刚过去的2017年，注定会成为中国房地产史上一个值得大书特书的年份。
当然，这种重要性不是指这一年出台的近200轮的调控政策，也不是指房地产销售面积、金额、价格等再创历史新高，也不是指开发商TOP3们集体迈入5000亿大关，更不是指企业集体发展租赁住房。
而是，高层对房子的认知发生了根本性改变。
最明显的一点，就是在2017年的重要场合，“房子是用来住的,不是用来炒的”，这句话则被反复强调。
众所周知，高层最重要的一个工作就是为下面的人指明战略方向。
所以，“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话，既代表了高层对房子的重新定位，也为中国房地产的发展指明了方向（去金融化）。
但就目前为止，对于高层的这一“新”指示，领悟的最为透彻的莫过于广州。
当下，很多政策措施，多浮在战术层面、就事论事，这就犹如头痛医头脚痛医脚，无法从根儿上去除“楼市病”，更不可能实现高层的要求。
而广州则根据高层的战略指示，选择了从关键问题下手。
在2017年7月，广州印发的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中，第一条便是：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，相关工作由市教育局牵头”，即“租售同权”。
不同于“限购、限售”、“增加供给”等总量式调控，“租售同权”是从房子附带的资源入手，通过对生活资料二次分配来解决楼市病，可谓是打中了楼市矛盾的七寸。
当然，对于“租售同权”政策，市场上仍有不少质疑声音，但这些质疑声，多局限在“操作技术层面”。
如如果业主的孩子已经占用了学位，却不在房子里住，而是把房子出租，那租赁人的子女可以有学位吗？
房子位于名校地段，租房子能上名校吗？租的房子学位的周期是六年吗？等等。
针对这些问题，昨日（1.14），广州市教育局负责人表示,为解决“租售同权”的实际操作问题, 表示市教育局已研制相关方案，即学位到房，而且方案已上交市政府,广州有可能在全国率先推出租购同权、学位到房。
该负责人明确指出，“学位到房，房子对应的学位是固定的，学位对于租的房子而言，是真正给租赁人的子女用来读书的，而不是用来炒房的，学位到房，不是到人”。
比如，出租的房屋有学位,但业主人不在这里居住,是不符合学位要求的人户一致：一个住户不能同时占用两个地方的学籍，出租房的学位可以腾出来给租户。
下面，笔者就从经济学的角度诠释下，为什么说“租售同权”政策抓住了楼市的核心问题？
▌被逼出来的需求
现在的一些房子总是把学位作为重要卖点，甚至借此抬高房价，这恰说明学位是房子一个及其重要的附属资源，甚至是很多人买房的最主要原因。
众所周知，房子值钱不是因为房子本身值钱（事实上，大多数城市的建安成本只有三四千）而是房子附带的资源值钱，如公共交通和教育配套，其中教育尤为重要。
而在房屋所附带的所有资源中，其他资源，如公共交通等，都是可以由房屋所有者（房东）和使用者（租房客）共同享用的，但唯独教育资源例外，其只能有房屋所有者（房东）独享，租房者无份。
但教育需求在中国是一种刚性需求，所以，这就刺激着很多本不需要买房的年轻家庭，因为孩子教育，而不得不买房，甚至不得不买高价房。
所以，看到这一点的投资者们，对炒卖学区房也是情有独钟。
其实，这都是把教育、户籍、住房相捆绑的制度惹的祸。
在把教育资源和房屋相捆绑的制度下，本可以不买房的人却成了最应该买房的刚需，而有了这些刚需的托底，外加金融杠杆效应，使得房子似乎总处于供不应求的状态，楼市也陷入越调越涨的怪病。
更重要的是，如果这种制度不破，哪怕建再多的租赁性租房，最后，年轻人们还是会被逼着买房，当然，除非他们大都不生孩子。
所以，笔者才在前面章节说，当下的很多调控，看似力度很大，但仍未抓住问题的关键。
▌借有形之手强行分配资源
如果要想实现高层“住房不炒”的理想，就必须切割房子与教育资源的捆绑，让租房者的子女也能享受房屋背后的教育资源，这样才能让房屋回归到单纯的居住功能。
而且这个工作必须由政府来做，因为，其他主体即使想做也没那权力。
就当下而言，实施“租售同权”政策的广州，显然是朝着高层制定的“租房不炒”的方向走的最远的一个。
同时，“租售同权”还会带来了另外一个深层次影响，即减弱了年轻家庭买房的动力，间接的减少了市场上“买房刚需”的数量。
而刚需（接盘侠）减少，对房价会产生什么样影响？我想大家扳着脚指头都能想的出来！