老龄社会到来，预见下一个风口

物价涨跌的本质在于供求关系，房子也不例外，当房子供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当房屋供应量大于需求量时，房价易跌难涨。那什么样的房子才更容易涨呢？我们一起来看一看。

一、买什么类型的房子更容易升值？

在我们分析这个问题之前，先简单分析一下目前房地产市场的住房类型有哪几种：

所在城市刚需常住房

满足生活基本需求，满足孩子上学问题、或满足自身就业问题等，总而言之就是你生活中一直在住的那套房子。

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所在城市新区投资房

对抗货币贬值、增加额外收入，作为资产储备、财富象征等。一般的中产都在所在城市有二套或者更多的房子，这些房子大多数在城边或者新区，其购买目的就是投资。

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异地投资度假房

环境气候的优越性、经济的更繁荣、交通的更便捷，又或者因为自身身体健康的原因，不得不选择更适合生存的异地，例如地处亚热带气候带，气候舒适环境下的房子；又例如位于海边，拥有极佳观景效果的房子。

以上三种房子类型是现在市场上最常见的置业类型，那么，哪一种类型的房子买了会升值赚钱呢？

我们先来做一个大胆假设，假设房地产市场极端萧条，哪种类型的房子会最先掉价？这是使用价值所决定的，我们用排除法来分析。

城市刚需常住房的使用价值是毋庸置疑的，具备生活便利，就学方便，生活配套丰富及居住区块核心站位等特点，这样的房子使用价值非常高，在极端市场环境下依旧是最抢手的。

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城市新区投资房占城市房地产的绝大比例，如果经济发展、人口流入，那这样的房子也会升值，如果遇到极端环境，房价则应声而落。

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异地投资度假房，例如亚热带地区的房子，这是生命的刚需。中国处在北半球，其主要特点是避暑的地方比较多，避寒的地方非常少，很多老年人在冬天的时候无法在北方生活，于是南下避寒，但中国可以避寒的地方非常少，前有海南三亚，现有广西北海，两个并不算大的地方区域，承载着全国“候鸟”的需求。无论房地产市场形势如何，人对自然环境的需求不会改变。

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以极端情况为假设，如果是普遍上涨的情况下，结论依旧如此。所在城市刚需房和异地投资度假房更容易升值 ，涨幅也更大。把时间跨度进行放大和缩小，更容易预见风口。

二、买哪个城市的房子才会更升值？

还记得“黑龙江鹤岗的房子5万人民币一套”的热搜吗？这反映了东北经济衰退的现象，曾经的“共和国长子”逐渐走下“神坛”，难以振兴，究其根本是人口净流出。以鹤岗为例，一个城市常住人口只有三万人，也就是说需求量围绕着三万人，住房需求远远低于住房数量，地方房地产处于绝对的买方市场。

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人口净流入和人口净流出是一地经济发展的重要指标，也是房地产市场火热程度的风向标。人流就是钱流，人口净流入就意味着需求的增加，人口净流入最集中的表现就是经济政策流，北上广深，有着更多的就业机会，有着更发达的经济发展，人口流入，房价暴涨。

（数据来源：中国产业研究院）

下一个风口在哪里？从前些年的“逃离北上广”大讨论，到近两年的一线城市人口净流入速度减缓，从中国经济连续增长四十年，到中国经济增长速度的减缓，再从整个社会从财富创造型，向消费型社会的转变，从农村包围城市到高度的城市化，老龄化社会的到来，让旅居置业成为可预测的未来。

（数据来源：中国发展研究基金会）

中国自2000年进入老龄社会，预期到2035年之前进入超级老龄社会，我国用一代人的时间完成了从年轻社会到老龄社会的转变。截止到2019年末，中国大陆60岁及以上人口为25388万人，占总人口的18.1%，远超全球数据12.8%，而出生率近年一直处于下降趋势，即使开放二胎政策，也并无太大显著效果。

（数据来源：国家统计局）

社会老龄化是一把“双刃剑”，一方面减少了社会必要劳动力，增加了社会经济体压力；但一方面，老年人的需求增多也对整个中国从奋斗型社会向消费型社会转变，起到更为积极促进的作用。因此，下一个风口不再是简单的经济型城市，其特点无外乎老龄化社会所需气候、人文条件俱佳的消费型城市，交通便捷、医疗保障等以服务业为主导的第三产业发展占GDP增量比重愈来愈大，人口净流入会迅速带动第三产业经济。

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大风起于青萍之末，趋势早已呈现。海南三亚凭借着优秀的自然风光和气候条件早已成为最大的旅居养老目的地，但三亚房价大部分已突破30000元/㎡，与一线城市相比也不遑多让，一个三亚能满足全国的需求么？一个三亚能满足未来趋势的需求么？

三、下一个风口在哪里？

广西北海处于黄金气候带——北纬21°上，终年温暖湿润，年平均气温22.7℃，空气中极高的负氧离子含量，是内陆地区的50~100倍，对人体的呼吸道疾病有明显的缓解作用，冬季温暖又缓解了心脑血管疾病的复发，如此优越的自然资源、气候条件，为旅居康养的老年人提供了最佳选择。

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北海位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合部，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港、我国14个沿海开放城市之一，也是西南地区唯一拥有全天候机场、高速铁路、高速公路、游轮码头、深水海港全系交通体系的城市，随着广西三大自贸区的落户以及“全域旅游”城市的称号，北海的经济地位逐步提升，基础设施建设不断完善，下一个旅居投资风口，来自于北海。

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四、什么时候下手最优？

前段时间，《求是》杂志发布“2020中国最宜置业百佳县市”榜单，北海两大主城区海城区、银海区赫然在列，这份榜单盘点了最宜置业城市，反映了中国租房行业和买住房行业的发展态势，2020年11月全国百城房价指数，北海为8109元/㎡，远低于全国的15755元/㎡，这就是我们经常说价值洼地和潜力股，还没有把全部的优势展现，发展潜力和价值价格潜力都有提升的空间。

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财富有着先发优势，也就是我们经常说的“资本的力量”，举个不恰当的例子，若干年前，你是县城中最有钱的人之一，你去一线城市花10000元/㎡买房，有人说你不值得，当若干年过去说你不值得的人也去一线城市买房，花50000元/㎡买了和你一样的房……什么时候下手最优？昨天？我们回不到昨天，那么什么时候最优？只有现在，在价值洼地同时又是潜力股的城市投资置业才是最优时机！