核心结论：
住房租赁需求为城市居民的刚性需求，有赖于有效的疫情防控，5月全国重点40城住房租赁市场 整体呈现修复趋势。相比于去年同期来看，住房租赁需求仍较弱，业主出租房屋预期减弱，5月 全国重点40城租金水平环比、同比均下跌。
随着疫情防控形势向好，此前受抑制的租赁需求继续释放，同时高校毕业生集中进入租赁市场， 预计6月租赁市场将继续升温。
1 全国重点40城租赁市场热度攀升， 多地租赁市场成交量快速反弹。 根据贝壳研究院数据，5月全国重点40城租赁成交量环比增加17.6%，36个城市租赁成交量环比 增加，北京、天津、深圳、廊坊租赁成交量环比减少。
2 全国重点40城租金水平连续同环比微跌， 近7成城市租金同比下跌。 根据贝壳研究院数据，5月全国重点40城租金水平为34.0元/平米，租金指数环比微跌0.7%，同 比微跌2.3%，仍低于2019年同期水平；其中20个城市租金水平环比微跌，27个城市同比微跌。 全国重点40城租赁市场热度攀升，多地租赁市场成交量快速反弹。根据贝壳研究院数据，5月全国重点40城租赁成交量环比增加17.6%。从城市层面来看，36个城 市市场热度环比升温。
3、4、5月多地租赁市场受到疫情影响，很多城市的租赁市场反常波动， 疫情防控成为租赁市场需求释放与否的“开关键”。 大多数城市租赁市场成交量环比增加，主要原因是5月疫情防控形势好转，部分受抑制的租赁需 求开始陆续释放，同时高校毕业生陆续进入租赁市场，推高住房租赁市场的热度，上海、长春、 哈尔滨等个别城市租赁成交迎来较大幅度的环比上涨。 与此同时少部分城市由于仍受疫情影响，导致租赁市场热度下降，或是4月较多受抑制的租赁需 求释放出现市场热度异常升温，5月则出现常规性回落。
▲2021-2022年贝壳平台全国重点40城¹租赁市场成交量及环比变化
▲2022年5月贝壳平台全国重点40城租赁市场热度情况
全国重点40城租金水平连续同环比微跌，近7成城市租金同比下跌。 根据贝壳研究院数据，5月全国重点40城租金水平为34.0元/平米，租金指数环比微跌0.7%，同 比微跌2.3%。
从城市层面租金指数来看，全国重点40城中，20个城市租金水平环比微跌，27个城市同比微 跌，34个城市租金仍低于2019年同期，其中一线城市北京、广州、深圳租金低于2019年同期。
一方面在近期疫情影响下，整体住房租赁需求减弱，部分租客由于换租不便而续租，或是由于部 分区域疫情防控严峻，部分外来人口返乡。根据贝壳研究院数据，全国重点40城新增带看客户 量同比减少超过10%，新增挂牌房源量则同比微跌1.5%。 另一方面，业主出租信心减弱，通过降价加快房源出租。
很多城市的租赁市场出现反常波动，某 段时间部分租赁需求受到抑制时，个人业主出租房源的空置时间拉长，租赁市场库存房源在短期 内增加，业主普遍通过降价来加快房源出租。 5月业主出租信心减弱，根据贝壳研究院数据，4月全国重点40城新增挂牌房源均价为37.9元/平 米，环比微跌1.3%，同比下跌2.9%，相比于2019年同期跌幅扩大至9.0%。
▲2018-2022年贝壳平台全国重点40城租赁市场租金指数走势
▲2022年5月全国重点40城中20个城市租赁市场租金指数环比下跌情况
▲2022年5月全国重点40城中27个城市租赁市场租金指数同比下跌情况
▲2021-2022年贝壳平台全国重点40城新增带看客户量、新增挂牌房源量走势
▲2019-2022年贝壳平台全国重点40城房源挂牌均价（元/平米）走势
在疫情防控形势好转背景下，随着高校毕业生集中进入租赁市场，6月租赁市场活跃度将呈现升 温趋势。 5月大多数城市疫情防控好转，此前受抑制的住房租赁需求释放，其中部分也将继续在6月继续 释放。
与此同时，更多的高校毕业生进入住房租赁市场，新增租赁需求增长强劲，在疫情防控好 转的大趋势下，预计6月租赁市场将保持升温，其中对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及 都市圈核心城市、省会城市将显著升温。
数据来源：贝壳研究院，贝壳指数 [1] 全国重点40城：
一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西 安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳；
其他二线城市：合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太 原、贵阳、中山、兰州、惠州；
三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖，其中城市能级的分类依据 2021年第一财经·
新一线城市研究所发布的《2021城市商业魅力排行榜》