德国房价长期稳定之谜

二战以后，德国不仅很好地解决了住房短缺问题，套数比从1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面积达46.5平方米，还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产泡沫中独善其身。1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨了2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英国、法国、美国分别上涨了52.8倍，16.1倍和12.5倍，年均增速粉笔高达8.8%，6.2%，5.7%。

德国还形成了以租房为主流的居住理念，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积38平方米，租赁条件较好。

德国政府以居住为导向，形成了稳健的货币金融制度、均衡的税收制度、完备的租赁制度和以私有为主的土地制度。

货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。住房金融体系以商业抵押贷款为主，辅以独特的租房储蓄，引导居民理性的加杠杆。

税收制度上，在交易环节收重税，交易成本可到10%甚至更高，抑制投资。在使用环节征收二套住房税，引导居民不超额占用住房，减少空置。保有环节仅征收土地税，实际税率低，鼓励居民长期持有。

租赁制度上，充分保障租户权益、支持租赁需求，以法律落实租约保障和租金限制，推行租购同权和租金补贴。

推行土地私有制，绝大多数由私人所有，住宅用地充足。