读《冯仑买房这些事儿》11

北上广深褪色，2015年之前，其实一提高房价就是北上广深，除了这几个城市，其他城市的房价甚至都不过万，根本算不上是高房价，2015年之后，先是北上广深领涨，2016年之后我们开始去库存，结果北上广深熄火了，其他城市猛涨，直到现在也是，北上广深基本维持价格平稳，只有深圳最近略微要抬头，未来北京上海肯定还是限制人口，不但不参与抢人，还会主动疏解人口，2018年开始，两大直辖市的人口就开始停止增长，甚至负增长了，所以房价也就很难在出现大涨，现在态度比较暧昧的是深圳，深圳从没说限制人口，他本来就人口年轻，也是外来人口组成的城市，现在依旧在抢人，所以深圳未来的动力比北京上海要大，但深圳也有一个雷，那就是隔壁，如果香港因为一次风波房价跌下来，深圳必然受到重创。这就相当于标杆和偶像倒掉了，那么对于信心的杀伤力也是巨大的。所以如果你是年轻人，与其留在北京上海，还不如去深圳看看，北上广深你觉得房价太高，也可以去新一线或者二线看看机会。北京和上海这两个城市，除非你特别优秀，否则很难留的下来。

这波三四线的去库存之中，产生了一个口号，叫做返乡置业。以前叫有钱没钱回家过年，现在告诉大家年底不买房，一年又白忙，其实这些顺口溜好多都是中介和开发商编的，2017年开始，返乡置业的新一线城市前五名是，重庆，苏州，成都，武汉和南京，这也都在后面出现了大幅的上涨，二线城市前五名南通，合肥，徐州，泉州和温州，三线返乡置业的重点是盐城，安庆，泰州，淮安，岳阳，安居客做了个调查，问大家你希望买房置业选在哪？83%的人选择房子总价最好低于100万，63%的人选择三居室，超过1半人选择，一年之内要买房。

另外，从一线流出了很多的购房需求，也带火了周边，比如北京带火了环京，保定，天津，石家庄，上海带火了南通，苏州，合肥，广州带动佛山，湛江，汕头，深圳是惠州，梅州和汕头，春节期间是返乡置业的高峰。

那么到底是什么推动的返乡置业呢？作者总结，1是一线城市房价太高，大家已经看不到希望，2是强二线和三线快速崛起，也出现了一些产业机会，3是高铁和城际铁路开通，大大方便了交通，4是二三线租赁市场崛起，自己可以买房子赚取租金。回报率出现。5非一线抢人大战出现，让一些在北京上海绝望的人，心态动摇。

作者显然还是很看好三四线楼市的，他说2015年底三四线平均房价6700，2017年底涨到了8300，虽然涨了很多，但是相对于一线楼市还是有优势的。而且三四线商品房成交面积还在上升，所以作者觉得，土拍溢价率较高的三四线城市，估计房价还会上涨。另外，作者也强调棚改还会持续，这也为三四线楼市上涨提供着动力，老齐估计作者写这一段的时候，应该还不知道棚改货币化叫停。

新一线城市这几年迅速崛起，也逐渐在缩小跟北上广深的差距，大量人口涌入，自然楼市也就越来越热。能落户房价还低，有工作机会，赚的也不少，这样的城市，必然会吸引年轻人到那里买房。

很多人也问到了一个问题，度假地产能不能买，作者说度假地产的本质是度假而不是地产，所以度假服务才是核心，所以度假地产能不能买，要看你自己是不是会经常去，并且玩的开心，如果自己都不去，就想等着升值，那可能就风险比较大了，你自己不喜欢去，别人估计也不喜欢去。所以要按需购买，如果你每年在海南待上180天，那么买一套房子度假也是可以的。

至于海外投资，首先要找靠谱的中介，了解当地政策法律，和房屋的状态，其次要找到租户，保证租金收入。最后一点就是要价格合适，很多地方房价已经很高了，而且属于外国的非核心区，其实根本就不会涨价。

未来一段很可能升值的房子就是养老类的房产，比如养老公寓，2030年中国会产生6800万失能老人，2050年将达到一个亿，现在的养老资源根本不够，1000个老人只有27个养老院床位，所以未来养老绝对是一个巨大的痛点，现在很多开发商和保险公司合作开发养老社区，保险加养老的模式正在探索，以后你可能通过购买保险或者金融信托的方式，获得养老保障。也就是说你买的保险里面，就会有一个医养结合的养老服务，规定多少岁，你就可以搬到某个养老社区里居住，享受什么样的养老服务，直到终老为止。比如现在泰康保险就做了一个产品，你投保金额超过200万，就可以入住泰康之家。如果分着交，先要交20万押金， 再交百万购买乐太卡，入住后还要每月交5000-15000的费用，可见这个产品还是比较昂贵的，估计只能对富人提供服务。还有一种方式，比如作者公司和中国人寿合作，老年人可以购买海南三亚的海棠湾养老公寓，直接享受养老服务。总之商业化养老服务和商业化养老地产，未来可能会很昂贵。

最后作者说了房地产的未来，在人均GDP8000美元以内，只要盖住宅就行了，人均GDP超过8000美元之后，住宅地产就会逐渐的偃旗息鼓，购物中心，写字楼，办公楼，休闲酒店，养老地产，医疗健康，各种特色地产就会出现。每个阶段都有他的特色，比如互联网出现后，传统购物中心就遇到了瓶颈，但是仓储需求激增，这几年还有人在为特色小镇造势，但是现在这东西雷声大雨点小，主要在于不知道特色在哪？结果很多开发商不但没赚到钱，还赔了不少钱，长租公寓也被说成风口，但是回报率也不理想，即便未来得到资本支持，也不会是什么暴利行业。作者认为，从国外经验来看，人均GDP从8000到3万美金过度的时期，学生公寓，养老公寓这样的需求是存在的，但是不是风口就很难说，需要踏踏实实做产品满足市场需求，而不要总想着圈钱。

总之，房地产也要符合时代的变化，与互联网相结合，融入科技的发展当中，有些科技产品的应用，在房屋建设阶段，就要率先做好，比如人工智能，智能家居，数据对接，智能网络管理系统等等。