我们熟悉的上海楼市，又回来了！
刚刚过去的4月，上海一共成交了2.46万套二手房和0.41万套新房，创造了自2019年5月以来的新高，基本持平去年同期的水准。
对比今年2月、3月的0.46和1.52万套二手房，上海楼市算是彻底走出了疫情困扰，回到了供需两旺的正常水准。
这样的成交量，虽然比不上动辄三五万套一个月的2016年，我们却发现，上海楼市的结构性牛市已来。
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首先要和大家分享的是，新房市场的变化非常明显。
以往的新房认筹，认筹数量大于开盘套数的，很是难得，要是出个当天去化80%以上的“日光盘”，这可绝对是要上头条的。
而四月至今的上海新房市场，认筹率超过100%的楼盘简直多如牛毛，数都数不过来。在一手房从8.5万涨到9.2万的前滩，甚至出现了5.6个人抢一套房的“盛况”。
从供求关系的角度上来讲，如果认筹率=100%，那说明市场达到均衡，价格刚好合适。而那些认筹数大于开盘套数的楼盘，则说明认同该价格的购房者非常多，价格还有上抬的空间。
就在我完稿的当天，一直限价9万左右的前滩传出了三湘印象要开接近13万一平的消息，再看看二手房12-14万的实际成交价，真的让人感叹，前滩的购买力真的是太强了。
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如果有人细心在观察，就会发现最近新房价格确实局部松了。
九亭的新房，从2018年的象屿虹桥悦府，到2019年的绿庭尚城，再到今年的贝尚湾，价格从4.3万一路涨到4.8万。
虹桥商务区的新房，从2018年万科天空之城的5.8万，到2019年首创禧瑞荟的6.2万，再到今年即将首开的香港置地虹庐湾，价格向6.5万一平大步迈去。
当然，最令人印象深刻的还是黄浦滨江，去年融创外滩壹号院卖12.15万，今年，隔壁的绿地海珀外滩开出13.8万一平的天价，居然有162%的认筹率，几近日光。
限价一路上涨，而且这些涨完的新房还都卖的不错，其中原因，各位可以想一想。
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有人欢喜有人忧，结构性行情的特点，注定了有好卖的盘的同时，也有一堆“炮灰盘”。
比如“百亿地王”——中兴路壹号，本身设计足够网红，但周围环境实在难以入眼，加上不符合大众口味的房型，就算亏本卖，14万的高价也让人劝退，至今没有公布认筹情况。
铭德传奇、外滩豪景苑也是类似，本身位置不错，但毕竟不在苏州河以南，城市界面总有些不尽如人意，再加上老盘新开、户型、江景缺失等原因，认筹数量有点惨不忍睹。
可以发现，目前上海新房好卖与否，很大程度上取决于品质、地段与户型的适配程度。
改善需求强烈的地段，做出品质，价格再高也会抢破头，比如碧云尊邸。
产业强势的地段，对户型的功能性要求高，于是天悦的100平三房、天御的98平三房就成了香饽饽。
豪宅地段，城市界面、户型和品质的要求再高也不为过，这一点凯旋门、海珀外滩就做的不错。
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当然，目前只要带点学区概念，房子就会很好卖。
比如位于闵行莘庄的金辉海上铭著，在没有确定对口学区之前，一手房单价不到7万也鲜有人问津。
自从划片范围一出，成了复旦附属闵行实验学校的学区房，瞬间大热，一手房瞬间卖空，二手房单价直奔8万。
二手房这边，对口福外+进才北双学区的桃林一小区，36-38平挂户口的一室户，成交价从年前的448万涨到现在的550万，短短三个月就涨了22.8%！
今年民办摇号政策发布后，录取民办完全靠的是运气，不确定性非常大。
然而在孩子的教育问题上，上海的家长们最需要的就是确定性。于是，更多的家长由于求稳的心态，转而选择公办学校。
购买学区房就成为了唯一的途径。
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最后一个欣喜的发现，就是有产业、有地铁、有配套的版块，就算是郊区，只要品质不错，这些小区也已经回到了2017年的历史最高价。
比如靠近外环的九里亭，随着九亭金地广场的开业，9号线的增能，漕河泾、虹桥商务区的持续崛起，板块内的品质楼盘——九城湖滨国际，目前成交价已经回到了2017年的4.5-5万，而去年这个时候成交价仅4万左右。
闵行莘庄的标杆次新房——好世鹿鸣苑，也从2018年的成交低迷中走了出来，最近一两个月交易活跃，而且价格也默默的爬回了2017年7.0-7.5万的水平。
上海楼市自从2017年初至今，已经三年没有太大变化，绝大多数板块和房源都较当年的最高点跌了15%以上。
涨回2017年，是一个新的开始。
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虽然，部分板块，部分房子的结构性牛市已经出现，我们也不能乐观的太早。
今年1-4月，上海的二手房交易量仍然落后去年两万套以上。如果没有疫情，这个数字应该是与2019年持平的，说明目前的火热，很大一部分还在还1-3月欠下的账。
疫情对于经济，对于人们购买力的冲击还没有完全体现，尤其是在国外当前的状况下。
历年3-5月都是成交量最高的月份，如果有涨幅，大部分也会在这几个月内完成。
这一批受疫情影响积压的购买力释放完毕后，上海楼市会怎么走？
正向的，反向的，多重因素正在上海楼市中相互交葛。
如果继续执行“房住不炒”的政策，各项管制不放松，会是如何？
如果受外贸影响，经济持续低迷，大家转而不愿意买房，又会如何？
如果减税降费，放松管制，楼市下半年会走出什么样的曲线？
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以上是正文，来自平层86。