担心成为接盘侠?让你了解柬埔寨买房真实情况,不踩坑!

柬埔寨是美元资产国、无外汇管制、开放的政策、GDP连续七年超7%,受惠于中国一带一路的发展以及中国的大力支持,这几乎是很多人的“固有印象”。也是各大开发商们的卖点,而最近柬埔寨话题度最高的不是这些,而是外国投资客“炒房”,2018年金边房价涨幅全球第一。


图片发自App

“炒房者”大多来自中国,日本,新加坡,马来西亚等国,而且他们带着大笔资金,在柬埔寨炒房炒地,故每年在柬埔寨都会有大量的资本注入。

而很多投资者意识到,目前被炒成“高价”的房屋和土地,主要是在投资客之间“内循环”,短期内的“人口红利”还见不到,担心自己接手成为“接盘侠”。下面从目前柬埔寨的房产行情和未来走势给大家分析一下,大家会不会成为接盘侠?未来柬埔寨房产的增值点在哪里?


美金资产国

一、现在柬埔寨投资,我们是否要做接盘侠?

否为接盘侠的标准在于:接手的楼盘价格远远高于市场接受的价格,导致没有人愿意购买,自己就成为了最惨的最后一棒。

而如果一个楼盘的价格在市场接受范围内,不会因为房价太高而没人购买或租住,这时候买入是不亏的,而且未来很可以会有增值,反之则不同。柬埔寨的金边目前350万人口,目前已经交房公寓仅两万多套,供不应求,导致租金回报率位居全球第三,仅次于美国达拉斯和日本。所以目前柬埔寨金边房价远没达到市场接受不了的程度。

例如:目前柬埔寨金边的房价从1600美元到4300美元不等,房价最高的区域在BKK1区,也称大使馆区,这个区域主要的开发商为日本,新加坡和台湾开发商,金边目前租金最高,商业最成熟的区域。


图片拍自金边某中介

面对像金边这样首都功能的地域,房价只要保持在一个市场范围内的价格,大家就不会成为最后一棒的接盘侠。相比较于东南亚其他国家房价,金边是最低的,旁边的越南胡志明市高达1万美金一平,便宜的也需三四千。目前柬埔寨GDP增速又是东南亚最快的。

鉴于合理的市场接受价格不好参考,所以很多人是拿捏不准的,才会很担心自己买入会亏本。这时候大家可以参考以下两点:

1、房产租金回报率;

如果想要投资房产所在的区域,租金回报率能够长期保持在一个很好的百分比,大家才值得购买。以金边为例:目前金边的租金回报率保持在6-8%,远高于国内的2%;高回报率是建立在高需求基础上的。


租金回报率

2、有持续增长的“人口红利”

目前柬埔寨正处于有利于经济发展的“黄金时期”,人口红利至少能释放30年,也就是说,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,这70%的青壮劳动力,无疑是柬埔寨经济可持续发展的核心力量,同时也是房地产租住需求的强有力引导者。

人口优势永远是房地产的动力,要考量房产是否有投资价值和增值优势,就要分析该区域未来人口的走向,也要考虑人口的购买能力。金边是柬埔寨首都,也就是第一大城市,这里汇集全国最有经济实力,教育程度最好,收入水平最高的人群,人往高处走,无疑大家都会愿意走向大城市,寻找更多发展机会。就像中国人都想去北京发展一样,大家都渴望去金边。


金边街上人群

二、柬埔寨的房产以后谁来买?

当然了很多人会担心“当地人口”因为平均工资低下,而买不起房子。可是,大家留心观察的人会注意到这里的豪车比例之多,富人区的别墅之豪……在柬埔寨是有明显的贫富差距,虽然富人比例低,但绝对值也不低,拥有购买房产能力的不在少数。


劳斯莱斯幻影

而未来工资低的当地人真的买不起房子吗?毋庸置疑,“穷人”居多的柬埔寨,面对高价的公寓房源,短期内是购买不起,就像北京的房价一样,天价的房子,鉴于平均工资水平,实在买不起好地段房子。所以很多柬埔寨“穷人”会选择偏远地区的排房、公寓,或是选择贷款买房或租房。

当然,大家容易忽略一点,就是未来柬埔寨中产阶级规模会不断扩大,“穷人”会慢慢崛起。据有关报道所述:在柬埔寨每年有16.2%的人离开农村去城市学习和工作,有3.1%的人不再从事农业,转行从事第二产业/第三产业。所以随着柬经济发展,中产阶级崛起,越来越多的本地人购买力提升。

等到这部分崛起的”年轻人口”到成家立业时,房子是刚需的,届时也会选择买房或租房,只是时间问题和地段而已。而好地段也会有“富人”、“商人”、“投资置业者”购买。

现在柬埔寨的贷款利率在8%至12%,随着国家发展,资金越来越多,利率必然下调,越来越多人会选择贷款买房,与中国过去发展类似,从不愿意贷款买房到大家都尽量使用杠杆买房投资。

柬埔寨的投资环境活跃,市场热度高,而且柬埔寨作为近几年来“经济发展潜力”“旅游潜力”“投资潜力”的国家,被评为最值得投资国家之一,此时进入柬埔寨市场,才是最合适的时候。


冯仑,万通六君子之一

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