随笔思考02：保障性住房为什么没有发挥应有的作用？

一、保障性住房

1. 什么是保障性住房

来看看搜狗百科的词条

保障性住房：
是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

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公共租赁住房：
是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入的住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格出租。

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经济适用房：
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是具有社会保障性质的商品住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有经济性、保障性、实用性三个显著特征。

可以看到保障性住房是政府为了缓解中低收入住房困难家庭的住房、租房压力而建设的一类价格较低，有别于市场价的社会福利机制。

2. 为什么那么难申请？

既然建设的目的是为了保障中低收入群体的住房、住房，而且明显低于市场价格，那么保障性住房就一定会设置各种限制

1. 需要确定申请人是否是中低收入群体
2. 需要一定的工作年限、居住年限
3. 户口限制，有些申请需要本地户口
4. 房子太少，申请人太多，要排队；中介，黄牛影响

3. 两难的境地

1. 保障性住房由于其特殊性，如果不设置各种限制，本来就很难买到房的就会更难买到低价房源。
2. 而由于各种限制条件以及完全区别于市场化的定价，让部分黄牛、炒房客感到有利可图，结果有一部分保障性住房间接到了这些人手中，让本来就很少的保障性住房变的更少。符合条件的排不到号、买不到房，不符合条件的通过各种投机手段却买到了房。

刚需的买不到，投资的想要直接找中介。
保障性住房在一些地方就成了鸡肋或者投机性的东西。

4. 能进行商业化运作吗？

保障性住房的本质决定了其不可能进行商业化运作

二：房价调控

如果保障性住房并不能解决低收入群体的问题，那么意义何在呢？有没有一种方式能解决呢？

下面是我的一些思考：
类似于新加坡的公屋

1. 运营模式

商业化运作，收费方式参考市场平均水平或低于市场平均水平（因为是政府项目，所以土地成本很小，而又不可能既当裁判又当选手，直接跟现有的房地产租赁市场进行竞争，所以定价也不会很低）

2. 户型

房间面积可以有两种：

1. 一种是一室一厅或大标间，适合于刚毕业的大学生、低收入群体、小情侣这种，房价面积在20-30平，里面配置卫生间，开放厨房，双人床，柜子等一些常用设施
2. 一种是两室一厅，在60-70平左右，适合刚结婚的新婚夫妇，一小家。
   洗衣机，冰箱，可配可不配。

3. 楼层规划

容积率可以降低，只要不是楼挨楼即可，需要有晾晒区。地理位置可以稍远，只要交通方便即可（有地铁或快速公交）。
每个这种小区，设置6:4的比例设置上面的两种户型，只租不卖，或只有住够5-10年才能按照市价购买（贷款条件及方式要设置好）。
假设每个小区有20栋楼，每栋层高25，按照6:4的比例，每个小区有12:8的户型比。

A型（大标间或一室一厅）：每栋4个单元，每层设置24个房间，一个单元6个房间，平均每个房间可以满足1.5个人，那么每栋可以满足：1.52425=900人。
12栋楼至少可以满足：12*900=10800人

B型（两室一厅）：每栋4个单元，每层设置16个房间，一个单元4个房间，平均每个房间可以满足3个人，那么每栋可以满足：31625=1200人。
8栋楼至少可以满足：8*1200=9600人。

一个小区至少可以满足20400人的住房需求，实际的可能会更高，预计能满足20000-30000人的住房需求。

4. 物业与出租

物业进行统一管理，房屋出租统一管理，根据房型、楼层、是否朝阳价格统一。商业化运作可以交由专业公司进行，租赁价格涨幅按照市场价互动。不以盈利为目的，但也不会太低于市场价。

5.配套设施

租售同权，中小学校、幼儿园、社区医院、商超，配套设施必须要完善。

6. 钱从哪里来？

如果要进行上述模式的运行，必须要有足够的资金，最起码房子的建设资金是要有的。那么，钱从哪来？

1. 可以设置政府专项债，向全社会募集资金。这种稳定收租的方式，其实是很好的盈利点，风险很低，但是收益很高。
2. 银行借贷。政府借贷，信誉好，收益高，而且是稳定收益，相信银行一定愿意。
3. 联合房地产商进行项目合作：房地产商有丰富的运作经验，可以成立合资公司进行项目运作。

7. 是否具有可行性？

需要注意的：

1. 这种方式如果不形成规模化，在市场化运作下，只能跟现在的房地产商没有区别。如果能满足一个城市中8%-10%的人口的需求，形成规模化，才不至于被整个市场裹挟。太少了，起不到改善市场环境的作用，而且肯定会被投机；太多了，投入成本有些大，而且不利于市场竞争。
2. 配套设置一定要晚上，租售同权，尤其是学校这个配套一定要做好。

如果按照上面的设计，进行实施，会解决下面的几个问题：

1. 房价不可控：现在的情况是，政府一直在采取各种措施来对房产市场降温，而市场化情况下，热钱一直在往房地产市场投入，房价居高不下，难以管控。如果采用上面的方式，在一个800万人口的城市，提供10-20个这种小区，至少满足50万-60万人的住房需求，房价一定会被拉下去，居民的住房成本一定会得到改善。而房价上涨，就盖更多这种小区，这种小区越多，市场房价就越没有竞争力，投机性就会越来越差。通过这种方式可以精准控制房价走势。

2. 城市竞争力提升：越来越多的城市进入抢人大战，城市的竞争越来越依靠高素质人才。而房子是个大问题，不断攀升的房价只能导致住房成本越来越高，人才不断流失。如果一个城市GDP上升快，房价可控，涨幅没那么高，那么就会越来越具有吸引力。

3. 城市中低收入群体住房问题：对于中低收入群体，申报后，可以适当地进行减租。

4. 人员管理： 方便进行流动人口的管理。