2021-05-10 产业服务有感

 自17年加入产业办公服务行列后，我理解的产业服务是伴随着整体国家与城市群之间的经济结构变化而不断在剧烈变化与迭代，仿佛大海的浪花此起彼伏。印象深刻的有共享概念的浪潮，诸如单车大战、电池满天飞、货架零售、酒店的共享化等等，经历了普惠金融的泛滥和涨跌，从各类金融P2P到消费贷泡沫，再到数字货币和区块链概念的迅速铺开，经历了互联网科技的各类小型化，以及现在的数字化，智能化浪潮。

 说起来，如果自己从事某一个具体实体行业，是不会体会到那么丰富多彩的经济变化感受的。

 恰恰我选择了这个有趣的新兴物种职业——产业办公服务。它兴起的根基，我理解是建立在我国第三产业的爆发周期基础上。我们的产品和服务的迭代也是从"大众创业、万众创新”的孵化器，慢慢迭代出联合办公服务产品，再到独立园区独立门户的服务产品，再到聚焦在科技文创类企业的服务产品打造中。

 经历了这几年的从业和观察，也趁机总结一些自己的体会：

1.服务型B端企业客户数量持续快速增长，创业成本在急速降低

 从国家鼓励的大众创业开始，扶持了各类孵化器，国内也舶来了联合办公的概念，其本质是降低初创公司的现金流压力，提供更好的服务环境。以往只有成熟大企业通过高成本投入才能享受的好楼宇和好环境通过各类运营载体分发给各类中小微企业。这个直接或间接的降低了创业门槛，也让很多小微企业创业的胆子大了起来。 

 以我们自身数据举例，我看到的企业以往平均进入楼宇，清水投入每平米500-2000元硬装投入不等，意味着一个100平米的初创公司，至少要拿出5万以上的初始资金，外加租金等额外资金5万以上的话，初始创业的非主业资金占用就超过10万，我所知道的大多数初创公司，100平米左右员工6-8人，合伙人2-3名，假设每人投入20万的话，这笔资金比重可谓不小。由此可见创业门槛的高低。

 而且，我观察到的中小企业平均寿命所谓2.5年，很多不仅低于这个数，更多甚至3个月到半年即告夭折，剩下半年可能都是在注销的流程上，所以创业面临的风险是很高的。而各类载体的办公服务出来以后，我看到这行对于经济的贡献，对于服务型企业来说，初始尝试占用的可能仅是租金部分，装修的一次性投入被摊到服务当中，于是创业从一个固定资产+现金流的事项被简化成了仅需要考虑现金流和主业本身的事项。创业成本急剧下降。

这也是为什么以成都为例，普通楼宇载体可能入住率在70-80%的情况下，提供产业服务和办公服务的载体依然能够保持95%以上的活力根源。

2.产业服务的行业化是必然趋势，自下而上的产业生态才是活力之源

 过往房地产行业如火如荼，发展出各类以地产开发变现为模式的巨头，但是就地产说地产，就空间说空间，单纯以财务经营收益为主线，依靠大众的固定资产执念为主的买卖是没有灵魂的产物。而不管是C端的住房也好，B端的写字楼或工业产业园也好，必然回归到服务本质上来，围绕着人经营什么样的主题和产业才是关键。

 单就B端的产业而言，就我观察，针对这种痛点，传统的几大板块很难形成闭环连接。比如地产开发商，项目分布不均，行业集中度低，巨大投入导致无法快速铺开。同时只提供物业空间的管理，很难形成高效的资源协同，不提供产业办公服务的占99%。因此更别提了解企业客户需求，进行需求匹配和资源对接。
  
  而政府部门的自上而下规划，往往只能做到抓大放小，培植和配合的重点主要以中大或超大型企业为主，对于深入到毛细血管的生态而言是无法照拂得到的。因此靠政府能形成一定的大型景观，而不能形成良性平衡的生态聚集。
  
  而靠企业客户自主生长成型，则是上部分提到的，在15年之前，各类国企、外企和中大企业为主的载体中，均是靠自主实力享受优质服务。而作为社会基石，生态根基的中小微企业，则是生存在各类不太优质的环境中，而通过这几年的蝶变，我们觉得让更多的生态中小企业进入到更好的环境条件，在只接纳整层整栋的大楼中享受了更好的环境，却不需要承担如此高的总价成本。通过城市更新，改善更好的楼宇条件后，让其再次入住进来，打消了以往想投而不敢投，投后无生存保障的死循环，变成了更好的环境却无需自行一次性投入成本，更好的环境带来更好的人才招聘底气，更好的环境带来更好的经营接待底气，更好的企业氛围带来更好的经营质量提升。

   我一直喜欢观察自然生态中所有自下而上的生命活力，而企业和众多社会生态组织细胞中，这种自下而上的生态活力，更是一种无可忽视的力量，也是我们从事产业服务的意义所在。我们也认为，所有的中大型企业，乃至跨国企业，也都是从这类不起眼的自下而上的小生态起家的，未来的“京东”不必窝在恶劣的中关村老旧物业艰难生长，未来的“阿里”不用在没有合规和保障的小区或商住楼中在不正规的鄙视中发迹。产业服务是一个新兴行业，也是为了众多中小微企业持续有更好的生存条件而努力中。在各类一座座的混凝土高大上孤岛中间，认真经营产业服务，认真以中小企业生态为主，一点点建立连接，洞察好需求，迭代好产品，才是这个新兴行业的本分。

    在这个新兴市场上，目前还很缺乏一个市场对位，生态对口，服务对标的实力主体，现在这类产业服务主体还在自然生长，从最夹缝的状态中自然萌发，这行无论从技术、人才、体系和支持上都还没达到最佳状态，也还需要被积极地培育土壤，就跟目前水环境行业倡导的生态修复一样，需要先做底质泥土的修复做起，培育土壤和微生物群，然后从下之上的用不同生态位的水生植物形成小型生态圈，最后才是观赏性的各类大中小型水生动物与挺水植物。而目前这行还处在培育底泥和微生物的阶段，继续专业产业运营商来提供综合的服务。

  正是基于以上的模糊认知，才认真加入这行做这样一个事情，除了提供能够方便解决办公需求以外，不断聚集客户网络，帮助客户节约现金流，不断与内部的各类客户刺激产生交集，延长一个企业生命周期，不让企业开始初期就如同进入黑暗森林般，有意识的引导同类企业不断聚集，形成气候，最终在城市的大生态里培育出一片基于本土的自下而上生长形成的自然景观。