「开放式管理，半年入住率达100%」 日本这个老年公寓能否成为大城市养老范本？

老年公寓一定是封闭式的吗？老人入住老年公寓后就意味着失去社交吗？在日本多摩平之森老年公寓便打破了这一传统。多摩平之森老年公寓秉持着开放的理念，内部各处可以轻松到达，外部联系非常方便，它给了老人最大的行动自由，开业仅半年，入住率便达到了100%。

正如日本多摩平之森老年公寓清水院长说：“在日本像现在这种模式的老人公寓发展的很快，而且增加的很多（现在差不多每年增加1家）。跟同行相比，我们能够保持比较好的入住率的原因是我们能够创造好的环境，让老人与社会融合。”

外景

多摩平之森老年公寓地处日本东京多摩地区南部的日野市，距离东京中心部约40公里。多摩地区面积约1169.49平方公里，人口约416万，得益于多森林、湖泊和溪谷的自然条件，空气清新、物产丰富，鱼、茶和很多农产品都很受欢迎。在如今交通非常发达的东京，从市中心乘电车只需32分车程即可到达，通勤方便快捷，使其成为越来越多东京市民亲睐的宜居之地。

多摩平之森老年公寓前身是“多摩平居住团地”第一次建设竣工于1958年，当时有250栋组成，约2792户，由日本住宅公团（现三菱电机:都市机构）所建造，在当时是一个大规模的集合住宅。在设计初期就以“明亮开放的绿色社区”为主题建造。经过近60年的使用，期间在1997年进行过第一次改建，不仅保留了很多珍贵的树木，还增加了绿化的品种。

2011年，都市再生机构对团地内的五栋空楼开展了改造。再生机构把这五栋楼分为3个部分，分别由3家民企承租15-20年，并按照各自的方案进行改造。“多摩平之森老年公寓”是其中之一，两栋原有住宅楼以“创造直到人生的最后也能活出自我的社区”为主题，由“日本株式会社”改造成老年公寓，公寓入住了 63户，共 72位老人，年龄在 64~96岁之间。在这两栋楼东侧分别加建了大约 400m2 的服务用房，一处加建房作为“小规模多功能居家介护设施”，照料半自理和不能自理的老人，能收纳 10人左右。

另一处加建用房，作为公共空间的“集会食堂”来使用。由于面向内部广场的立面完全采用了玻璃幕墙，人们在建筑外也能看到内部的活动，使这里成为面向社区开放的场所。

廊道

在建筑的内部，在拆除原来的楼梯后，通过增设电梯和公共走廊实现了竖向交通的无障碍化，也让改造前建筑北侧沉闷的空间成为居住者的交通空间和进行日常交流的场所。此外，原本住宅的户型是50年前按照供夫妇与儿童使用的需求设计的，项目将其按能够为1个或2个当代的老年人提供舒适生活的要求进行了改造。

改造特点

1．室内户型

旧的住宅单元是“田字形”，是当时流行的住宅格局，但不适合现在老年人的生活居住，很多设备也难以使用。住宅单位的修复要点是，去掉多余的隔断，把四个小隔间合并成一个宽敞的大开间后重新改造，设计了A、B、C三种不同户型供不同需求的老人选择。每个房间分别设计了玄关、起居室和干湿分区的卫生间及洗漱间，有的房间还设计了较大的收纳空间。全部房间朝南开窗，南北通透的格局保证了光照和通风。新型隔热材料的应用，也使得在日照充足的时候屋内保持凉爽。

A、B、C三种户型

2.加建服务用房

在1、2号楼之间加建的服务用房，很好地把两栋楼连接在一起，分别作为“集会食堂”和“小规模多功能居家介护设施”。

“集会食堂”——从玻璃门进入，是一个狭长的走廊，一侧落地玻璃宽敞明亮，另一侧全部是书架，大厅豁然开朗，洒满阳光的木质地板和桌椅给人自然温馨的感觉，这个空间可以做集会活动、餐厅、会议室、图书室或者休闲场所，还有一个通向室外的露台，可以轻松转换室内外环境，既拥有小花园中的丰富绿色，又兼得室内的安静舒适。“集会食堂”除了平日供社区的老人和居民免费使用，其物美价廉的午餐还供应给附近的上班族，维持微盈利的同时，很好的促进了社区生活的多样化和与周边社会的融合性。

 集会食堂夜景图

“小规模多功能居家介护设施”——这部分加建的功能等同于老年公寓1号楼的2-4层，因为原有的数量不能满足需求，因此在这部分加以补充，以照料半自理和不能自理的老人。加建部分包括：员工用房，老人活动大厅，单间，和室以及仓库、浴室、更衣室等，工作人员24小时365天不间断值班，确保服务质量。

3.加建电梯

2栋楼共加建了4部电梯，虽然电梯改造费用极高，大约占了整个改建造价的五分之一，但是根据使用情况来看还是非常有必要的，尤其是针对老年人的住所。

管理特点

1.开放式管理

整个团地处于开敞状态，小区中的小路四通八达，内部各处可以轻松到达，外部的联通非常方便。不像普通小区那样由墙围合，只有1-2个出口，虽然以封闭管理保证了一定安全性，但是也牺牲了自由和方便。开放式管理非常有利于社区中的人与外界的交流，也促进了人际关系的融洽。

开放式管理虽然给了老人最大的行动自由，但是为了保证老人绝对的安全，公寓有一个特别的管理规定，就是给每个入住的老人在前台准备一个“健康卡片”。按规矩，身体和精神良好的老人每天早上10点之前到前台，把自己的健康牌翻过来，表示“我今天佷健康喔！”

健康牌

工作人员10点钟清查健康牌后，第一时间到没有翻牌子的入住者房间看望老人的情况。这样的特别规定能够保证在24小时内发现老人异常，使入住者既享受自由又有满满的安全感。

2.混合居住

老年人由于体力和精力都慢慢衰竭，一成不变的生活更容易使老人的体力下降，感情迟钝。如果跟年轻人居住在同一个社区，可以大大丰富老年人的生活，改变单一枯燥的生活模式，不仅有助于老人的身心健康，还可以使年轻人也多多理解和照顾同社区老人，可谓一举两得。

多摩平之森老年公寓1Km范围内有：青年公寓、幼儿园、社区康复中心和综合医院。

多摩平之森附近的其他住宅楼

在多摩平之森老年公寓，任何人都可以进入基地，集会楼里的图书角和食堂能为附近居民休息所用，环绕基地的小道也是周边幼儿园小朋友们的散步路线，居住者们因此能自然地与周边的居民产生交流。

结语

通过对既有建筑楼电梯间的改造、户型大小和室内分隔的调整，使其变为适老化住宅，同时还利用底层空间增建了社区小规模多功能设施，为周边的老人提供养老服务，实现了旧社区的复兴。当前，中国的保障房及商品住宅在建设中应汲取这些经验，预先考虑到楼栋及套型空间及功能调整等需求，从而使住宅能够可持续地发挥价值。