重庆620亿棚改，主城这3个区域将迎来巨变

2019年2月份，重庆主城区两会全部结束，2019年重庆市提出的620亿棚改，各区在政府工作报告和官网中，也划定了2019年棚户区改造的重点区域或工作计划目标。2019年重庆主城超7000户居民涉及棚改，在这一规划下，棚改区所在板块将发生巨大变化。

棚改区

重庆棚户区

棚改是关乎民生的好政策，一般来说，棚改区域主要有以下特点：两江四岸的老房破房、大型商圈附近的旧房危房以及迁移后的工业区。

江北区对于2019年的棚改区暂未提及，但王老师猜想，有很大概率为：鲤鱼池、大石坝、盘溪三个片区。下面王老师就给大家谈谈为什么这三个片区会进行棚改，以及棚改对这三个区域楼市的影响。

鲤鱼池三村

首先来聊聊鲤鱼池。鲤鱼池是上面提到的三个区域中，位置最好的地段。鲤鱼池向西是观音桥商圈，向东是江北嘴，向北是九街，去哪儿都方便。按道理说，身处核心地段的鲤鱼池房价应该不低，可实际情况如何呢？

鲤鱼池二手房房价--安居客

今年十月，江北区的平均房价为14589元/㎡，而鲤鱼池的房价仅为11000元/㎡出头，两者对比，差距巨大，这是因为鲤鱼池大量的旧房拉低了整体的身价，富强社区、建新村、鲤鱼池社区，这些都是上世纪的产物，也就是我们说的棚改区。

观音桥商圈

鲤鱼池的棚改区以老破旧居多且占地面积巨大，限制了整个鲤鱼池片区的发展。特别是鲤鱼池的富强社区，富强社区成立于2001年6月26日，属厂街的工矿型社区，辖区占地面积0.58平方公里，共有居民总户数3107户，社区上接长安公司，下临北滨路，9号线+10号线双轨，坐拥北滨路C位，整个社区都是老破旧，但因为良好的区位，富强社区被划为商业用地，网传拆迁费更是到达了20000/㎡，这样的优质地块却迟迟未能棚改，这对于鲤鱼池的发展来说，无疑是巨大的阻力。

在在王老师看来，随着棚改政策的落地，整个鲤鱼池棚改区将重新规划走纯商业路线。早在2014年时候，观音桥商圈办就已经将商圈的提档升级提上了日程，其中观音桥商圈东扩至鲤鱼池。因此未来的鲤鱼池将与现在的观音桥、九街一起，打造观音桥大商圈。届时，整个鲤鱼池区域的整体房价将会有快速的拉伸，最起码会与观音桥持平。

大石坝

江陵厂

在抗日战争时期，大石坝是“八大兵工厂”之中的长安厂和江陵厂所在地，新中国成立后，前卫仪表厂又坐落此处。大石坝共有9个村，居住的皆为江陵厂的工人及家属。而以前的国营工厂都有学校，医院，商店，电影院等设施，所以自从2009年前卫厂完全搬迁后，这里遗留了大面积的废弃用地。各种老破旧集中在这个区域当中，严重的阻碍了大石坝区域的发展。

鸿恩寺公园

整体来看，大石坝的底子并不错，医院有江陵医院、骑士医院、商圈有东原购物中心，生活配套有鸿恩寺公园和石门公园，交通上有重庆石门嘉陵江大桥和大石坝立交，就现有的配套上，我们可以大胆猜测棚改后的大石坝走向。

大石坝房价--安居客

棚改后大石坝会有更多的地去完善相应的商业、生活配套，未来的大石坝应该是跟观音桥同性质的区域性商业中心，与此同时大石坝沿江区域将成为低密度生活区。整体的房价会有一定的提升。但就现在来说，大石坝房均价为14972元/㎡，与北滨路的15004元/㎡相差无几，随着棚改的落实，整体的房价可能还会有一定涨幅，就自住和投资来说，我们可以选择如东原D7区，华润中央公园在内的次新盘，大石坝次新盘在棚改的带动下，还会有一定的成长空间。

盘溪

一提到盘溪，很多人马上想到的就是盘溪市场，以前许多重庆人家里过年过节的干货都是来这里选购，但随着棚改的持续，盘溪市场将会搬迁至江津双福，而搬迁后的盘溪市场会留下大块的空地，这块地如何使用对于盘溪的未来起关键作用。

德国城--华龙网

2018年1月23日，重庆“德国城”项目招商暨智能制造峰会在江北区正式启动。江北区重点引进以西门子为龙头的“德国城”项目，定位德国产业在重庆设立的经贸交流平台，打造欧洲企业集聚区，中国西南部与欧洲在工业技术、商品贸易、文化交流的“桥头堡”，而盘溪市场农贸蔬菜、水果市场搬迁后所腾出的280亩地，原址及旁边的土地上将建起玉带特色商城，包括重庆“德国城”项目。

现目前盘溪二手房的价格还相对便宜，而随着德国城项目的真正落地，该片区的整体价值会有很大提升。但德国城毕竟是个大项目，距离真正意义上的落地还需很长一段时日，因此自住可以考虑，但如果是投资，则为时尚早，还需等待。

棚改规划--重庆档案信息网

重庆拿出620亿进行棚改这对于各大老破旧片区是一个大利好，以上三个片区在经过棚改后也一定会发生非常大的变化。但考虑到棚改是一个长期规划，从规划到落地，再到搬迁可能还需要3-5年。就目前来说，除了刚需可以考虑以外，投资和改善需求都还需要进一步等待，目前入局尚早。