房地产市场的特性
信息不充份性,区域性,垄断性,房地产权益的交易市场,对商品短期供求变化反应不灵敏.正因为有以上特性更需要在投资前做好市场分析,调查市场情况,了解项目背景,辨别投资风险,选择投资机会.
但是分析还是有限度的.主要以下四种限度1.费用的限制2.时间的限制3.技能的限制4.偏好的限制.当然如果能做出完美的分析报告是最好的,但现实状况会有上述的4种状况让报告无法完美.只要因为报告所得到的收益对比制作报告产生的成本最高,就算成功的分析报告.使用分析报告时要特别注意报告的滞后性与准确性.
分析的内容
分析是为了找寻市场的规律主要可分两项工作1.市场调查:针对过去与现在的环境分析2.市场预测:针对未来的看法.根据"房地产开方项目经济评价方法"内分析又可分1.投资环境调查与预测2.市场状况调查与预测.下面列出重点
投资环境调查与预测(7项)
1.投资环境:投资地域国家.地区.城市.街区
2.政治环境:政体.局势.政策.战争风险
3.法律环境:完备性.稳定性.公正性
4.经济环境:
4-a.宏观:国民生产总值.国民收入总值.经济增长...
4-b.市场环境:市场供应.吸纳量.购买力.同类分布
4-c.财务环境:资金.成本.利润税收.同类平均收益
4-d.资源环境:人力.土地.原材料.能源
5.自然环境:地理位置.地质地貌.自然风光.气温气候
6.基础设施环境:交通.能源.通信.给排水.排污
7.生活设施环境:商场.医院.教育.银行.饭店.邮局
市场状况调查与预测(7项)是建立在投资环境调查与预测报告基础上
1.各类物业的供求关系
2.土地批租数量和分布
3.房地产商品的费用
4.竞争性物业发展状况
5.各类房地产投资收益率
6.附近地区利用现况
7.购买者对商品功能要求
各阶段分析要点
在项目执行的不同阶段分析的重点也都会不同,好的分析报告可以因为项目的阶段而针对性地去获取,可以达到时效性最高,成本最低的条件.下面为项目常见的阶段分析
1.项目定位:公开在售项目数据.市场供求.细分市场分析.目标况.消费者活动,购买动机,顷向,决策心理
2.市场推广:公开在售市场供求.特定销售况.价格调查.目标消费者特征研究.消费者购买和使用事实意见动机
3.销售:广告策略在市场反应.收效.营销计划执行况.市场其他项目手段和状况.价格走势.消费者动机
4.三级市场调查:再转让价格.成交客户.报盘区域.成交区域
调查方法与预测方法
调查方法1.普查法2.抽样法3.直接调查法(访谈,电话,邮件,留置问卷)4.间接调查法(观察法,实验法)
预测方法1.直接判断法(定性预测):集体判断法,专家意见法,专家会议法,专家征询法
2.历史引申法(定量预测):1.简单平均法2.移动平均法3.趋势预测法4.指数平滑法5.季节指数法6.因果预测法
SWOT分析
以下针对房地产SWOT分析内的优势,劣势,机会,威胁各项区块重点列出可作为制表时的参考
Strength(优势)
1.政策优势2.地块条件优势3.区位优势4.交通优势5.配套优势6.自然资源优势7.规模优势8.开发商优势
Weekness(劣势)
1.地块劣势2.规模劣势3.交通劣势4.配套劣势5.环境资源劣势6.噪声劣势
Opportunity(机会)
1.经济发展带来的机会2.政策方针带来的机会3.需求增加带来的机会4.配套改善带来的机会
Threat(威胁)
1.政策限制2.竞争加剧3.置业习惯4.其他因素
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参考书籍:刘秋燕.房地产投资分析.东北财金大学出版社