《失去的二十年》——房地产

这本书是日本学者池田信夫写的，他既是个经济学家又是个媒体人，他这本书是立足于2008年金融危机，来分析日本的现状、历史。我们事后都知道这是日本最严重的20年泡沫期，那么这场泡沫可以避免吗？

绝大多数人把这场泡沫的矛头指向了1985年9月的广场协议，美国要求日本汇率升值，从1:240，升值到1:150，当时美国国内经济不好，背负着巨大的财政赤字压力，所以态度很是强硬。

日本在被动接受广场协议后，出口情况确实出现了恶化， 尤其是钢铁，造船等重工业，失去了优势，随即日本政府做出了一个重要决定，那就是通过降低利率的方式来刺激国内经济，希望保持原来的增长势头。当时日本还效法欧美，在1984年，放松了金融管制，随后利率自由化，企业脱媒，大量企业组建金融部门，跟银行抢生意，而银行为了生存，调高了定期存款利率，那么贷款利息就必须得更高，而实业很难支付这么高的利息，所以就只能去炒房炒地皮这种不动产，而银行们也乐于这么做，因为不断上涨的地价，让抵押物看起来很充足，也随时可以二次抵押再变现，所以流动性也很好。于是银行的目光全都落在了房地产上。

接下来，很快就造成了日本土地只涨不跌的神话，这时候把很多投资需求也全都调动出来。越早买房就越划算，越涨买的的人也就越多，所以大量家庭，都开始倾其所有去买房。媒体也在炒作，房价下跌在他们看来是基本不可能的事情。

1989年，日本银行开始加息来抑制泡沫，但当时的首相桥本龙太郎非常的生气，叫嚷着让日本银行赶快停止涨息。但其实从事后的角度来看，日本银行的举动其实为时已晚。他也正成为了引爆泡沫的导火索，89年5月，日本央行开始短而急促的连续加息，同时在90年3月，大藏省对房地产融资实行总量控制，这一下让资产价格开始暴跌，在91年7月之后，日本经济看到泡沫破灭，又转而扩张，房地产总量控制，也在1991年末的时候被撤销，有人还因此庆幸，说如果不是扩张及时，日本经济可能会麻烦更大。

92年，日本住宅金融，简称日住金因为不良债权倒闭，随后不良债权这个专业名词，就在日本媒体上频繁出现。但这还只是第一波，随后住宅金融专门会社，接二连三的出现不良债权问题。当时有银行团建议，按照母体银行的出资比例进行清算，承担损失，但是得到大藏省官员的反对，结果1995年，住宅金融专门会社的问题越来越多，地价大跌，母体银行此时也已经没办法承担损失了，再后来，政府必须注资才能施救，但是引来了在野党抗议，越来越多的人反对向银行注入公共资金，所以这个事就一直拖到了1998年，住宅金融专门会社的不良债权问题，可以说是90年代日本金融危机的分水岭。大藏省的低效，让日本的很多信用金融机构，一个一个的破产，日本债券信用银行，经营状况也已经严重恶化，这下政府就连融资的渠道都没有了。

长期信用银行破产，日本债券信用银行也破产，投入这两家银行的共计8000亿日元的税金也就消失了，就是说这种银行已经明显资不抵债了，再拿纳税人的钱去施救，结果就是钱花了，什么结果都没有。后来2002年，竹中大臣推行金融再生项目，但他的严格审定延期的税项资产做法，遭到了银行的反对，因为银行们都把危机藏在了延期的税项资产里，如果要严格审定，可能很多银行都要破产。竹中后来做了妥协，说绝不会让银行破产，而是支持他们重建，最后向其中一家叫做里索纳的银行注入3万亿日元的公共资金，这一举措激活了市场信心，大家都觉得政府要救银行了。不良债权问题开始迅速被处理。后来，大家总结，解决不良债权的问题，其实不在于资本注入，而在于严格审查后迅速偿还不良资产，如果不先严格审查就胡乱注资，债务过多的银行还是会害怕实情暴露而拒绝清算，那么你注入的钱也就打水漂了。另外，处理不良债权，必须有政府主导，不能把主权交给银行。你要让他自宫，那他就给你拖拖拉拉的，这就是日本花钱买来的教训。

中国的房地产也到了一些关键节点中，去年前面的大量棚改货币化，导致全国房价上涨，普遍上涨50%，有些地方甚至上涨300%。房价越涨买房的人越多，这种情况像极了日本。何帆老师说由于日本把坑全踩了，这样我们往前走的时候就能排除一条错误路径。最近也到了出台了很多关于房地产的政策。这些政策最后会怎么样呢。我们得拭目以待。