你是否在老家买房的时候，用掉首付，住在一线城市，二线城市，却再也买不起所在城市工作的房子呢？
是不是听说政府要扶持哪个区域，当地价格很便宜，就赶紧冲过去买买买呢？
你是不是听说海外置业租售比比较高，城市建设发展比较迅速，就像80年代的中国，现在打飞机过去2～3天，买下房就再也没有看见过自己买的房子呢？
如果你正有这样的打算，我建议你三思，因为李嘉诚说过：“决定房地产价值的因素是—地段地段还是地段.”所以我今天要给你讲的地段坑当中最常见的6个误区。
地段坑的6个坑：
1）新开发区
在某些中小城市，政府为了发展一个新的区域，会把一个全新的区域规划成一个开发区、科技园等等。计划投入几百个亿的资金引入很多国际大牌开发商和金融机构。以及工厂和有名的综合购物中心来新建一个区，达到一个城市新的亮点，带动更多就业机会，并且提升整个城市的GDP,提升他的政绩.这本身是一个极好的事情，然而开发商这个概念啊，又拥有非常多的不确定性，首先，政府的承诺能否完全的兑现以及承诺兑现的周期是否能够如期到达，是最大的风险点，能够如约兑现的在以往历史上都是十分罕见的，正常情况下往往因为换了一个市长或者一个县长，整个开发区的计划都要重新做过，施工的进度跟扶持的力度完全不一样，因此会发现，好的规划走在前面，而实施的步伐永远落在后面这样一个现象。往往因为一个全新的区域未来会拥有太多的不确定性，所以开发区的坑也是小伙伴们要非常谨慎的一个坑，对于开发区来说啊，就是你最开始进入的时候，可能它的价格呢！只有5000块钱一平方米，是非常便宜了，那他未来有可能涨到5万块钱一平方米，可是问题是你有可能在5千块钱的时候进去，你要等10年他还没有开发完，所以呢你在市区的这10年时间里，你本来可以买一个好地段的房子，而因为你买了开发区的房子，踩了这个坑，它就没办法因为承诺的兑现而实现当初所预期的价值的兑现，因此对于你来说，你就踩了一个极大的坑，所以对于新开发区这个坑，政府兑现的程度和兑现的效率和周期，那也就是说，预计它未来3年完成这个部分，会不会花10年也兑现不了呢？会不会花30年也完成不了呢？所以先购买某个城市的开发区之前最好从多个角度来考察，当地的政府对于之前政策的执行力度和兑现情况，如果非常不行，我劝你慎重；如果执行特别好，我也劝你等开发区开发得差不多的时候再进去，因为那个时候规划落成的确定性事件比较高，虽然你不会吃到最低的价格，但是你会规避掉大部分的风险。也会随着开发不断完善吃到大部分的涨幅，比如新闻上经常被爆出来的鬼城各个地、各个区、各级别的城市有很多的开发区好几年的发展都不如人意，所以开发区的房子我建议大家不要轻易买。
再比如说你要投资一个人，打个比方：你有100万，你要在什么阶段投资他呢？在他上小学的时候，还是在他上大学的阶段，还是在他出社会的阶段呢？如果你在上小学投资他，说这个人以后收入的10%归你，好了，那你肯定要投资那个成就最大的，未来事业做得最大的人你才划算嘛！对吧，现在去了一个小学，里面100个人让你挑，学习成绩好的、长得强壮的、还是长得鬼灵精怪的呢？其实啊投资哪一个都是盲投，因为小学嘛？谁能知道自己以后怎么样呢？这就有点像开发区刚开始造概念的时候，房子还没有盖的时候你就进去，投小学你能花的钱肯定是最少，你的投资回报率肯定有可能最高，问题是他不成功的概率也同样是最高的，那你想想如果你再等这个人上了大学之后，有个样子啦，学的专业是什么，考了什么好学校，学习成绩怎么样，未来理想怎么样，性格怎么样，这个时候再投他，成功概率会大很多，也许这个时候房价会贵一点，但是你的利润实现成功的概率可能性也会高很多，那选开发区也是这个道理，刚开始规划的时候心虚，你完全是盲选，成功与否全靠天，那以上的部分呢，就是我在地段坑当中的第一个坑，叫做新开发区的坑。
那接下来我给你讲讲地段坑的第二个坑
2）高铁航空区
我们都知道，地铁对一个地方有强大的带动作用，对于城市开通地铁的地方，房产增值效果会非常好，你懂我也懂，大家都懂，但是呢，但是呢，地铁跟高铁呢又长得非常像，所以很多人认为，地铁根高铁差不多，而开发商正是利用这个卖点，把高铁新城和航空新城，打造成一个地段未来会很好，周边会有一个强大的交通工具的地方，把未来三到五年的涨幅会加在里面卖给你，很多人会以为呢！有高铁有机场，就会有非常好的增值空间，有非常好的发展情景，实际上高铁对于城市的竞争力，确实会有比较好的提升和加成的效果，但是高铁和航空站对于它所在区域周边的房地产，并不会产生很大的附加值，比如说，开通地铁以后，地铁一开黄金万两，主要就是两大原因，第一个呢，很多人以交通轨道的时代，高铁航空区他的衔接方式会更加的紧密和便捷，对于大城市工作人员来说或者买不起大城市房子的人来说，周边有高铁的卫星城或者买到最便宜的房子是最佳的选择啊，期待以后所在买的城市会涨得跟他现在的核心城市一样的价格，或者一半也很好呀，但是实际上，没有人会去做高铁上班，也没有人会去坐飞机上班，这就导致了高铁和飞机只能成为一个远程的跨城的交通工具，而不是一个区域性的连接点，第二个呢，虽然高铁站的建设会带动周边城市的发展，但是如果高铁站是位于大城市周边的卫星城，位置又笔记本偏，往往需要一定的年限，周边的配套才比较完善，那且不说呀，对你非常重要的医院，教育资源，就宁基本生活配套的超市，商场，银行这种短期都无法满足，所以你晚上去卫星城看一看，大多数小区跟鬼城一样，所以高铁航空对于房地产并没有极大的刺激作用，如果不是真的本来就要住在高铁新城航空新城旁边，我建议你千万不要买。
以上部分就是我们在地段坑中的第二个坑。
3）海外置业
中国人确实这几年比世界上的大部分人都有钱了，有钱了还没地方花，车子买多了贬值，国内好多城市呢，房子又限购了，限贷了，房子买不了，又觉得只有房子最安全，所以呢，国内买不了，咱们去国外买吧！对吧？有一种钱花不掉就贬值的恐惧感，你是否也是呢？也就是这种我在国外有房子这种盲目自信的虚荣心理，有一种格局大了，我想去世界看看，我不仅国内有房，而且国外有房，一说出去好牛逼的样子呀，但是没有看到海外置业跟国内置业也是需要同样的专业，他也有很多坑…
我来给大家描述一个宏观信息，宏观角度啊，房产增值潜力巨大，相比北京、上海，鹤岗这样一座城市，可能不被大多数投资者所熟悉，但你可能不知道的是，这里是一座人口超过1百万的大城市，这一座城市的人口数量是冰岛整个国家的3倍，让我们对比一下全球其它百万级人口城市的房价，德国第三大城市慕尼黑，人口145万，中心城市房价已经达到每平方米9000欧元，将近人民币9万；与鹤岗相近维度的加拿大首都渥太华只有93.4万，房价已经超过了3000美金/平方米，也就是一平方米二万四；丹麦首都哥本哈根仅有60万人口，中心城市房价已经超过2000欧元/平方米，也就是两万块人民币呀，从经济数据来看，鹤岗市的GDP增速，2017年已经达到了7.3%，与之相比其它的亚洲热门投资目的地，越南的GDP增速是2017年仅为6.8%，泰国是3.9%，德国仅2.2%，美国仅2.3%…可以说，鹤岗的经济拥有前无古人后无来者的增长潜力。
而从微观角度来看，看这个楼盘属于黄金CBD，配套服务齐全，300米就能到达当地市政府，400米到达周边幼儿园，600米到达周边的小学，距离周边的医院只有700米，800米到达基督教堂，900米到达附近的中学，1公里到达牙科诊所，驾车10分钟到达大型购物中心和大型体育馆。如此密集的基础设施带来的生活便利，远远超过任何一个同等规模的西方城市啊！是不是觉得这一篇很有意思？是不是觉得这个房子太值得买了？以上这篇文章的描述叫做如何把一个300平方米鹤岗的房子卖给外国人，感兴趣的朋友可以搜索下，这类型引人入胜的描述，中国经济腾飞，百万人口级城市度假圣地，超低总价等等，利用外国人不知道国内行情这一先天性缺陷，运用极其讽刺又现实的手法，将鹤岗的房产描述得如梦如幻，好像不买就吃大亏了，在嘲讽之余我们举个反例，如果这个房子在美国，我们就会变成外国人，我们就会变成笔者的外国人，如何把美国的鹤岗卖给中国人，海外置业不只是异地置业，甚至是异国置业，对于当地的区域不够熟，对当地的法律，当地的贷款政策不够熟，就跟在中国一个偏远的县城，买一套一样的房子一样，你可能买的是当地一个风景秀丽，有山有水，空气清新，有湖有海的郊区房。甚至是别墅，在中国，你不会花几百万买一个县城的房子，因为那个房子现在卖一平方米都不到1000块钱，一套房不到五万块钱，可是你到了海外以后呢？你无法辨别他所在的区域属于非常核心的区域还是属于非常偏远的，因此你的信息来源大部分来源于官方的项目介绍，比如我刚才提到的鹤岗的房子卖点，或者来源于中介，他的目的是为了成交，没有人在意你口袋里的钱，花的是否有价值，只有房爸爸专心为购房者初心而考虑，等你到了那个地方，房子盖得差不多了，很漂亮，开发商中介都会告诉你交通非常便捷，周围配套即将很完整，多么熟悉的话术，你现在随便去一个三四线买房子，都能听到这样的话，但你不会真的去调查，就有可能因为信息差而交了智商税，在国内尚且如此，在国外更容易被类似的信息所蒙蔽，所以我说海外置业买贵的反而不容易错，买便宜的反而错的很厉害的原因。所以你一定要去买海外置业，很简单，你看美国大片007上面演什么，你就去哪里买，比方说，洛杉矶，比方说纽约，香港，巴黎…这种外国电影里面经常会提到的核心城市的核心地段，你去买就对了。以上就是我讲的第三个坑海外置业坑
4）中小城市
上个月呢我们同学聚会吃饭，大家聊到买房的话题，其中有个同学说，他在漳州不到5000块钱就买了现在1平方米1万多，我说你赶紧卖掉啊，他不理解他说，哎呀这个才一万多，那厦门都已经四五万了，有些地方都已经10万了，我这个不说别的，涨到个三四万总没问题吧，我说你要听我分析啊，你不能买啊！那听完以后呢，整桌人恍然大悟，赶紧要来上我的线下课，系统学习怎么买房，赶紧把自己那个房子卖掉，我跟他分析了什么呢？在这个房地产投资领域啊，有巨大的坑啊，类似于长安，中山，惠州，大亚湾，漳州港这种中小城市的坑，他属于是在中心核心城市比方说北京的燕郊，深圳的惠州，厦门的漳州港等等，这样中心城市旁边的小县城，位置离中心城市比较近，会被认为是有价值投资洼地的地方，其实是巨大的误解，比如说我前面提到的鹤岗的房子，山清水秀又靠旁边的大城市，实际上他属于是小县城上面盖的商品房，一平方米300块钱啊，小伙伴们你没有听错，一平方米300块钱还卖不掉啊，他对标的价格确是大城市的价格，可是当地的GDP人口和高薪工作的岗位并没有大城市那么多呀，买了中小城市的房子只是拥有了房子的外表，却没有拥有房子的本质，为什么这么说呢？
房子本身是用来住的，不是用来炒的，但是房子的增值是在房子以外的，比方说他的增值是和他未来建立在人们的预期之上，也就是说，房子能卖多少钱决定未来的买家的口袋里有多少钱，未来的买家口袋里没钱你卖给鬼啊，她不是建立在空白思想上的，他是要由下家真正掏钱出来买得，他房价才涨得起来的吧，那么大多数人都会踩d坑，那之前我在线下课学员中做过调查，因为有一半的人都会在中小城市买房，因为他觉得大城市啊，买不起啊太贵了呀，还是回老家买压力小一点，要么就是呢，父母在老家呀，我得在老家有一套房，这样我邻居的老家老乡啊，才能知道我在外面也是挣到钱了呀，我回家买房了，要不然我怎么证明我在外面混得好呢？那每次我讲到这里，大家都觉得，是额，我也是这样想的啊！好险没买啊，要么就开始怎么谋划怎么把它卖掉。这个就是我们说的中小城市的坑啊，以上部分呢就是我们第四个坑中小城市
5）西部大开发
在目前情况下呢，大部分的人口都居住在胡焕庸线以下的南方，假如这是中国地图，上面属于西部和东北，下面属于南方，那这边的经济活动呢正常会更加的活跃，中国有一半的国土面积确是在西藏西部地方，因此国家希望能够平衡东西部的经济落差，让一部分人先富起来，因此西部大开发，吸引更多的开发和建设到西部，就跟当时南方改革开放是一样的，这是国家的战略取向是好事情啊，希望能够通过东南沿海的经济发达，给予资金和技术支持达到一个共同发展的目标，如果你有全球眼光你应该知道不止中国这么做，几乎每一个国家都会用，发达的城市去拉动落后区域的发展，然而呢所有国家在做这些事情的时候呢，这个成功概率并不高啊，比方说俄罗斯的西伯利亚是一个非常寒冷的地方，他就希望俄罗斯其它地方的人力和资金能到西伯利亚去发展，因为西伯利亚的土地实在是太大了，那边经济比较落后，国家战略就希望人能够过去钱能够过去，那现实生活中呢，在我们可见的未来，未来10～20年，西部的经济都很难超过东南沿海，因此你到西部大开发区去买房子，有可能有巨大的落差，国家给了很大的政策支持，而实际上呢，不及东南沿海这种靠着大树好乘凉的环境，那我们作为投资来说肯定是看重他的投资回报率的，肯定看重他的保值增值，从这个角度来看，这个东南沿海有巨大的优势，往往是你在西部，买房容易卖房难了，我们经常说做难的事情赚钱容易，做容易的事情赚钱难，你到西部大开发去，一堆优惠，买房容易了，卖掉就困难了，你到东南沿海这些城市啊，他刚开始买呢，限购限贷还不容易，但后面他增值容易，卖掉套现也容易，因此我们要去做难的事情赚钱容易，走困难的路才会越走越容易，以上就是关于地段坑中的第五个坑。
6）东北振兴
东北呢是我们中国一直以来非常重要的重工业区，也是改革开放以来对中国GDP影响巨大的区域，而这几年呢东北的经济逐进被南方所超越，国家也希望能够让东北zhenxing起来，因此打了东北振兴的旗号，南方的朋友去东北做生意，也是国家有政策的扶持和极好，因此才去了北方，但他去的时候发现一个问题，南北文化差异特别大，南方人到北方那边去做生意，我们的观念就是有事好商量，和气生财，咱能动手的绝不动嘴，不要瞎比比，直接干，南北差异的文化不同导致的差异，就是钱投进去容易，出来可难了，求爷爷告奶奶你那个钱出不来，今天我们就讲了这个地段的坑，刚才讲的就是东北振兴的坑。文化差异导致投资对你来说有巨大的坑，如果东北人本来就习惯那边的文化，她在那边投资反而很OK。
希望大家不要踩坑