又到企业年报发布季，原先都是随便看看。刚经历了一轮翻年报眼瞎的惨痛经历，遂决定今年对主流商业地产企业的年报做一些记录。
PS.我非专业人士，解读只为学习与记录，期待指导。
记录大致分两个模块：财务数据解读和商业模式及发展战略。
第一篇先看宝龙商业。
宝龙商业是宝龙集团的商业运营管理平台，于2019年12月30日在港交所上市，其主营业务包括两个部分：商业运营与住宅物业管理服务。我主要看商业运营管理。
一、基础数据
1、收入
宝龙商业2020年收入19.21亿元，同比增长18.6%。
从营收占比来看，宝龙商业收入来自两部分：
商管运营收入15.6亿元，同比增加17.1%，占比81.3%。其中租金收入1.81亿元，同比下滑11.6%，除了正常租约到期，还有就是疫情期间对商户减租扶持。
住宅管理服务 3.58亿元，同比增长25.6%，占比 18.7%
从地区来看，长三角地区贡献收入12.58亿元，占总收入比重65.5%，珠三角地区贡献收入 662.5万元，占比0.3%，其他区域收入6.57亿元，占比34.2%。
长三角地区是宝龙商业收入的主要贡献区域。
2、利润
宝龙商业2020年毛利为5.95亿元，同比增长38.8%；净利润为3.07亿元，同比增长 72%，归母净利润3.05亿元，同比增长 70.8%。
分项收入来看，商业运营服务毛利5.12亿元，同比增长31%，毛利率32.8%，同比增长3.5%；住宅管理服务毛利0.83亿元，同比增长124%，毛利率23.1%，同比增加 10.2%。
3、产品线
宝龙商业旗下产品线齐全，分别是宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为超级标杆、标杆、标准mall（5万平以上）、社区商业。
四条产品线定位高中低不同目标客群，形成差异化竞争优势。
宝龙一城定位于一、二线城市地标式商业，面向高端消费者，截止2020年末，全国仅一家宝龙一城，位于厦门。
宝龙城定位一二线城市主要商业区，面向中高端消费者，截止2020年末，一共2座宝龙城，分别位于上海和杭州。
宝龙广场是宝龙内部标准mall, 数量也最多，截止2020年莫，共计51座（包括杭州青山湖宝龙广场一期和二期）。
宝龙天地面向社区居民，目前全国一共6座，分别位于苏州、杭州、上海、东营、烟台和淮安。
此外，2020年7月，宝龙商业收购独立第三方浙江星汇商业管理有限公司60%股权（投资价约4060万元）。
浙江星汇是特色主题商业全程运营商，主打商业街产品，资产布局浙江省。截止今年3月2日，浙江星汇共管理15个零售商业物业项目、总建筑面积86万方，其中已开业项目8个，筹备开业项目7个。计划5年内管理100个商业街项目。
宝龙商业的此次收购，与其深耕长三角的总体战略布局一致，与其原有产品线形成互补，完善了其产品线类型。
4、项目储备
已开业项目：
截止2020年底，宝龙商业共有68个已开业零售商业物业，开业面积860万方，同比增长22.9%，其中轻资产输出项目15个。
2020年新开业项目：
2020年，宝龙商业新开业9个零售商业物业（其中有两个项目分别为杭州青山湖宝龙广场一期和二期），新开业面积159万方，是2019年新开业面积的2.6倍。
值得关注的是：9个项目中有3个是轻资产输出项目，7个位于长三角地区。
计划新增商场项目：
宝龙商业预计2021年开业22个项目，分别为：
宝龙广场：13个，其中11个位于长三角，总建筑面积120.7万方。
宝龙天地：3个，均位于长三角，总建筑面积9.31万方。
宝龙星汇：6个，均为轻资产项目，都位于长三角，总建筑面积23.74万方。
2022年以及后预计新增15个项目，总建筑面积约为123.74万方。
5、产品力
我从公开信息来尝试分析宝龙商业的产品力。
招商能力：
宝龙商业官网显示，宝龙商业运营合作品牌如下，
其中，不乏有丝芙兰、耐克、阿迪达斯、无印良品、星巴克等具备引流能力的主次力店。
出租率：
从各产品线来看，2020年，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星汇的出租率分别为96.5%（同比增长1.3%）、91.6（同比增长0.3%）、89.9%（同比增长0.9%）、87.5%（同比下滑2.6%）、88.1%，除了宝龙天地出租率下滑以及宝龙星汇为2020年新收购，其余产品线均略有提升。
二、商业模式及发展战略
1、轻资产运营
从2020年的资产负债表来看，宝龙商业已是轻资产为主的公司，其45亿元总资产中，流动资产占82%。
报告期内，资产负债率52%，比2019年的49%略有回升，但相比2017年的94%已大幅下降；经营性净现金流从2019年的5.34亿元提升至7.95亿元，主要归因于业务增长；同期流动比率由2019年的2.15提升至2.2，属于行业内经营稳健的。
2、“1+1+N”战略
在发展上，宝龙商业坚持“1+1+N”战略。两个“1”分别为长三角区域和粤港澳大湾区，“N”指机会型优质地区，重点关注一二线城市的地铁上盖项目。
值得关注的是，珠海高新宝龙广场预计于2020年12月开业，这是宝龙商业在粤港澳大湾区的首个开业项目，定位区域型时尚潮玩购物中心，购物中心总建筑面积11.6万方，这个项目的开业将标志这宝龙商业在粤港澳大湾区布局的真正实现。
3、“纽扣计划”
2018年，宝龙商业与腾讯合作启动了“纽扣计划”。概括地说，这个计划就是宝龙商业的商业数字化创新：通过腾讯的云计算、微信支付、小程序、AI、位置服务、IOT等技术能力，结合运营需求，围绕“人货场”实施数字化建设。
2020年，宝龙商业已成功实现会员版线上直播及消费者系统“宝龙悠悠3.0全新上线。
三、宁波鄞州宝龙广场实探
宁波除了有名的“天一商圈”外，还在南部鄞州有一个新兴崛起的“钱湖北路”商圈。
这个商圈的形成，主要看下图：
鄞州印象城、宁波鄞州宝龙广场、宁波万象汇和钱湖北路地铁站，四个节点呈犄角对势，使钱湖北路和嵩江中路非但成为一个商业“黄金十字路口”，也掀起惨烈的竞争。
从地理位置上来看，只有宁波鄞州宝龙广场直通地铁站，它的下沉式广场直接对接地铁3号线。照理说，它的人气应该最好吧？然而根据我去年底的实探，实际情况是，它的人气指数是三个商场中最低的。
建筑设计是美国捷德，日本难波公园、上海正大广场、杭州远洋颐堤港等都是其知名项目。
捷德的作品识别度还是相当高的，“层层退台”、“绿植生态”等等都是它一贯使用的元素。
从外观上来看，宁波鄞州宝龙广场在这个十字路口也的确与众不同，在沿街面打造立体绿植叠水景观，在下沉式广场里街区内也有一些艺术装置，能看出其“城市森林”的设计初衷，也增强了室外广场游憩、休闲功能。
宝龙广场入口景观 图源网络
“街区+盒子”的空间组合，也有别于另外两个项目，定位“时尚家庭生活公园”，显然是想在“空间体验”的概念上下功夫。
走进广场内部，三栋独立的建筑分别定位零售餐饮、休闲亲子娱乐和高端餐饮，由下沉式商业街和空中连廊连接，大面积玻璃立面令整个广场通透、富有时尚感。
宝龙广场下沉式广场
总体人气较差。
一来，那天阴雨，原本是特色的“街区+盒子”式就比较“吃亏”，阴冷的户外，根本没人，但室内的温度也很低，且灯光暗淡，不少商铺已经撤离，显得有几分凋敝。
二来，招商并没有很大特色，与印象城和万象汇均有雷同。但在运营上，又完全打不过印象城。比如，同样是喜茶，左图为宝龙广场店，右图为鄞州印象城，一条马路之隔，高下立见。
喜茶
其实宝龙广场的设计风格很适合招一些品牌的形象店或概念店，可以给予品牌足够的曝光度。目前户外独立的主力店是奈雪的茶、星巴克和FUN绿。
宝龙广场下沉式广场
写这一段的目的，并不是要吐槽。只是感慨小小的一个十字路口，三个项目“短兵相接”，宝龙广场若想要突围，需要在运营一段时间后，找准定位，不断调整，形成错位发展。比如，这个商圈缺乏诸如言几又、西西弗书店之类生活方式书店业态，如果宝龙广场能够好好利用其独栋玻璃建筑，或也能自成一格。