【产业地产】#106—土地到底是什么（2/2）

产业地产离不开土地，那土地到底是什么？本文讲述了土地的含义和功能，共两部分，此为第二部分，约2800字，阅读时间9分钟。

一、土地的特性之经济特性

土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

土地的经济特性包括：
1、土地的稀缺性
稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由于人口的急剧增长、工业化和城市化迅速发展，人们对土地的需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说，有限的地球表面日益显得不足。进一步，土地自然所具有的有限性、差异性、固定性等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源。
2、土地的区位可变性
土地区位的形成和变化是与人类社会的经济、政治和社会等活动联系在一起的，因此虽然自然形态的土地位置固定，但人类社会的相关活动却随着时代的变化而变迁，从而带来土地的区位出现相应的变化。例如，历史上的某些商业、文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变为当代的工业中心等。土地的区位可变性特性在城市土地区位方面表现得尤其明显，土地区位会随着城市的发展及基础设施的建设特别是交通、通讯、公用基础设施的建设和发展而出现巨大的变化。
3、土地的报酬递减性
在一定的技术水平下，连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。这种经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起，相对于这种固定供给而言，初始少量投资可能显得不足，收益呈现递增的趋势，随着投资的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加投资会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地的报酬递减性。在农业中这是很明显的，在建筑业中也是如此。不过，土地的报酬递减性在不同的历史时期、不同的技术水平下表现是不同的，这一经济特性只有在技术水平给定的情况下才是成立的。
4、土地经营的垄断性
由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。

土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，主要是资源的合理配置问题；而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。所以在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。

二、土地的功能

土地是宝贵的自然资源和资产，马克思曾指出：土地即“一切生产和一切存在的源泉”，是人类“不能出让的生存条件和再生产条件”。威廉配第也曾说过：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”
土地的主要功能可归纳为以下几方面。

1、承载功能

土地由于其物理特性，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为人类进行农业生产及房屋、道路等建设的地基。“皮之不存，毛将焉附”，在一定意义上比喻了土地对于人类的这种承载功能。

2、养育功能

在土地的一定深度和高度内，附着着许多滋生万物的生育能力，具备适宜生命存在的氧气、温度、湿度和各种营养物质，从而使各种生物得以生存、繁殖、世代相传，使地球呈现出一片生机勃勃的景象。没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。就目前各国宇宙飞船及宇航员亲临其地探明其他星球则不具备这种功能。

3、仓储功能

土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、水力、天然气等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类从事生产、发展经济提供了必不可少的物质条件。

4、景观功能

土地自然形成的各种景观：秀丽的群山，浩瀚的大海，奔腾的江河，飞泻的瀑布，无垠的沃野，悬崖幽谷，奇峰怪石，清泉溶洞，千姿百态，为人类提供了丰富的风景资源。

5、保值增值功能

土地作为资产，由于土地面积的有限性及社会经济发展对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得保值增值的功效。

我喜欢的农民摄影师谢万清的佳作

三、土地的利用

1、什么是土地利用

土地利用就是人类为了生产和生活的目的针对土地进行的长期性或周期性的经营或经济活动。联合国粮农组织土地利用规划部工作组指出：土地利用是指自然条件和人为干预所决定的土地功能。土地利用既受自然条件，又受社会、经济和技术条件的影响，因此土地利用是由上述因素共同作用所决定的土地功能。

2、利用的目的

土地利用的目的是为了效益，其效益可分为经济效益、社会效益和生态效益，其中经济效益和社会效益是密不可分的。
经济效益是指生产过程中劳动占用、劳动消费和劳动成果的比较；
生态效益是指生产过程中劳动占用、劳动消费和生态效果的比较。
实际上，在土地利用的实际过程中，经济效益与生态效益具有共生性，是同一项土地利用活动在经济和生态两方面的效果。因为土地是一个由土地自然生态系统与土地经济系统耦合而成的土地生态经济系统，在土地利用的活动或社会生产和再生产的过程中，占用和消耗一定量的劳动不仅要生产出一定量符合社会需要的产品，即生产一定的经济效果，同时人类为了生存和发展，必须从土地生态系统中取走和注入一些物质和能量，以及一些污染物质，在这种“取”和“还”的过程中，土地生态经济系统受其影响总会发生变化，从而产生一定的生态效益。

3、影响土地利用的因素

自然因素
土地的地形、地貌、地质、坡度、海拔、土壤酸碱度、有机质含量、土壤团粒结构、微量元素种类及含量、水分含量、降水量、生态环境等自然因素都会影响土地利用。
经济因素
在自然经济条件下，土地的利用主要依据土地的自然条件而定。在商品经济、市场经济条件下，土地的利用会更多地考虑经济因素。所谓经济因素，就是影响土地利用后的经济效益、经济价值的因素。其核心就是土地产出物的价值及获得这些产出物的投入。可用单位土地面积的利润量和单位投入的利润率来考察。
社会因素
除自然、经济因素以外的因素都可归入社会因素，包括政策、法规、传统风俗习惯等。例如，在环境优美而又适宜居住的地方，政府为了保护这里的自然文化遗产，禁止在这样的地方从事任何生产和消费活动（旅游除外）。
　　
不同时期、不同生产力条件下，由于不同的用途而以上因素表现出来的作用程度是不同的。
在生产力较低的条件下，自然因素是影响土地利用的第一因素。随着社会生产力水平的提高，人类具备了较高的认识自然和改造自然的能力，就会重点考虑社会、经济因素。

小常识——土地的单位：
1 亩 = 666.66平方米 = 0.06666公顷
1 公顷 = 10000 平方米，1 公顷 = 15 亩=100公亩=10000平方米

行文至此，啰啰嗦嗦写了这么多，其实想说的是每一个产业地产人，都对土地都应该有更加清楚的认识、更加深入的思考、更有效率的利用和更有成效的保护。原因是：

• 中国的数千年历史就是的核心是土地；
• 土地是现代社会发展的基石；
• 土地是人类生存发展的底线。

为什么我的眼里常含泪水？因为我对这土地爱得深沉……