清远卖房记

上周发下宏愿，要每周写个东西。这周正好清远房子放款了，算是有了一个了结，期间，我也有与中介，买家斗智斗勇的过程，倒也值得一写。于是，做个记录，也算给各位看官一些参考吧。

由于故事有点长，先如论文样做个避坑摘要：

1. 不要做中介的独家代理

2. 看买家的贷款资质

3.合同约定放款时间

4. 按揭避开小银行

a. 决定卖房

当时看中江景，觉得养老不错，头脑一热就买了。完全没看城市发展，开发商，及周围配套如何。投资买房大忌。后来发现清远房子太多，再加之18年有其他投资，囊中羞涩，果断决定割肉。19年五月房产证一下来就去跑现场，周边中介都挂了一下。后来想，应该决定卖时就挂出去，因为从挂出去到有买主看房，还要有一段时间差。

b. 中介

不签独家

5月挂出去后，就有中介不停给我电话，希望我在他们家做独家代理。独家代理这个名词还是第一次听到，中介解释说大概就是只由他一家卖，他会承诺主推你的房子。否则他不敢推，因为怕宣传出去却给别人做嫁衣。当时觉得有竞争是好事，开始并没有同意。后来一个月也没人看房子，有点坐不住了，正好又有几个中介跟我推荐独家代理，找了个条件好的，7月就签了独家代理协议。对方承诺二个月之内卖出房子，否则赔偿一些违约金（其实没有多少）。但随之也知道了缺点，合约期间你不能不经过他们卖出房子，就算你自己卖给朋友，他们也是要照收中介费的。再试想下就算没有独家，有合适的买主，他会不推荐吗？非独家收的中介费不香吗？

中介费的猫腻

经过漫长的焦灼等待，9月份，收到电话说有买家看上我的房子，他们在谈价格，问我价格可以下降多少。我因为已经是无赚钱卖房了（78.8万入，86万出，几年按揭利息，税费啥的）而且赎证如果是我来赎，这个价格打不住，因为还需要过桥垫资费。他们说他们尽力争取。下午收到中介a电话，说其实是另一家中介卖的房子，价格签了86.5万，那家公司收取买家中介费，我需要给我签独家的中介公司中介费，还说这是清远的惯例，我直接拒绝了。当晚又收到中介b（独家那家）的电话，说希望我出1万的中介费，而且多签的5000是他们的。我只好晓之以理的说，你看我买房子是没赚钱的，你也知道，也不能让我亏太多吧。他表示，跟领导商量过，我只要再出5000就可以。我直接跟他说，我们的独家协议还有三天就到期了，现在给我打电话的中介很多。我相信这个买家不在你这边买，也会在其他地方买，这样你连这5000也赚不到。中介b还是直接威胁我说，他们一单至少有要收1万的中介费，我不出，他就找买家要，买家也不出的话，这个单就黄了吧。你再考虑一晚？

与中介的交流，真的是斗智斗勇，我想了下，觉得不对，他都跟卖家签了约，怎么可能跟买家说黄就黄呢？这个是要赔买家钱的。于是得出结论，中介在诳我。

第二天，果然中介打电话同意了我的方案。

c.签合同

中秋节的前一天，去签的合同。

说实话，买房子我整过多次，但卖房子还真是第一次（第一次还不去问有经验的人，这点就是作死的开始）。买家是个98年的小美女，一人买房，一家人齐上阵，四五个，看起来都是老实本分的人，觉得应该安心。中介说这边银行放款一般都是一个月左右。虽然我明知清远银行放款有问题（一个同事说他半年没放款。）但当时我太善良了，觉得这个也不是买家控制的了的，一个月也可以接受，就同意了。后来发现后期放款还是需要买家配合的，我这个买家真是一点也不配合。当时我只关心我会再过来清远几次，毕竟过来也不是很方便，中介说两次（一次同贷，一次过户）合同就这样签了。客户还提出万一同贷不了，希望我可以多跑一次，我也同意了。（当时竟没开始怀疑对方资质有问题）

d. 同贷书

很快去建行办同贷相关手续，估计在10月中旬；在等同贷书的日子，中介打我电话说希望我去催下她家老人，借钱给她，说买家应该是钱不够，一接他电话就被挂断。我觉得很诧异，也觉得匪夷所思，借钱这种事都是卖家要出面要求的吗？而且是卖家说她家老人借钱，她家老人就借钱的吗？觉得中介好儿戏，只好说看下合同怎么写的，按合同来吧。合同写的是一个月交首付，还有一周的时间。一周过去了，两周过去了，中介和买家都没反应，轮到我着急了。合同期将到时就在联络相识的律师，问这种情况怎么办。律师告诉我看我有没有跟她网签。没网签可以直接没收押金（2万，当时定金要少了，定金多心里才有底，我完全拿不定对方是不是要买，而我的时间已经被耽搁了一个多月了）有网签话，就有点麻烦。我的正好是没有网签的。（清远习惯是过户当天才网签，这个可能因地方而不同）。对，在这些过程中，中介是一点也没动作的，这个虽然我很不满，也可以理解。因为利益出发点不同，我们交易成交，中介才能有收益。我毕竟也想卖房子，就电话联系中介，周一内必须交首付，并且我要收1000滞纳金，否则我没收订金。买家有点慌了，告诉我因为她银行流水不够，银行没有同贷，紧急换了家银行做按揭，卖房程序才正常的走了下去。因为换银行，卖房流程又增加了一个月。而换的这家银行，就是一家小银行—清远农商银行。

e.清远农商银行

换银行时，买家自信满满说，这家银行资金特别充足，基本一周就放款，我都被哄的心花怒放。出于对所有银行的信任，我也没觉得有什么问题。 时间很快就滑到了12月，我就接到清远农商银行客户经理的电话，劝我换一家银行。经理说，他们银行因为房贷超了比例，不确定明年的年中还是年尾才能放款，也有可能明年放不了款。我都惊呆，赶紧确认说的是明年而不是今年。银行一到年末资金紧张这事我是知道的，但把放款日期推到明年，甚至是后年的事，我还是第一次遇到。确认过是明年后赶紧联系中介要求换银行。中介这时也开始催我办理过户了。中介一口咬定，这就是银行年末资金紧张的托词，他的立场就是促成交易，中介费，我可以理解。我自己的权益必须自己捍卫。我坚持不换银行不过户。期间也咨询了银行朋友的意见，他们说我的行为很外行，因为我越晚过户，买家就越晚交首付，这个做法只对买家有利，而且换银行还要再耽搁1-2月时间。但内行人毕竟少，而且我已经拿到首付了，房子还没有网签，买家毕竟是不放心的。最后还是在中介的调停下，买家跟我签了明年2月15日不放款就申请加急，加急费用一人一半的协议，并于12/5办理了过户。

f. 站在自己立场的买家

在新冠的焦灼中，2月7日很快就到了，提醒买家快到约定期了，做好心理准备。买家答应的好好的。2/15后，再次催中介和买家，买家的答复是新冠原因，银行晚上班了两周，我们的协议应该顺延2周。我很气愤，提出协议没有写例外情况，就要按约履行。对方在微信群再无任何反馈，中介也没说什么。我也反思是不是自己太强硬了，毕竟我在要求人家出钱，还是在友好氛围比较好。于是电话中介，跟他说我现在经济很困难，需要这笔钱，我们协议也是这样写的，希望他婉转的跟卖家传达这个意思。

当天下午就收到卖家积极的微信，说中介收4000，让我给她2000，最晚3月第一周放款。我有些意外，不相信中介威力这么大，让一个人有180度的改变。我问买家，广州一笔3000，为什么清远收4000。买家直接回我因为清远额度少。怀疑加重，清远农商银行我是打电话问过的，为什么没放款的原因我也知道，如此态度转变如此回答必有蹊跷。找了相熟的按揭公司的人咨询，她也觉得疑点很多，而且如果我转钱给买家，她不去做加急，我也没任何办法，好险。我自己又找了几家按揭公司，问报价也没有反馈。

想想，干脆再打电话问下银行情况吧，依旧是那个客户经理，她说最晚3月第一周，所有人都全部放款。也就是根本不需要加急和加急费这回事。

我很开心，去群里跟买家说了这事，买家只是简单回复了一句哦。只是这句哦，让我心寒。像买家这样为一点加急费斤斤计较的人，如果不是事前知道，回复至少会有一个开心的表情吧。我不应该忌惮以最坏的恶意来揣测这个90后的没有任何契约精神的女性。

2/27号，银行放款，历时9个月的卖房终于走完所有流程。

再无任何顾虑了，我想求证下买家到底在加急这件事上有什么猫腻。于是去咨询律师清远的诈骗刑法立案为4000，就跟她说，幸好我们当时没申请加急，否则要去公安报案了。她马上回，让如果是对方打点关系+送礼收加急费2000，算不算违法？是她太年轻，演技太拙劣了吧，真相已经呼之欲出了。

我默默退了那个群，把她拉入黑名单。这个每天在朋友圈晒美食的90后美女，再见！

ps：关于按揭的贴士

1. 小银行不稳定，降低风险要要求国有大银行

2. 银行有款会优先按揭公司然后才是个人

    买家贷款时找了按揭公司，会多一个安心

3. 有怀疑时大胆求证，真相只有一个（哈）

    不要鲁莽付款，让自己后悔。

4. 合同约定好最晚什么时候放款，以上3点都可忽略

坐在广州的家里，敲下这些文字，希望对别人有参考价值。