01 政策监测
Ø 政策速览
v 4月22日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委（扩大）会议，传达学习4月22日上午国务院金融委专题会议关于贯彻近日党中央做好当前经济社会工作重要会议精神的部署，分析了当前市场关注的重点敏感问题，研究了应对措施和政策储备，对近期国务院金融委有关安排进行再落实、再推动。会议强调，要及时回应市场关切，引导市场预期，激发市场活力、潜力，进一步提升市场韧性，促进资本市场平稳健康运行。
v 4月21日，上海银保监局发布通知称，做好金融支持抗疫和复工复产工作。对受疫情影响较大的旅游、住宿餐饮、批发零售、交通运输、物流仓储、文化娱乐、会展等行业，加强研判，做好对接，对于有发展前景、信誉良好但暂时流动资金受困的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。
v 4月20日消息，中欧国际工商学院教授、中国央行调查统计司原司长盛松成认为，对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。针对房地产业所面临的预期恶化和疫情暴发的双重冲击，盛松成认为，继续从需求端边际放松是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。
v 4月19日下午，国新办举行一季度央企经济运行情况新闻发布会，新闻发言人彭华岗表示，推动中央企业统筹未上市和已上市的资源，指导各上市公司明晰战略定位和发展方向，按照积极做优存量、稳步做精增量，同时支持上市公司平台充分利用融资手段和并购功能，助力主业的优强发展。统筹好未上市和已上市的资源，通过整合资源，进一步支持央企控股上市公司做强做优。
v 4月19日，苏州常熟出台人才购房补贴，全日制本科及以上、中级以上职称人才、技师以上高技能人才均可享受购房优惠。本次人才购房补贴资助标准包括定向标准进行补贴，新建商品房按购房发票价给予1%优惠、存量房，二手房按照购房网签备案价给予1%补贴。
v 4月19日，国家发展改革委召开4月新闻发布会。国家发展改革委政研室副主任、新闻发言人孟玮提到，下一步，国家发展改革委将在严格落实疫情防控要求的同时，巩固和拓展各项政策成效，继续加大对市场主体的支持力度。
v 4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。明确要完善住房领域金融服务，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
Ø 重要政策解读
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》），从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
《通知》指出，要发挥货币政策总量和结构双重功能，加大对受疫情影响行业、企业、人群等金融支持。中国人民银行将保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放、向实体经济合理让利。适时增加支农支小再贷款额度，用好普惠小微贷款支持工具，按照地方法人金融机构普惠小微贷款余额增量的1%提供激励资金，将原用于支持普惠小微信用贷款的4000亿元再贷款额度继续滚动使用，促进金融资源向受疫情影响企业、行业、地区倾斜。保障留抵退税资金及时准确直达，促进市场主体尽早享受到政策红利。对于受困人群，金融机构要灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式予以支持，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送。
《通知》强调，要抓好抓实金融支持实体经济政策落地。用好用足支农再贷款再贴现、碳减排支持工具，优化支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，全力保障粮食、能源稳定供应。设立普惠养老专项再贷款，支持普惠养老机构融资。用好创业担保贷款政策，丰富新市民金融产品和服务。支持地方政府适度超前开展基础设施投资，依法合规保障融资平台公司合理融资需求。因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。
《通知》明确，将优质企业贸易外汇收支便利化政策推广至全国，开展更高水平人民币结算便利化和企业外债便利化额度试点。允许具有贸易出口背景的国内外汇贷款结汇使用。提高企业跨境人民币使用效率，完善企业汇率避险管理服务。中国外汇交易中心免收中小微企业外汇衍生品交易相关的银行间外汇市场交易手续费。加大出口信用保险支持力度。
02 舆情监测
v 4月21日，恒大地产集团有限公司披露，定于4月25日至26日召开2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2022年第一次债券持有人会议。发行人申请将本期债券于2021年4月27日至2022年4月26日期间的利息支付时间，调整至2022年10月27日完成支付，如发行人未能如期完成上述利息支付，应根据逾期天数，每日按应付未付金额的万分之五支付违约金；
v 4月20日，阳光城集团股份有限公司披露过去十二个月内累计诉讼、仲裁情况。阳光城及控股子公司连续十二个月内累计收到相关法院执行文书涉及正在执行的案件金额合计为31.83亿元，占公司最近一期经审计净资产的10.37%，公司正根据执行内容选择是否提起异议。另有合计金额约104.02亿元的事项正与金融机构或其他合作方进行谈判，阳光城表示将积极协商、同时聘请专业团队进行沟通，力争一揽子解决相关事项，与金融机构及合作方达成一致。
v 4月18日晚间，保利发展控股集团股份有限公司发布公告，涉及与合营联营企业及其他关联方关联交易以及2022年度对外提供担保的内容。董事会同意在2022年年度股东大会召开前，公司对外担保新增加额度不超过1342.88亿元（含子公司间相互担保），对外担保余额不超过3039亿元。
v 4月19日，滨江集团于杭州滨恒企业管理有限公司的股份比例从39.39%增加到100%，杭州新城创盛房地产开发有限公司退出，杭州新城创盛退出前持股60.61%，股权穿透后显示，杭州新城创盛由新城控股集团股份有限公司全资持有，新城控股退出杭州海名雅园项目。
v 4月20日，穆迪已将德信中国控股有限公司的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。评级展望仍为“负面”。
v 4月21日，据资本市场消息，华润万家在20亿美元香港IPO之前的一轮融资中筹集4亿美元，碧桂园据悉在华润万家的这轮上市前融资中领投。
03 土地市场监测
Ø 土地市场动态
v 全国土地成交动态
2022年1-16周，全国各市（市本级）涉宅用地累计成交量同比腰斩，总成交建筑面积从2021年1-16周的26951.65万平方米下降至12608.9万平方米，同比下降53.2%；
城市分布方面，一二线城市根据市场情况推出量有所控制，涉宅用地成交量占比同比下降6个百分点至25%。
值得关注的是，2022年第16周全国各城市（市本级）涉宅用地成交102宗，总成交规划建筑面积729.41万平方米，同比下降57.6%，土地出让金也同比下降52.8%为247.75亿元，成交量、成交额双双大幅下滑。
环比增速方面，2022年第16周涉宅用地成交总建筑面积环比增长20.06%，土地供应季土地成交量环比有所回升；
土地成交溢价方面，第16周土地成交平均溢价率仍处于较低水平为3.17%，较去年同期下降15.82个百分点，土拍市场热度较低。受疫情等因素影响，土地市场未出现实质性回暖。
v 2022年集中供地成交动态
宁波：4月19日，宁波2022年首批集中供地开幕，本次集中供地共计挂牌33宗，推出面积约1708亩，起拍总价250.4亿元。33宗地块中鄞州区（含高新区）出让11宗，海曙区、北仑区各7宗，江北区5宗，镇海区2宗，奉化区1宗。
最终，33宗地块均成功出让，其中5宗触顶摇号，25宗零溢价成交，共计收金265.2亿元。成交价最高的地块为鄞州区JD08-B1、B2地块(江南公路地段)，触顶总价376941.6万元，成交楼面价为22988元/㎡，为鄞州区江东核心地块。本次土拍，品牌房企保利、中海瞄准优质核心地块并成功拿地，其他地块基本由本土城投、经开等本土国资背景房企托底获得，国企拿地占比高达94.7%。 本土房企雅戈尔联合其他企业也有斩获。
总的来说，宁波此次土拍热度并不高，参拍房企以国有背景房企为主，民营房企参与积极性较低。受疫情等因素影响，市场行情未出现实质性好转，库存去化压力仍较大，房企金融风险尚处于持续释放阶段，在市场走向不明朗的情况下，更多有能力拿地的房企选择观望。
南通：4月20日，南通2022年首批次集中供地开拍，共计推出9宗商品住宅地块，总出让面积55.2万平方米，总建筑面积105.78万平方米，总起价66.2亿元。
最终，8宗成交，1宗流拍，6宗底价成交，最高溢价率6.12%，总成交金额为58.5亿元。两宗溢价地块分别由中海宏洋、南通中央建投竞得，其他地块基本由本土国企托底获得，国企拿地占比达85%。
v 2022年集中供地公告预览
截止目前发布集中供地公告并即将开拍的城市有广州、济南、无锡、苏州、杭州、天津等6大重点城市。
广州：3月31日，广州首批集中供地正式挂牌出让，共计推出18宗涉宅用地，共计出让规划建筑面积276.4万平方米，总起始价367亿元，预计将于5月5日竞拍。18宗地块共涉及8个区域，其中白云区出让最多为6宗，南沙区出让3宗，荔湾区、海珠区和增城区各2宗，黄埔区、花都区、番禺区各1宗。
较广州2021年第三次集中供地，此次集中供地取消了“首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数50%”的要求，海珠、黄埔、南沙区不再限制销售对象。此次集中供地对企业竞拍难度也有所下调，包括取消一次性书面报价要求、下调建筑绿色星级标准及实行部分地块可分期付款等。
济南：3月31日，济南2022年首批集中供地正式公告，包括14个组团、32宗地块，共计出让规划建筑面积225.74万平方米，总起价约153.2亿元。32宗地块共涉及天桥、历城、历下、槐荫4个区域，其中历城区供地最多达18宗。
值得关注的是，济南本次土拍竞买保证金由原来的不低于30%以上，降为不低于20%以上。缴款日期也有所放松，原“土地出让起始价不超过 3 亿元(含)的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清；起始价超过3亿元，剩余价款最迟在出让合同签订之日起90日内缴清。”改为：土地出让金低于1亿元的，签订出让合同后30天缴清；超过1亿元的，30天内缴纳50%，余款缴纳期限最迟不超过180天。
此外，济南2022年集中供地次数由2021年的三次调整为4次，分别将于3月下旬、6月下旬、9月下旬和11月下旬挂牌公告，首次集中供地将于5月7日进行拍卖。
无锡：3月31日，无锡迎来2022年首次集中供地。本批次集中供地共推出8宗涉宅用地，推出总规划建筑面积102.7万平方米，总起价103.88亿元，计划在5月7日集中出让。区域分布上，经开区出让3宗、惠山区出让2宗，梁溪区、锡山区、滨化区各出让1宗。土拍规则无重大变化。
苏州：3月28日，苏州市自然资源和规划局公布2022年苏州首批次集中出让公告，此次集中供地共计推出15宗涉宅用地，出让总规划建筑面积164.7万平方米，总起价226.98亿元。区域分布而言，高新区出让4宗，吴中区、苏州工业园区各3宗，相城区、吴江区各2宗，姑苏区1宗。土拍规则上，竞买保证金比例由去年第三批次公告的30%下调至20%，并对土拍出让金的付款期限做适当的放松，一定程度上可以降低房企拿地成本。
2022年全年计划宅地供应量566.7公顷，全年分四次挂牌，首次将于5月9日、5月10日集中出让。
杭州：2022年杭州年首批集中供地正式挂牌，共计60宗涉宅用地推出、其中包括2宗租赁用地，总出让建筑面积580.7万方，总起价797.9亿元，计划4月25日集中出让。区域分布上，萧山区出让16宗、余杭区出让11宗、临平区出让10宗、钱塘区出让6宗、上城区出让5宗、临安区出让4宗、拱墅区出让3宗、西湖区及富阳区各出让2宗以及滨江区1宗，总的来说，本轮集中供地主城区供地量相对较少，萧山、余杭、临平等周边地区为主要供地区域。
杭州本轮集中供地取消了去年三批次供地中才重启的“5000万元勾地保证金”政策，改为“竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价的20%保证金后，即可参与竞买”。
竞拍规则上，本次挂牌出让宗地设定土地中止价（溢价率不高于10%）、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人，一次报价范围为 中止价加价一轮到上限价（含）之间任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人。若有多家报价相同，则通过 现场摇号方式确定竞得人。
天津：3月25日，2022年天津首批集中供地挂牌公告，本批次共挂牌商住用地30宗，拟出让土地建设用地面积205.1万㎡、规划总建筑面积336.3万㎡，起始价为268.99亿元。区域分布上，天津南区出让8宗涉宅用地，武清区出让7宗涉宅用地，西青区4宗涉宅用地及1宗商服用地，北辰区4宗涉宅用地，滨海新区3宗涉宅用地，河北、河西、东丽各1宗涉宅用地。本轮地块挂牌截止日期均为4月25日，土拍规则较去年无重大变化。
v 重点监测房企拿地动态
2022年第16周， 中科财金20家重点监测房地产企业中，分别有中海地产、保利发展、奥园集团三家房企在一级土地市场竞得土地。保利发展频频亮相、在各大重点城市土拍中基本不缺席，奥园集团在陷入流动性危机后联营公司在南京出手拿地。
04 项目新开盘监测
2022年第16周，在中科财金重点监测的房企中、长三角区域内，新城控股在芜湖的怡康·南湖云境项目开盘，报价为7300元/㎡。
05 债券到期监测
截至2022年5月末，中科财金重点监测的房企中，将有9家房企共计15笔信用债即将到期，到期金额合计为108.32亿元，融创中国到期金额最高达27亿元。最近7天内将有5笔债务到期，发行人分别为珠海华发、招商蛇口、保利发展和融信中国，其中融信中国到期2笔、到期金额合计为11.06亿元，在四家房企中到期金额最高。
海外债方面，有3家房企共有4笔海外债即将到期，到期金额合计11.2亿元，其中碧桂园到期2笔、合计到期金额最高达6.2亿元，一笔融资规模为5.5亿元的债券将于3天后到期。
表：重点监测房企信用债列表
表：重点监测房企海外债列表
附件1 ：中科财金重点监测房企清单