浅析《合同法》第229条
摘要：在社会经济发展迅速的背景下，《合同法》规制下的租赁制度发展迅速，社会的进步引发人们对租赁制度中偏重保护承租人的条文开始产生怀疑，质疑如果是否有修改之必要。本文从《合同法》229条的规定论述“买卖不破租赁”制度上存在的争议及司法实践的问题，论述“买卖不破租赁制度”存在之必要性。
关键词：买卖不破租赁 司法实践 必要性
“买卖不破租赁”原则是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系存在并要求承租人返还租赁物。“买卖不破租赁”原则最初是在德国民法典中确立，但仅适用于土地及建筑物租赁，而且以交付为生效要件，后被各国逐渐采用，并将其适用范围扩大到一切租赁物，而且在适用上不附加任何前提条件。对于《合同法》229条是否明确规定“买卖不破租赁”原则，我国民法学界尚有争议。
1、 对《合同法》229条是否规定“买卖不破租赁”原则的争议
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。”民法学上对此存在争议，对此条文的争议，在于这一条文是否仅规定“买卖不破租赁”的原则，或者是否是“买卖不破租赁”原则的体现，更甚者有学者认为《合同法》229条包括了“买卖不破租赁”这一原则，而学界通说倾向于这一条文直接规定了“买卖不破租赁”的原则。
（一）学界通说：买卖不破租赁。
中国人民大学王利明教授认为，我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了“买卖不破租赁”的规则。山东大学教授张明敏也认为：我国 1999年起施行的 《合同法》 第 229条规定: “租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。” 本条在学理上被认为是规定了 “买卖不破租赁” 制度。在法制出版社出版的《合同法》法条在第229条下的解析也直接提到：这一条文规定了“买卖不破租赁的”的原则。这一原则的效力，体现在买受人所取得的对租赁物的所有权，受到承租人对该租赁物的用益物权的抗辩，承租人对租赁物的用益物权不受买卖行为效力的影响。理论的总结，在于实践的进行，自《合同法》颁布以来，司法实践中多直接视《合同法》第229条作为“买卖不破租赁”规则，作为裁判依据，在此先不论立法者基于怎样的目的，实践使其逐渐成为一种习惯，在最高院的判例中也屡见不鲜（（2017）最高法申1832号、（2014）民申第214号、（2011）民提字第243号）。
（二）合同法229条的其他看法。
另也有学者认为，“买卖不破租赁”原则只是《合同法》第229条内涵的一部分内容， 即是立法者将“租赁合同对买受人继续有效”改为“不影响租赁合同的的效力”，认为其扩大了《合同法》第229条的内含。还有一部分学者多这一观点持谨慎态度，没有直接表达，而是采取通说的观点或间接引用其他学者的观点。
对这个问题的争议，与我国合同法的经历的修改历程有关。在我国《经济合同法》(1981年)第23条、《民通意见》（1988年）第119条和《合同法（征求意见稿）》（1997年）第203条中均规定“租赁合同对买受人继续有效”。前述条款都是明确规定“买卖不破租赁”规则的法律效果是“租赁合同对买受人继续有效”。立法明确了“先租后卖”之下的买受人成为租赁合同的相关当事人，追随的是德国法传统。而《合同法（草案）》（1998年）第225条》采取了“不影响租赁合同的效力”的表述，直至最终《合同法》的正式问世，也承袭了这一说法。《合同法（草案）》（1998年）第225条改变措词方式，采用“不影响租赁合同的效力”的表述。所以产生的争议点在于“租赁合同对买受人继续有效”与“不影响租赁合同的效力”是不是表达了完全相同的理念。
（三）笔者观点。
笔者认为，《合同法》229条包括了买卖不破租赁原则，而不仅仅限于买卖不破租赁原则，立法者的原意在于更宽泛地适用这一条文。通说认为“买卖不破租赁”的构成要件有：一、租赁关系之存在；二、租赁物已交付于承租人；三、出租人将租赁物所有权让与第三人。而我国《合同法》并没有明示需要交付作为要件，也没有明示所有权的转让方式。这给立法者基于社会反应作出相应解释留足了空间，也给司法实践中的裁判带来了双刃剑的作用。因此，“买卖不破租赁”原则包含于《合同法》第229条之中。
二、229条在司法实践中暴露出的问题
正是因为立法者简明扼要，给司法实践留足了裁判空间，在司法实践中也暴露了许多问题。
（一）规避法院强制执行。
“买卖不破租赁”原则被别有用心之人利用，为了规避法院的对租赁物的执行措施，房屋所有权人与第三人合谋造假租赁合同，在法院实施执行时，会经常出现案外人主张对租赁物享有案发之前的租赁权，致使法院执行陷于两难，这也是学界对此条文诟病的学者的多数观点。（（2016）苏05民终7693号、（2016）苏05民终7714号）
（二）公示制度确定与否之必要。
“买卖不破租赁”原则没有区分动产与不动产，没有列举不动产租赁物应当以公示为生效要件，在审判实务中，会出现认为应该在《合同法》第229条上设立租赁权公示制度、第三人的所有权足以对抗承租人租赁权、承租人需要与第三人订立新的租赁合同的学者观点；也有学者认为《合同法》229条违反物权公示制度，应在条文中列举公示要件。《合同法》229条既然是讲租赁权物权法，以对抗第三人对房屋的原物返还强求权，租赁权应该设定应有的公示制度。或者说所有权是有对世效力，可以排除其他请求权，此条文应该把“买卖不破租赁”原则作为例外情形，当事人有相关约定才能发生效力。
（三）对不定期租赁合同的处理陷入困境。
不定期租赁合同是否适用的问题，按《合同法》229条应当适用，我国《合同法》第215条规定：租赁合同期限六个月以上的，应当采取书面形式。反之，六个月以下的，则不需要订立书面合同。因此在实践中对于短期租赁行为的认定，一旦双方都有证据证明其诉求的租赁关系存在或不存在，法官的判断则会陷入两难境地。笔者关于此条文的思考，是基于如今短期租赁合同，不限于房屋租赁合同的普遍而引发的思考，人民法院在处理这样的案件中着实引人关注。
三《合同法》第229条是否有修改之必要性
对于229条确立之必要性，传统观念认为由于我国经济发展水平总体仍然不高、贫富差距较大、区域发展不平衡的限制，房产等生活必需但又无力购买的产品，成了租赁合同中常见的对象，而房屋承租人在经济实力上与出租人、第三人相比往往明显处于弱势地位。于是在《合同法》上便会出现这样一条将物权与债权集于一体、学界争议不已的条文，偏重于保护承租人的利益、不致社会显失公平也成了重要的论述理由。
（一）关于租赁权公示。
有学者质疑，随着经济社会的发展的发展，承租人为“经济上之弱者”的现状对于“买卖不破租赁”存在的正当性理由似乎不再充分。其理由在于从社会整体发展看，至今的经济发展与立法时已有天壤之别，是否有设立之必要值得商榷，即使承租人仍然处于弱势地位，也可以在立法上做出变通，在《合同法》第229条的基础之上，设立租赁权公示制度，这样更符合法理，也对于之前过于偏重保护承租人利益的制度加以纠正，保持社会公平，发展平衡。
这样的论述显得过于绝对，且只限于房屋租赁合同之中，在长期的租赁合同中，基于相对人的信赖，保护出租人与承租人的利益，可以考虑设立租赁权公示制度；但在社会经济发展过程中，多种形式的租赁合同随处可见，如短期的场地租赁、绿色能源汽车租赁、学校宿舍的租赁、宿舍空调的租赁等，这些租赁合同多数的短期租赁，其同样适用《合同法》第229条，但此时是否还应当设立租赁权公示制度，或者承租人与第三人订立新的租赁合同，是否还是基于保护出租人与第三人的利益，值得商榷，因此时租赁的目的在于短期使用，如果在这期间有物权变动，而租赁合同需要进行公示，那么租赁合同在落实时将受到影响的话，这时虽可以与第三人重新订立租赁合同，也可以将租赁权进行公示，但此时便将简单的事复杂化，不利于资源的高效使用和配置，亦增加相应行政部门不必要之负担。
亦如在门面租赁合同中如果因物权变动而致使承租人要与新的房屋所有权人订立合同，更会有损商事交易的效率原则，实属没有必要。因此，基于承租人经济处于弱势地位，而设立法律保护之，只是其原因之一，而这个理由可能在不久的将来逐渐消失，取而代之的是社会经济发展中出现的新的现象，而这些现象，有力的说明229条有存在之必要，这是时代赋予《合同法》第229条的新的内涵，也在不断地丰富其法理逻辑。
（二）关于生存意义。
此外，也有学者认为，租赁房屋对于承租人具有特殊的生存意义，涉及承租人的生存保障及人格利益问题，其“不仅是承租人的栖身之地、生活的中心场所、家庭之所在，而且与承租人的自治、自尊、自由、隐私等人格利益密切联系”，“无论是富出租人对应穷承租人的一般情况，还是穷出租人对应富承租人的例外情况，承租人都更值得法律的特别保护”。这是基于处于弱势地位的承租人基本权利的保障，更可以将此条文纳入了民法之中公民人格权、居住权的讨论范围之中。在此不做过多论述。
（三）笔者观点。
对于《合同法》第229条是否有修改之必要，笔者认为《合同法》第229条立法之原意在于给司法实践留出余地。司法实践中暴露出问题，实属正常，对此作出解释，依然可以解决司法实践中的问题。租赁权是否需要采取公示制度，有论证之必要，但不能一概而论，作出不同情形采取同一手段的错误判断。
结尾
综上，笔者认为《合同法》229条不是仅指“买卖不破租赁”，而是包含了“买卖不破租赁”，既然包括了“买卖不破租赁”原则，在其适用上应该广于“买卖不破租赁”原则。虽然社会经济发展迅速，亦出现了很多在设计该条文之初没有设想到的问题，该条文的适用仍然不会使社会显失公平正义，反而对于维护社会秩序仍然发挥着积极有效的作用，其中的缺陷在于部分要件的明示与否，这值得商榷，但做违反立法者原意的修改实属不妥。