五招帮你搞定三线城市二手好房

之前我们聊过，虽然现在多数自媒体和专家都建议大家去一二线城市买房，尤其是强二线城市买房，甚至具体列出了诸如杭州、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、东莞、成都、西安等城市名单，这个去问下度娘就会有完整详细的名单。

对于绝大多数老百姓而言，即使知道应该去一二线城市投资置业，问题是绝大多数人是没有这个能力去实践的，毕竟像10几年前那样一家人咬紧牙就能凑齐首付，闭眼睛买就可以赚钱的时代已经一去不复返了，动辄几百万甚至上千万的房价，已经在客观上将绝大多数人拒之门外。因此，对于多数人从现实考虑还是在自己的家乡或者家乡所在省份的省会置业看起来更靠谱。既然这样，这次我们就来聊一聊，身在三线城市的我们，应该怎么选择小区呢？

按照一看城市二看小区三看户型四看物业的基本规则，显然在客观上只能选择三线城市置业时，小区的选择其实就是购房置业时最重要的现实因素，房地产业内流传着一句话“好的房型千篇一律，好的小区千挑万选”。小区选错了，户型再好也只是过眼烟云，那么我们到底怎么选择小区呢？

1、看贵的。在我们已经选择好的地段中，先看最贵的小区，道理很简单，在相同地段的前提下，贵的一定代表好的，我们的房地产市场和股市一样，都是典型的散户市场，这种市场中，潜在的购房人其实都是在用脚投票的，因此贵一定有贵的道理，这是市场选择的结果。为什么选择贵的小区？因为房地产本身具备金融和资产属性，越贵的资产其实升值是越快的。注意，这里说的贵是指的小区房子的单价，而不是总价。

2、眼见为实。（1）先看小区沿街，就是看小区有没有底商，没有底商的小区一定比有底商的小区品质好，尤其是底商是餐饮的。（2）看人行出入口，双出入口的小区一般优于三个出入口的小区，有经验的物业，即使小区有三个或四个出入口，也只会开两个，因为出入口多了，需要配置的安保人员就会多，付出的成本就会高，成本高了以后很难保证物业管理水平。另外，出入口多的小区发生盗窃、孩子走失的风险无形中就会增高。（3）看停车情况，是否是人车分流，地面停车越少越好，这里指的是最近几年新建的小区，而如果是没有地下停车场的老旧小区，当然是停车位越多越好（4）看小区景观，一个是个人喜好，更重要的是一眼看去好的景观，让人舒服的景观，除了设计因数外，其实是日常维护的结果，这也可以从侧面反映出一个小区的物业管理水平。（5）最后再看商业配套，毕竟是居住的地方，那么小区周边有没有人们喜欢的配套设施，如学校、医院、公园、地铁、公交、生活娱乐等，最好是周边1000米内有自己喜欢的配套。

3、看成交数据。（1）保底选择盘，成交量大，成交价适中。这种小区就是你看的商圈或地段的基本盘，代表了你所选中地段的平均水平，将来升值空间也相对均衡，不是最差，但也一定不会是涨幅最高的那个。（2）追涨盘，成交量大，近期价格上涨快的小区。这种小区一般是近5年新建的小区，经过几年的发展，随着配套的不断完善，物业管理水平也已经经过了市场的检验，在这种情况下如果价格可以快速上涨，说明市场已经发现了它的内在价值，尤其是在价格上涨初期被发现的话，那就可以抓紧入手。（3）标志盘，成交量低，价格高的小区。这种小区一般是因为太好了，以至于小区的业主几乎一致看好未来，都捂盘惜售。一旦有房源出现，一般短时间内就会销售，所以要想在这样的小区找到自己喜欢的房源出手，那就需要与小区周边的中介保持良好的互动，以便有房源出现时第一时间可以得到信息。（4）淘汰盘，价格低，成交量低的小区。这种小区要特别留意，之所以价格低，成交低，那不是有物业问题，就是房型问题，要不就是交通不好，配套不行，总之价格低还不好卖的小区，自己掂量掂量吧。

4、看小区建成年限，一般来说每5至10年房地产的建筑安装水平就会有一个大的进步，因此在选择小区时，一定要选择建成在20年以内的小区，最好是10年以内，另外根据我们国家买房贷款评估的基本规则来说，越近期建成的小区越容易获得贷款审批。

5、小区总住户数。优选2000户以内，次选2000至3000户，3000户以上的最好就不要考虑了，一个是将来在二手房的流通盘中，供应会比较多，价格不容易保持高位，另外一个太大的小区业主的归属感相对较差，人文环境不容易形成。

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