一、不动产登记简介
（一）不动产登记的定义
（参考资料：《自然资源管理知识手册》）
不动产登记：不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项载于不动产登记簿的行为。
不动产登记的概念明确界定了登记的主体、客体、内容和登记记载在何处。
主体：不动产登记机构；
客体：土地、林木、房屋和海域等；
内容：不动产自然状况、权利归属、权属内容、不动产的权利状态（异议登记、查封登记等）；
载体：不动产登记簿。
（二）不动产登记法律条例规定
“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。”
——《中华人民共和国物权法》第十条
“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。”
——2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》
“具有登记能力的不动产权利包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，以及法律规定需要等级的其他不动产权利。”
——《不动产登记暂行条例》
不动产登记工作参考政策主要为：《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》。
（三）不动产登记类型划分
（1）首次登记：不动产权利的第一次登记。（包括总登记和初始登记）
（2）变更登记：不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需要的登记。包括：权利人姓名、名称、身份证类型、身份证明号码发生变更；不动产所在街道、门牌号、名称、用途、面积等自然状况发生变更；不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等。
（3）转移登记：指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。
（4）注销登记：指因不动产灭失和不动产权利消失而进行的登记。
（5）更正登记：指不动产登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿记载的错误事项进行更正的登记。
（6）异议登记：指不动产登记机构将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议登记申请记载于不动产登记簿的行为。
（7）预告登记：为保障一项将来发生的不动产物权变动得以实现面向登记机关申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，不得处分该不动产。
（8）查封登记：指不动产登记机构依据人民法院及其他机关的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封情况记载于不动产登记簿上的登记。
二、《“互联网+不动产登记”建设指南》解读
（一）目标任务和总体架构
1. 建设背景及建设总体目标
2. 主要任务
3.层级设定
立足于各地已有不动产登记信息化基础，“互联网+不动产登记”应覆盖全国，以网上“一窗办事”平台为服务门户。网上“一窗办事”平台由国家、省、市县三级关联组成，各层级之间通过服务对接实现业务联动。通过各级联动，为企业和群众提供多渠道、多形式的不动产登记便捷化网上服务。
2020年6月30日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于印发自然资源领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案的通知》（国办发〔2020〕19号）（下称“19号文”）。
在自然资源产权管理领域，自然资源确权登记业务。自然资源确权登记没有共同财政事权，中央与地方共同承担支出责任；中央及地方根据各自不动产登记信息系统、自然资源确权登记、不动产登记、权籍调查、权属调查处理分管的不同进行区分。其中：
（1）中央财政事权，由中央承担支出责任：国家不动产登记信息系统的建设与运行维护，中央政府直接行使所有权的全民所有自然资源确权登记和权籍调查，国务院部门直接负责的不动产登记和权籍调查，国务院部门直接负责的权属争议调查处理等事项。
（2）地方财政事权，由地方承担支出责任：地方不动产登记信息系统的建设与运行维护，中央政府委托地方政府代理行使所有权的全民所有自然资源确权登记和权籍调查，地方政府部门负责的不动产登记和权籍调查，地方政府部门负责的权属争议调查处理等事项。
4.不动产登记办事流程
5.应用模式
（二）网上“一窗办事”平台
（三）不动产登记系统升级改造
扩展已有不动产登记系统功能。
提供标准化的对接接口和数据格式，进行数据交换与共享调试。
建立不动产登记网上“一窗办事”平台与不动产登记系统之间数据双向互推信息通道。
1.改造内容
2.对接方式
网上“一窗办事”平台与不动产登记系统的对接
市县建设网上“一窗办事”平台的，通过升级改造本地不动产登记系统，实现与网上“一窗办事”平台对接，扩展网上接件功能，与窗口接件一并纳入不动产登记系统，实现受理、审核、登簿，并与审批、交易、税务等业务协同联办，及时反馈办理进度。
省级建网上“一窗办事”平台的，直接与所辖市县不动产登记系统对接或与已建网上“一窗办事”平台对接，为市县不动产登记机构提供申请流程和申请材料的配置服务，对申请人提交的材料进行逻辑检查和核验并推送至不动产所在市县的不动产登记系统，接收市县不动产登记系统推送的办理进度反馈信息。
对于没有建成省级网上“一窗办事”平台的地方，可用部配发的“一窗办事”平台软件，通过个性化改造与本地不动产登记系统对接，实现网上业务办理。
各级网上“一窗办事”平台之间的对接
接口导航方式。将申请人在全国网上“一窗办事”平台提交的业务办理申请通过接口方式导航至省级网上“一窗办事”平台，实现全国和各级网上“一窗办事”平台的上下联动。
链接导航方式。全国网上“一窗办事”平台将申请人的网上业务申请以链接方式导航到不动产所在地的省级网上“一窗办事”平台页面，并接收进度和结果反馈。
已建成的省级网上“一窗办事”平台可先采用链接导航方式实现与全国网上“一窗办事”平台对接。
对于已建成并正在运行的市、县网上“一窗办事”平台，应与省级网上“一窗办事”平台对接，并纳入全国网上“一窗办事”平台。
（四）信息共享集成
坚持“属地优先、省级推动、国家支持”的原则。
构建和完善信息互通共享机制。
充分利用一体化平台上提供的数据共享交换、电子证照等服务。
分类实现嵌入式信息共享集成。
已通过国家数据共享交换平台开展国家层面信息共享的，继续按照原共享渠道开展信息共享。
尚未申请国家层面信息共享的，可由一体化平台统一受理和提供服务。
1.主要内容
身份核验类——身份证明资料免提交
市县不动产登记机构应通过一体化平台对申请人或代理人进行人像比对，实时在线核验，获取国家层面公安、市场监管、机构编制、民政部门的自然人基本信息、营业执照信息和机关、群团、事业单位、社会组织统一社会信用代码信息。
业务协同类——信息共享与业务联办有机融合，信息实时共享互通
通过不动产登记网上“一窗办事”平台，建立用地审批、用海用岛项目审批、林权管理、不动产交易等协同信息推送机制，涉及国家和省级统一存储的，可通过“总对点”方式实现共享。
不动产登记机构通过网上“一窗办事”平台受理涉税登记申请后，应主动向交易管理、税务部门推送相关信息；市县税务部门据此核税缴税后，通过网上“一窗办事”平台或一体化平台向市县不动产登记机构实时推送是否完税的结果信息，同步推动省级层面网上“一窗办事”平台或一体化平台实现登记与完税结果信息实时互通共享。
探索地方各级人民法院通过一体化平台或部门专线，实时推送司法判决文书给市县不动产登记机构。
信息查核类
市县不动产登记机构应通过一体化平台获取业务办理需要的属地公安部门的户口簿登记信息、民政等相关部门的涉及人员单位的地名地址信息、机关事务管理部门的土地房屋资产调拨等信息，获取业务办理需要的国家或省级层面民政部门的婚姻登记和社会组织统一社会信用代码信息、市场监管部门的营业执照信息、银保监部门的金融许可证信息、司法部门的公证书信息、卫生健康部门的出生和死亡医学证明信息。
自然资源部门内部的规划、测绘、闲置土地等信息，可通过内部局域网等优先实现共享。对于个别部门系统或共享信息尚未接入一体化平台的，可先采取部门“点对点”方式通过部门专线获取。
（五）安全运维管理
1.安全管理
等保：各地应根据国家网络安全法律规定，切实加强信息平台网络、服务器、数据、系统等方面的安全防护，做好等级保护和分级保护，确保不动产登记信息安全。
去敏：对权利人名称及证件号码等数据项，采用符合个人信息保护要求的方式进行加密存储和传输，在界面展示时予以去标识化处理，保护好个人敏感信息。
保密：对于网上提交的空间数据，应符合国家相关保密规定，《测绘地理信息管理工作国家秘密目录》规定的数据，申请人应到现场提交。
互通：互联网与电子政务外网之间通过双向网闸、政务外网与业务内网之间通过单向光闸和离线摆渡方式实现数据互通。
容备：完善不动产登记信息安全应急预案，定期开展演练，对于突发性安全问题应做好应急处置并及时上报。加强异地备份和容灾建设。
2.安全管理保障措施
做好网络和运行环境保障。
“互联网+不动产登记”是不动产登记直接面向企业和群众向互联网的延伸。各地应配置充足的网络带宽，通过扩容或租用云平台等方式，搭建网上“一窗办事”平台高效运行所需的服务器、基础软件、存储设备等运行环境，保障群众网上办事顺畅、便利、无卡顿。基础运行环境应具备支持全国产化终端设备的能力。
加强系统建设和升级改造的组织实施保障。
互联网+不动产登记”涉及网上“一窗办事”平台开发、不动产登记信息系统升级、部门间信息集成共享等开发工作，各地应结合本地实际，编制技术方案，建立不动产登记的管理、业务和信息化部门分工明确、协调有力的工作机制，加强各级经费保障，确保保质完成任务。鼓励基于云计算、大数据、移动互联、人工智能、区块链等先进信息技术的创新应用，探索基于区块链的不动产登记电子证照共享服务。
明确安全责任。
牢固树立信息安全意识，严格遵循信息安全技术标准和要求，做好网络安全防护，部署防火墙、交换机、入侵检测、抗DDOS、网络审计、漏洞扫描、运维安全管理与审计、防病毒、密码机及密钥管理等设备与系统，关闭不必要的防火墙端口，做好跨网络信息传输安全保障，确保系统和信息安全。
加强经验交流。
对各地不动产登记网上“一窗办事”涌现的好的做法，及时总结、交流、分享。畅通群众意见建议反馈渠道，倾听群众呼声，以群众满意为目标，不断提升“互联网+不动产登记”服务水平。