住建部发文完善住房更新行动，住房更新将会如何改变房地产市场？

11月17日，住建部官网刊登了住建部部长王蒙徽文章《实施城市更新行动》。此次文章中提及完善住房制度的内容。考虑到近期住建部正进行住房领域“十四五”规划意见的征集，那么此次住房制度的相关要点或是一个重要的信号，或成为十四五住房领域改革的重要环节。

对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

 

1、稳妥实施房地产长效机制方案

此次政策明确，因城施策，落实城市主体责任，健全政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制，建立房地产金融审慎管理制度，全面开展房地产市场调控评价考核工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。从此类表述可以看出，其提出了“5个机制”，包括政策协同机制、省部市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制。其中监测预警机制或是比较大的亮点，后续对于住房领域的各类预警机制会健全，其有助于早发现问题和提早介入，有助于防范各类风险。

2、完善住房保障体系。

此次政策明确，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。这里实际上提到了两个内容。第一、住房保障体系包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房、棚户区改造和老旧小区改造5种产品。第二、租赁市场主要包括长租房、保障性租赁住房、集建地租赁住房等产品。

3、完善土地出让收入分配机制。

此次政策明确，以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。深化土地供给侧结构性改革，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，提高土地利用效益。此次提出了一个新概念，即“以需求定供给”，这其实也是内循环机制下的一个创新。通过需求的摸底，有助于供给工作更加准确和到位，也提高了房地产运作的效率。

4、改革完善住房公积金制度。

此次政策明确，扩大缴存范围，覆盖新市民群体。优化使用政策，为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。进一步加强住房公积金管理信息化建设，提高监管服务水平。这里提到了公积金改革的三个要点。第一、广度上要提高覆盖面，尤其是新市民的领域。第二、深度上要深入到租赁和老旧小区改造等领域。第三、强度上要强化信息化内容和监管水平。

5、提升住房品质。

此次政策明确，完善住房建设标准规范，加强质量安全监管，提高住房设计和建造水平，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住房，不断改善人民群众住房条件和居住环境。这里实际上提到了高品质住房的概念，即功能完善、绿色宜居、健康安全，这也是后续各地住房产品设计和分配等过程中所需要关注的地方，是住房小康的更进一步的体现。