你的？我的？小区的这片空地到底归谁所有？

       身边有个朋友经过努力开开心心的拿下了一套一楼小房，拿到钥匙打开门，一眼看到窗前绿堆满了隔壁卫生所的医疗垃圾（真实案例，隐去信息）。

       生活中此类事件肯定比比皆是。有很多老校区的业主，不管三七二十一，随便占有使用己窗前空地，弄了很多小树，但是随着时间流逝，树长高了，给其他业主带来不便。诸如此类的门前空地不当使用带来邻里之间的小摩擦很多。出现这类情况很多人很难分清树和地的关系，甚至也不知道该如何去解决此类纠纷。

       底层商品房门前空地的权属到底归谁？以下三点，是我从民法典物权编以及物权相关法理角度做的分析。

1、概念介绍

        如果不了解相邻关系和建筑物区分所有权的共有所有权这两个概念，这个法理即使看到法条也不知道为什么这样做，遇到这类案件也会很迷茫，因此，笔者先解释这两个概念。

       相邻关系，是一种法定的权利义务，不动产无论是毗连还是邻近，只要一方行使不动产物权时直接影响到另一方面的利益，均可认定为毗邻，从而产生相邻关系。

       笔者知道，当读者看到建筑物区分所有权的共有所有权的时候一定在想，共有所有权和我上面说的案子有什么关系，难道底层窗前空地属于所有业主的吗？生活中底层住户占用门前空的行为是不是都占了公共用地呢？先看一下这个名词的概念。

        建筑物区分所有权的共有所有权的客体是指业主专有部分以外的其他部分，原则上都是全体或者部分业主的共有部分。

       看完上述定义，读者应当在想，底层门口空地按此来说是不是就是所有业主共同所有呢？

         其实不然。因为物权法定，《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由此可知，根据上述法条中“明示”的内容，底层门前空地专用使用权有以下两种可能：1该空地专用使用权归底层业主享有；2该空地专用使用权都属于所有业主的。

2、“明示属于个人”需要具备下列要素：

        要素1：底层窗前空地必须经过规划部门事先批准。如果有关部门只商品房规划，但是窗前空地没有批准；即使开发与底层业主私下订立窗前空地的物权或者专有使用权属于底层业主的买卖合同，该买卖合同在法律效力上也是无效合同。

        要素2：在商品房销售阶段，开发商想所有业主明示窗前空地属于底层业主专有使用。换句话说，其他业主明确知道窗前空地专用使用权是开发按照规划和合同依法卖给相应业主的。

        综上所述，以上两个要素符合其中之一，底层业主就可以拥有门前空地的专用使用权（特别提示，仅仅是使用权而不可能是所有权，因为城市土地归国家所有）。

3、底层窗前空地的专用使用权能否转让？

        笔者认为：窗前空地的专用使用权在法理上应当认为他是基于底层业主房屋产权而建立的用益物权，属于从权力，只能与底层商品房的产权一同转让。但是实际生活中，也有案例认为业主之间只转让窗前空地使用权，只要手续合法，转让行为应当认定有效，因为这符合民事法律行为意思自治的处分权。但是笔者还是坚持认为物权法定，该转让应当属于无效的民事法律行为。

        最后，笔者说句掏心窝的话：虽然门前空地的合法、合理地使用导致纠纷的案件都非常小（标的不大，律师费也不多），但是涉及的法理十分复杂，而且关系到老百姓邻里之间和谐融洽地相处，因此笔者认为还是有必要通过法理与法条的结合为遇到此事的读者讲清楚底层窗前空地与空地上物品的权属，以便大家遇到此事时，可以尽快通过法律途径解决。