本文为「小进说财」第11篇原创文章
作者注：本文内容仅代表小进个人观点，不构成具体投资建议。
1、
前不久，针对现实中普通人如何买房，小进做了一期买房财富课，用最简单通俗的语言，回答了买房过程中一些最核心的问题。
课程内容发布后，不少朋友给公众号后台留言，希望小进能详细解释下课中的一些结论观点，比如：
买房为什么买大不买小，能买三房不买两房？
明明现在三四五线城市房价上涨的厉害，为什么不建议买三四五线的房子？投资更是要远离？
在老家小县城、地级市买房，为什么最好买政府规划好的新区？
以上这3个问题，问的人最多，争议也最大。
作为一个负责任的公众号，今天小进就为大家详细解释下这些答案背后的缘由。
在此之前，先回答下大家对买房财富课中其它观点的疑问。
Q：在大城市买房，为什么一定要买地铁房？
因为保值性、升值性更高，这一点，在远郊表现的更为明显。
今天，和北京、上海等一线城市轨道网已经成熟，地铁建设进入“停滞期”不同，二线省会城市正迎来地铁建设的“爆发期”，满城打围挡、挖沟修地铁的省会城市不要太多。
这些二线城市的地铁房，也只是近几年出现的“新事物”，由于地铁刚开通没几条，轨道网还未建成，地铁的作用和影响力尚未完全发挥，许多地铁盘的价格并不高。
所以，要趁早买入地铁房，买不起市区的，就买远郊，相比市区地铁房。
未来，远郊地铁房溢价会更大，看看今天北京五环外的地铁房，你就会明白。
Q：为什么买房要贷款，且要贷足30年？
目前，5年以上房贷基准利率为4.9%，按现在全国房贷利率普遍上浮1.1倍算，即5.39%。
假设买100万的房子，首付三成，贷70万30年还清，5.39%的利率，相信我，这绝对是你这辈子能够享受到的利率最低的大额贷款了。
在国内M2每年以两位数增加的背景下，目前的房贷利率，意味着贷到就等于赚到，通货膨胀、人民币不断贬值，银行房贷相当于国家在给你送福利。
Q：买新房为什么要买一期二期，不买三期四期？
原因很简单：按国内开发商的“行业潜规则”和购房者买涨不买跌的“性格”，有点规模的新楼盘，前几期的房子通常价格最低。
以后，每开一次盘，即便自身并无什么独特优势或利好，价格也会在前一次开盘价的基础上适当加价，这就意味着越到最后买，价格往往最贵。
2、
回答完上述问题，下面回到本文正题，先说下为什么建议大家能买三房，就不买两房？
这个问题的答案也很简单，因为一套房子，你不可能住一辈子，顶多住20年就要考虑卖掉换房。
许多人第一次买房时，都会抱有一种错误的心理：我买的这套房子，我会在里面住上一辈子。
但现实是，你绝对并不会住这么久，甚至没过几年，就会因为各种原因卖掉换个新房子，此时小房子的劣势就会暴露出来了。
在房价低的小城市，因为房价不算高，一套单价五六千、百平米的大三房，总价五六十万，首付不到二十万，许多人都能买得起。
这就导致二手市场上，小两房的买家就少 ，毕竟人人都喜欢大房子，加上小城市本身就缺乏二手市场，小两房的买流通性就更低、更难脱手。
而在人口不断涌入、房价高企的一二线大城市，小两房总价低，二手市场上会有买家。
但对一般正常家庭而言，小房子注定属过渡性住房，以大三房为代表的改善性住房，才是今天和未来大城市房产市场的主流，属“稀缺资源”，这种稀缺最终也会体现在二手房价格上。
另外，首次买房，无论买大还是买小，基本都会用掉首套房的“房票”和“贷票”，这些对普通人而言都极其珍贵。
如果在小房子上把它们用掉，实在可惜，这意味着待你卖掉小房子去买大房子时，首付和贷款利率要更高，要付出更高的金钱成本。
说以，请尽量买三房。
为什么不建议大家去买三四五线的房子呢？
如果你对近两年全国楼市有所关注，你肯定会发现一个很有意思的现象：当下全国楼市最火、房价涨幅最厉害的不是北上广深，也不是什么强二线省会城市，而是许多连名字都没听过的三四线小城。
这正常吗？肯定不正常！
三四五线城市有什么？人口还是工作？什么都没有！
此时，有人可能会说，这些小城市是没多少人口和就业岗位，但现在房价涨的比一二线都猛，不该买吗？
OMG~一个地方的房价涨了，就该买，就能买，这是什么价值逻辑？什么鬼？
请记住！买房正确的逻辑永远都是：哪个地方好，买哪里，而不是哪个地方涨了，买哪里。
不顾基本的价值规律，盲目买涨，是要付出惨痛代价的。
3、
当下，全国许多三四五线小城市房价上涨，主要原因是“棚改”和“去库存”的需要，这些支撑房价上涨的利好，全都是短期不可持续的。
所以，如果在三四五线城市，目前有真实住房需求的，可以买一套，此外就不易多买了，投资更是要打住。
一二线的房价高，即便用行政的力量暂时把房价锁死，但背后还是有着真实的市场需求，政策打压稍微放松，房价就有可能反弹。
但三四五线城市房价涨，背后除了短期的政策刺激外，再无其它，把三四线城市楼市锁死，房价凉了，那就是真的彻底凉了，那些盲目买入的人，高位站岗是超大概率事件。
所以，打算在三四五线买房投资的人，买前请务必三思，千万不要看到房价涨就盲目买入，而要多思考下将来这些房子，你能卖给谁？以及能以怎样的价格卖出？
而对于在三四五线城市有真实居住需求的人，建议买入有政府规划、政府迁入、和老城区无缝衔接的新区，原因在于以下几点：
许多城市的老城区基础设施、交通配套已经无法满足当前需求，而建设新区一来可以卖地，增加地方政府财政收入，二来可以用卖地的钱高标准规划新区基建，修大马路，搞音乐喷泉广场。
等新区框架有了，就要开始吸引人口入住了，人从哪里来呢？
在三四五线城市，压根就无外来人口流入这么一说，既然新区不能吸外来人口，就只能吸老区的人口。
为吸引人口流入，政府通常会率先搬迁至新区，公务员群体最先入住，优质学校和医疗资源随后陆续迁入，然后各种宣传造势，人们纷沓而至，最终房价涨幅远高于老区，吸引更多老区人口流入。
政府手里的钱，可以用的资源终归是有限的，所以只会把有限的资源投入到新区建设，且只准成功不能失败，新区人气的兴起，是建立在老区衰败的基础上的，这是一个缓慢的过程，不易被人察觉。
很多人以为，老城区有人气，也有地段，买在老区准没错，但当政府决定在紧挨老区的大片空地，花重金规划并持续投入各种资源建新区时，老城区就注定开始衰退，这其中，也包括了老区的房产价值。
所以，在三四五线城市自主买房，一定要看清楚自己要买房的城市，有没有这样的新区存在。
政府已经迁入，市第一人民医院、第一中学等都已经迁入的新区，基本可以放心买入。
说到底，城市也好，新区老区也好，有没有未来，能不能买房，取决于有没有人，有没有足够多的人，有没有源源不断涌入的外来（外地）人口。
在之前的文章中，小进反复强调，人聚财聚，人流财流，人口是社会财富的源泉，观察一座城市的活力和房价走势，首先看搞清它的人口状况（目前体量和未来增长）。
这，才是买房前最应看重的因素。