#Day43——第045讲 没有使用需求就没有投资需求

2019-08-21

除了由政府提供大量廉价保障房以外，人们还提出要控制“空置率”。但显然在如何制定“空置率”的标准上有很大的分歧，很难客观衡量和计算。对“空置率”收税的初衷是提高房产的入住率、使用率，降低房产投资过热，结果是鼓励大家都去购买大房子了。其次，小额产权房的房主也会提出很多对策，比如怎么证明房子是空置的？查水表还是电表还是小区物业反馈？这都会浪费巨大的社会资源，而起不到实际抑制投资需求的效果。

使用需求是投资需求的基础。

与之相关的另一个概念是打击投资需求。

现在一个普遍的观点是房价上涨和投资炒房的人有很大的关系，有位学者提出不仅要满足实际使用需求也要打击投资需求，他建议政府把好的地段留作廉租保障房，偏远的地段供喜欢炒房的人投资。

这实际上犯了一个错误，“没有使用需求就没有投资需求，所有的投资需求都是以使用需求为基础的。”就算是喜欢炒房的人出于投资需求购买房产，也是笃定会有那些使用需求的人为其投资买单。偏远的地段不会受到市场投资的青睐，如果我们将投资需求和使用需求对立起来，就不会有人再投资，新的房源萎缩，居住条件会变差。

这和美国的房租管制那一章节有些类似——“我们需要认识到这种高房价只是暂时的，由于房租高涨，高昂的租金对投资人具有诱惑力的吸引，不久后一座座崭新的房屋就会矗立起来，使得房价回落。”

凡是那些打击投资需求的政策，不为投资开绿灯的政策，最终也满足不了需求。

思考题：请你分析，投资和投机有什么不同?

答：“投机是一种心理游戏，不关注投机对象自身的价值，不关注成长性，只关注市场的预期，关注是否有人愿意以更高的价格接盘。

投资更多的是正和游戏，是站在一个长期的角度分析问题，是基于对投资对象自身价值的分析，关注未来的成长性和收益性，以低于真实价值的成本买入，然后赚取价值回归，或者价值上升后的增值，是投资对象本身创造了新的价值。”