冲动购房后悔了，还能退房吗？

以往，很多消费者难以抵挡开发商和销售人员的营销话术：比如“这套房特别火，已经有人在申请折扣了，你如果不尽快下手，可就错过了”、“我们楼盘推出特别优惠活动，购房者只要提前缴纳2万定金，就可以抵5万哦”，可能连楼盘周边环境都没看，就签了《认购书》交了定金。

一旦如此，就等于被《认购书》绑定，如果后续冷静下来，对之前选择后悔，但又担心定金被开发商没收，不少人只能自认倒霉，硬着头皮把房子买下来。现在有了“2日内无理由退房”的条款，在东莞购房的消费者即使冲动购房，也有理由拿回定金，解除《认购书》。下面的情况自然就少了：

表面上看，这项政策是增加了对开发商的限制，单方面维护消费者的权益。但从长远来看，也是为了解决房地产市场长期以来的积弊，维持公平的市场交易环境，为房地产市场的长期繁荣打下基础。希望不久的将来，也有其他城市能够跟进。

那么，在没有“2日内无理由退房”条款的城市，冲动购房后悔了该怎么办？其实，只要还没有签订《商品房买卖合同》，定金在很多情况下可以退回的。只不过要分析具体情况，采取不同的措施：

一看交的是不是“定金”？

商品房预订时，交款的名头可能五花八门：“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”都有，但只要不是“定金”，开发商就不能以违约的理由全额没收。此时，消费者可以直接向开发商要求解除《认购书》和退款。

二看开发商和销售有无过错？

由于各种原因，目前销售的很多楼盘多少会存在一些问题，开发商和销售通常不会主动告知，有的还会故意隐瞒。如果消费者发现这些问题，也可以要求退房，如果造成消费者损失的，还要赔偿损失。

开发商“五证”不齐。合法的楼盘公开销售之前，开发商都要取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。缺少任何一个，都会导致楼盘不能销售，《认购书》自然也无法执行。

房子被抵押或查封。楼盘开发阶段，多数开发商会把土地或工程项目抵押，以获取资金来进行开发。如果资金周转不开，抵押没有注销；或者因为借款纠纷导致整个楼盘被法院查封，不仅无法销售，还有很大可能会烂尾。发现这种情况，一定要第一时间采取措施，行动慢的可能真拿不回钱。

开发商一房多卖。现在这种情况比较少见了，但也不是没有，相关信息也可以通过国土等部门查询。

销售人员虚假承诺、隐瞒真实情况。这种情况不在少数，但是与上面三种情况不同，相关证据很难通过公开渠道查询，而且以口头承诺或答复居多，需要购房时就留意收集。

三看有无受到限购限贷政策的影响？

2017年，全国大面积出台限购限贷政策，有些消费者是在《认购书》签订后，受新出台的限购限贷政策导致无法过户或者无法获得贷款。对此，现行法律法规已经明确消费者和开发商都没有过错，可以和平解除《认购书》，退回定金。

广东省高级人民法院就曾于2017年10月11日发出《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，在第29条明确这种情况的处理：

四看开发商愿不愿意修改《商品房买卖合同》的格式条款？

一般来说，签完《认购书》，交完定金，就该签正式的《商品房买卖合同》了。

《商品房买卖合同》基本上都是开发商提供的格式合同，里面的条款也是精挑细选，对消费者不怎么有利的。

就算消费者提出修改的要求，开发商和销售也会以“这些都是格式条款，大家都一样，不能修改”的理由拒绝。

实在达不成一致怎么办呢？消费者可以不签《商品房买卖合同》。

而且，双方因合同条款协商不一致，无法签订合同的，属于“非因双方过错导致合同无法订立”。这种情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，消费者可以要求开发商解除《认购书》，退回定金。

需要强调的是，上面四种方法仅适用于签订《商品房买卖合同》之前，并且没有其他特殊情况的条件下。如果已经签了正式买卖合同，退房的方法会有不同，限于篇幅，留待后续分解。

最后，还需提醒一下：想要退房，应该先仔细研究手中的购房文件，咨询专业人士，收集各类证据，等有了充足的理由和证据后，再找开发商和销售协商。尽量避免毫无准备的去向开发商要求退房，一方面很难达到一下子就退房的目的，另一方面也会引起开发商和销售的警觉，不利于后期的证据收集。

全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。