大名鼎鼎的资产证券化,认识一下?

你有一套房子,每月租金5000,你和租户签了2年的合同,租户每个月都会准时给你5000的房租。

你把这样的一份合同以4000每个月*24个月9.6万的价格卖给别人,你提前获得了9.6万的租金,买你合同的人获得2.4万的租金差收益,年化收益率12.5%。如果把这份合同分成10份,每个人只要出9600,就能获得2400的收益。

这背后其实是资产证券化,这样的模式,在美国叫 REITs(Real Estate Investment Trust,房地产信托投资基金)。

REITs和我刚刚说的例子不是一模一样,在美国REITs的方式是,把一所房子未来的租金作为一个资产,把它包装成基金,分成很多份,大家可能没能力买套房子享受租金的收益,但可以通过买一份REITs的基金份额,获得租金上涨的红利。和我刚刚例子不一样的是,这里的REITs收益的高低和房子租金的涨跌有关,如果租金涨了,投资收益就涨了,如果跌了,投资收益就亏了。而我举的例子是租金是固定的,收益也是固定的,就像买了一份有固定收益的理财。

讲了这么多,到底什么叫资产证券化?

资产证券化起源于美国二战之后,政府为了刺激经济,鼓励投资,给了民众很多投资优惠政策。这时候,银行的资金跟不上投资的热度了,要想办法解决资金缺口,投资银行家又出场开脑洞了。投资银行家把流动性很差的20、30年的房地产贷款打包成债券,转手卖出去,拿到手的钱就可以用来放贷。这样就解决了流动性问题。这些“转手债券”就是最原始、最简单的资产证券化产品。

资产证券化让间接投资市场(商业银行的钱)和直接投资市场(投资银行的钱)联动起来了,这让商业银行和证券业务的分业经营找到了接口。为后来各种金融创新提供了广阔的空间。

资产证券化在现代生活应用广泛,像蚂蚁花呗,京东白条,也是一种资产证券化。就是把信用卡的贷款利息打包成债券,卖给市场上的投资者(比如商业银行、债券基金等),获得的资金继续用于放贷,不断循环,是资金的利用率最大化,自己还享受了巨额的利息收入。香帅老师说,“从2016年到2017年,蚂蚁花呗做了1600亿的资产证券化产品,中间有10%左右的利率差,马云大概在这个业务中赚了160亿左右。”

总的来说,资产证券化就是把某个未来可能产生收益的资产,通过各种金融手段包装成证券卖出去。

资产证券化是一个金融工具,它本身是中性的,怎么用,结果就大相径庭了。

做好的资产证券化,要遵循两个原则:
第一,底层的资产一定要好,像美国的次贷危机,底层的资产就是一些还不起房贷的人承诺的贷款利息;好的底层资产需要有稳定的、持续的、有保障的现金流。
第二,杠杆要合理,过度的证券化一定要严格的加以控制和监管。还是次贷危机,就是过度证券化的例子,最后大家都还不起贷款了,导致大量金融机构的倒闭,投资人损失惨重。

今天,我们有学习了一个大名鼎鼎的金融工具:资产证券化。金融工具都是中性的,没有好坏,但要合理利用。


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