最近这两个月的楼市大概是我出道以来遇到最诡异的行情了。
明明应该是因为疫情而静淡，但我们在上海和深圳的专家定制购房生意却好爆了。
最近和一个房企朋友吃饭聊天，他告诉我，现在整个社会95%的行业都在往下走，说我们就是那5%。
讲真听到这个话，我并没有什么兴奋，反而是对于这种反常有点忧心忡忡。
没办法，年纪大了，经历过足够多的事情之后，就会禁不住去多思考那些现象背后的本质。非要琢磨明白才能让自己多几分安全感。
所以这两天就一直在思考什么才是驱动当前楼市的底层逻辑，看看有没有一些规律。
今天这篇，想跟大家聊聊我的新观察：
2020年，对购房者来说，真的挺难选的。
01
第一个观察到的现象是，城市之间的房价在拉大，而不是在缩小。
各位，今后选择哪个城市买房，需要十二分小心了。
那些犯错的成本，正变得越来越大。
来，我们看下数据。
大概在十年前，2011年左右，当时以京沪为代表的一线城市房价在两万多，而以宁波、南京、青岛为代表的主要二线城市，房价在一万四五左右，一二线价差大约是1.6倍。
而当时全国房价排名倒数的潍坊、绵阳等三四线城市，房价也有5000多一平。
2011年，一二三线房价比例大致是5：3：1。
我印象还挺深的，2011那年上海的内环内黄浦区的价格是4万多。我打开了重庆的房价地图，惊叹于重庆解放碑1万左右的价格，巨大的价差，让我觉得重庆绝对是历史大底，有极大补涨空间。
好了，十年过去了。
当年的重庆，当年的二线城市，的确是历史大底，也迎来了补涨，但涨幅没有一线城市快。
2020年，京沪深等一线城市均价站到了五万以上，而以南京、杭州、福州、宁波为代表的主要二线城市，房价在两万五左右，一二线价差大约是2.2倍。
房价排名倒数的鹤岗、双鸭山、大兴安岭等三四线城市，房价竟然不升反降，只有不到3000一平。
2020年，一二三线房价比例已经拉开到大致是18：8：1。
从1.6倍到2.2倍，接近十年间，一二线的城市价格差距已然拉开。
而三四线被抛弃的速度更快，原来一线价格是房价最低城市的5倍，现在竟然拉开到了18倍！
大城市碾压小城市，超级大城市压制大城市，说出来很残酷，但事实就是这样。
02
知道这个大前提很重要，这可以直接指导我们当下的选筹。
大家都知道，最近5年，特别是最近3年，二线城市的房价涨幅十分凶悍，特别是一些局部热点板块直逼一线房价。
比如，苏州的园区和宁波的东部新城，动则5万起的单价，已经和一线城市近郊没差多少，房价的快速拉升也引来不少关注。
但我觉得吧，这种短期趋势并不能改变长期的规律。
当下短时间的价差缩小，更多的是周期轮动的原因。
京沪2017-2020三年不涨，但是二线城市因为启动慢的原因，有一些补涨，所以价差在不断缩小。
从长周期看，一线拉开二线、二线拉开三线应该是比较符合历史规律的。
所以这就是为什么我现在不建议大家追高买正在牛市尾声的二线城市，而是让大家把资产腾挪到更高能级的城市。
从去年开始我们就告诉大家，今年我们要继续说：
2020年，是三四线置换二线，二线置换一线的最后时机。
虽然最近一线城市有信贷收紧的说法，但我们团队依然继续看好深圳和上海，这大概是当下唯二的调整到位，可以放心买入的城市。
03
第二个我观察到的现象是，地段价值变得混乱起来。
近郊的房价和市中心逐渐接近，地段价值似乎被烫平了。
经过2015年这一轮大涨之后，坦率地说，大城市市中心的好房子已经和绝大部分中产无缘了。
因为总价限制和价值替代，那些市中心的购买力就会开始外溢。
比如你在深圳买房，总预算只有600万，在宝中你可能只能买个两房，但是你们家又有三房的硬性要求，在宝中买不到心仪的房子，那么你就会考虑距离宝中不是特别远的碧海，这个就是购买力的外溢，当然现在碧海也涨到你买不起，你可能会去更远的沙井。
购买力的外溢也不是毫无规律可言，买不起最好的，那么人们一定会从附近价值差不多的板块开始选起，有点类似于“备胎”逻辑。
不会说，买不起宝中，就直接去买龙岗坪山，大概率可能还是在宝中附近选择。
所以市中心的高房价开始向临近的近郊扩散，而楼市里最大的受益者就是那些近郊有产业的板块。
比如，随着科创产业的兴起，BAT、华为、小米、京东们纷纷在城市郊区建立产业园，越来越多的高薪人士不需要去市中心工作，在郊区的公司边上买房反而更方便，因此抬高了郊区产业园的价格，缩小了和市中心的价格差。
典型的例子，就是北京的西北旺和杭州的未来科技城。
北京西北旺，距离北五环四公里以外，二手房价格却能达到6-7万元，不输很多五环，甚至四环内的房子，就是联想、百度、腾讯、新浪、网易等科技企业的功劳。
杭州未来科技城，位于绕城高速西段以外，二手房却达到了4-5万，比绕城内的不少板块贵出50%以上，三万多的新房，热度极高，吸引“万人摇”，阿里巴巴、中电海康、菜鸟网络、同花顺等科技企业功不可没。
另外，轨道交通的普及，也会造成板块差异变小。
原来地铁不发达的时候，公交、开车，甚至自行车是常规的通勤方式，那么按照一般60分钟的单程极限通勤时间，10-20公里，也就是差不多上海人广到中环、外环的距离，基本是上班距离的极限。
而随着轨道交通的普及，地铁、轻轨、城铁甚至高铁都能成为上班的方式，同样的时间，活动半径一下子增加到20-30公里甚至更远，那么拥有便捷轨道交通的郊区房价，也就不会比市区便宜太多。
04
从平均房价来看，近郊和市中心的价差是在不断缩小的。
比如2015年之前，上海内中外环的单价大概是5/3/2万每平，到了这一轮大涨之后，内中外环单价变成9/7/5万。
但是在大趋势价差的收敛的同时，我却发现一个有意思的现象：
市中心的好房子越来越贵，好地段的好房子在不断突破单价天花板。
给大家看一张上海新房的地图，都是一些卖的比较好的网红项目。
你可以看到中环的价格已经在接近单价10万，像浦东内中环碧云已经突破11万，与此同时内环内的价格，比如黄浦董家渡已经突破13.8万，向单价15万迈进。
出现这种现象的原因，本质上是因为购买力的回归。
所谓购买力回归，正好与前面说的外溢需求相反。那些在近郊或者市中心有房子的持有者，经过这一轮大涨之后，忽然发现自己的房子还是挺值钱的，也就是说只要卖了房子，只要增加不多的预算，就可以在市中心核心区去置换。
而最近几年上海的行情基本就是卖一买一连环单置换行情，楼市改善需求开始崛起，它的成交是结构性化的，购房人群只会选择好地段的好房子，那些好地段老破小是不那么值钱的。
因为市中心大部分是老房子，真正拿得出手的好房子不多，所以我看到了内环内折叠的楼市：
没学区的老破小不断沉沦，高单价高品质的漂亮房子受人追捧。
05
好了，不知道大家有没有发现，当下的市场有那么一点神经错乱：
一方面是内中外圈平均房价的不断收敛，另一方面是市中心好房子的绝对房价一直在创新高。
其实这并不矛盾，本质原因就是我们观察到的第三个现象：房子的产品力在购房者心智中被不断放大。
因为外环外的房龄更新，好房子更多，所以平均房价更高，因为内环内好地段的好房子稀少，所以新房绝对价格还在拉高。
今天，购房者开始愿意为品质和资源买单，前所未有的看重。
当一个区域内真的有拿得出手的好房子，比如品质爆款或者强力学区，它是可以碾压区域的所有竞品的。
所以讲到这里，差不多可以给大家总结一下了。
虽然当下的楼市热点有点散乱，但背后的底层逻辑是一样的。
当房价涨的变慢之后，原来附着在房产上的一夜暴富心态慢慢消失，房子开始变得越来越回归需求本源。
不考虑杠杆，不刻意为了炒作去买低价次品博暴击，购房底层逻辑转变成房产的价值跃迁，住得更好，有更好的房子，就是这种纯粹的想法。
优先考虑大城市，优先考虑好产品好地段，实在买不起好地段，至少也要好产品。
这就是当下真实的客户画像，也在提示我们每个购房者，不要再为了买而买。
所以我提醒各位，从今年开始，现在买房子，真的要多考虑使用价值。
房子终究是用来住的，即便你暂时不住，有保值要求，那也要买一个接盘侠更愿意住的产品。
感谢这一场大好静淡市，让所有人恢复理智，房子也终于变成它原来应该有的样子。
比起狂风暴雨下的高歌猛进，我更喜欢当下宁静致远的细水长流。
以上是正文，来自观观。