房屋买卖合同中的常见法律问题

最近在学习段波的《民法讲义》，民法是与生活息息相关的法律，书里有很多常见法律知识，如婚姻法、继承法、担保法、合同法等，一遍学下来，受益匪浅，即使将来不从事法律相关工作，至少建立了初步的概念和印象。

去年以来，房市异常火爆，因此特意关注了商品房买卖合同的相关法律，现将其重点整理如下：

1、“预售许可证”对商品房买卖合同效力的影响。

出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人（购房者）订立商品房买卖合同的，合同无效；但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定买卖合同有效。

2、几种常见的卖房者欺诈行为及法律后果。

     1）、一房二卖。出卖人（开发商）已经将房产出卖或抵押，不管登记与否，又拿出来卖给第三人的，如导致合同无效、解除，则开发商需返还购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

     2）、开发商欺诈。欺诈包括三种情况：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。其惩罚措施和上面相同，即如果导致合同无效、解除，则开发商需返还购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

     3）、购买拆迁房的法律风险。拆迁补偿安置房屋被另行出卖于第三人的，被拆迁人享有优先权，优先于已经取得该商品房所有权的第三人，即使第三人办理了转移登记，被拆迁人也可以请求撤销登记，优先取得拆迁房屋。所以，买拆迁房真的要谨慎，因为即使住进去了，也有被赶出来的风险。

3、延迟履行合同的解除权。

     1）、在商品房的买卖合同中，买房人迟延付款或卖房人迟延交付房屋的，对方当事人可以“履行催告”，履行催告三个月，仍不履行的，对方当事人有权解除合同。

     2）、在商品房买卖合同中，卖房者应当在下列期限内，为买房人办理房屋所有权登记手续：买房时房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日，必须办理房屋所有权登记手续；买房时房屋已经竣工的，自合同订立之日起90日，必须办理房屋所有权登记手续；从履行期限届满（90日）起算，一年内，仍未办理过户登记手续的，买房者有权解除商品房买卖合同。