房地产开发公司业务主要包括三个方面：
1. 土地获取
1.1 土地的获取方式
1）招拍挂
招标(非公开, 1次报价机会)、拍卖(非公开，可多次报价机会)、挂牌交易(公开、可多次报价机会)。
2）协议出让：公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地。
3）兼并重组： 避免了直接公开购买，节省了土地转让的相关税费。
1.2 土地获取流程
1）竞拍前准备（价值研究、项目定位、方案确定）；
2）支付保证金（一般不低于标的20%）后参与竞拍等；
3）竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，并签订出让《国有土地使用权出让合同》；
4）办理《建筑用地规划许可证》；
5）凭借《出让合同》、《建筑用地规划许可证》、土地出让金和税费的缴费凭证， 办理《国有土地使用证》；
1.3 财务核算（用于建造对外销售的房地产—存货）
1）竞拍前保证金
借： 其他应收款—土地竞拍保证金
贷： 银行存款
2）竞拍成功后
借： 开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金
贷： 银行存款
贷： 其他应收款—土地竞拍保证金
3）缴纳契税和印花税
借： 开发成本—土地成本—土地征用及拆迁补偿费—契税 （契税入同科目）
借： 营业税金及附加 （印花税）
贷： 银行存款
1.4 财务核算（ 用于赚取租金或资本增值 —投资性房地产）
土地使用权取得成本计入无形资产， 且不与地上建筑物合并计算成本，分别摊销折旧；
缴纳的契税计入无形资产；
1）竞拍前保证金
借： 其他应收款—土地竞拍保证金
贷： 银行存款
2）支付土地出让金
借：无形资产—土地使用权
贷：银行存款
贷：其他应收款—土地竞拍保证金
3）缴纳契税和印花税
借：无形资产—土地使用权 （契税计入同科目）
借： 管理费用 （印花税计入管理费用）
贷： 银行存款
4）每年摊销
借：管理费用
贷：无形资产累计摊销
1.5 税务处理
获取阶段主要涉及到的契税、印花税等
契税： 在签订土地、房屋权属转移合同当天发生纳税义务，税率在3%-5%， 分别计入存货/无形资产成本（土地进什么科目，契税就进什么科目）；
印花税：在签订土地转让合同当天发生纳税义务， 税率为土地出让金的0.5‰（万五）。如包含廉租房或经济适用房，按建筑比例占比免征印花税；
2. 开发建设
2.1 项目策划设计&项目准备
房地产开发企业需要取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后才可以开始施工。
1）为获取两个许可证需要进行详细的项目策划设计，需要与项目所在地相关政府沟通协商；
2）根据申报报告、发改委批文、土地规划许可证、土地证、已审批的规划图等办理《建设工程规划许可证》;
3）根据土地证、规划许可证、确认施工队，质量安全监督手续等，办理《建设工程施工许可证》;
2.2 项目施工&竣工
施工阶段主要包括基础施工、主体施工、主体验收、水暖电电梯等设备安装、到最后的验收竣工；
开发商需要跟进工程完工进度，支付工程进度款， 确保工程按进度实施；
2.3 会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工单位签订的建筑安装承包合同，可以采用包工包料、包工不包料、发包方控料等方式进行；
包工包料和发包方控料的承包方式下， 建筑安装工程结算价款基本一致；
一般情况下， 在开发阶段房地产公司较少进行预付，基本都是承包方垫资。
竣工后按照合同预定的工程款扣除质量保证金后的余额结算工程款，同时收到施工方全额开具的建筑安全发票。如果施工方购料，工程价款中也包含了材料价款，房地产公司可以据此确认成本。
1. 收到施工企业建筑安装发票时（包工包料和发包方控料）
借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费
借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—安装工程费
贷：银行存款/应付账款等
2. 包工不包料情况下
1）购入材料时：
借：开发成本—主体结构材料—设备
贷： 银行存款/应付账款等
2）将材料提供给建筑公司时：
借：开发成本—建筑安装工程费—土建工程费
借：开发成本—建筑安装工程费—安装工程费
贷：开发成本—主体结构材料—设备
3）收到建筑公司发票时
借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费
借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—安装工程费
贷：银行存款/应付账款等
2.4 开发建设阶段税务
主要涉及税种包括城镇土地使用税和印花税；
城镇土地使用税：按照定额税率（0.6~30/平方米/年）征收；从合同约定交付土地时间的次月起缴纳， 并计入【管理费用】。如存在廉价房/经济适用房，则相应开发面积的城镇税免税；
印花税： 涉及到的各种承包合同等，缴纳印花税；
3. 销售（预售）阶段
3.1 商品房预售条件
1) 交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证》；
2) 持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，且已经确定施工进度和竣工交付时间；
4) 取得《商品房预售许可证》；
5) 符合当地调控预售的其他条件；
3.2 商品房现房销售条件
1) 法人营业执照&房地产开发企业资质证书；
2) 取得土地使用权证书/批准文件；
3) 持《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
4) 符合工程质量标准，通过竣工验收；供水、点、热、燃气、通讯等基础设施具备交付条件；
5) 拆迁安置已经落实；
6) 物业管理方案已落实；
3.3 商品房预售/销售流程：
1) 取得商品房预售许可证,后可以确认开盘；
2) 有意向购买的客户签订《房屋认购协议书》，将之作为认购人签订《商品房预售合同》的保证；
3) 向开发商支付一定数额的定金， 之后按协议书正式签订《商品房预售合同》；现房销售的签订《商品房买卖合同》；
4) 合同签订后要在规定时间内想当地房管部门办理备案， 备案登记后生效；
5) 购买者根据合同约定的付款时间交付房款&契税；
3.4 预售会计核算：
1. 诚意金：
诚意金是在签订认购协议书之前收取的（即在预售之前收取的款项），最终退还给客户或者转为购房款；购房者可以随时收回，因此不做预收而作为应付；
借： 银行存款
贷： 其他应付款—诚意金
借： 其他应付款—诚意金
贷：预收账款—销售定金/银行存款
2. 定金：
定金实在签订销售合同之前收取的款项， 签订后转为购房款。 如果在其协议期内不签订购房合同， 一般是不会再退还定金的。 因为定金是在签订了商品房认购协议基础上收取的， 属于销售款的一部分。 因此视同收取了房款，做预售。
借： 银行存款
贷： 预收账款—销售定金
借： 预收账款—销售定金
贷： 预收账款—销售款/营业外收入（如果客户违约未签订合同）
3. 贷款保证金：
银行在按揭贷款过程中，按贷款总额的一定比例向开发商收取的钱， 并承担按揭的连带责任；
直至房产证办理出来并完成抵押登记后， 银行将贷款保证金退回开发商。 简答说就是银行一定要压点东西才给钱，有了客户的房产证， 就压房产证，没有房产证之前，只能从开发商这压点钱。
1）承购人支付收购款
借： 银行存款
贷： 预收账款
2）商品房按揭贷款到账
借： 银行存款
借： 其他货币资金—按揭保证金户
贷： 预收账款
3）客户违约，银行从保证金账户扣款
借： 其他应收款—某某
贷： 其他货币资金—按揭保证金户
4）按揭保证金解冻
借： 银行存款
贷：其他货币资金—按揭保证金户
4. 预售房款确认收入
1）工程已经竣工、验收合格，符合销售合同约定交付条件后；
2）已经通知房主收房，并且将结算账单提交业主并取得认可（交房通知书或领取钥匙等方式）；
借： 预收账款—销售定金/银行存款 （定金转入、收取预收款，相关增值税等见增值税部分）
贷：预收账款—销售房款
借： 预收账款—销售房款 （确认收入时）
贷：主营业务收入
5. 销售成本确认
在确认相应收入的和销售面积时，同时结转开发的销售成本。
在竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，形成《开发产品成本明细表》
1）竣工交付时
借： 开发产品
贷： 开发成本
2）销售时
借：主营业务成本
贷：开发产品
6. 所得税
税法上，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季/月计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。因为会计上尚未计算损益，而所得税上要计入纳税所得，存在税会差异，企业所得税汇算清缴时通过《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》进行纳税调整。
4. 开发成本
房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和劳动力的耗费。其中开发成本指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
4.1 开发成本科目
【开发成本】科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到【开发产品】账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。下列各一二级科目，同时应按每一开发项目分别设置三级账户
开发成本—土地开发
开发成本—房屋开发
开发成本—配套设施开发
开发成本—代建工程开发
4.2 开发间接费用
用来核算在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入【开发成本—开发间接费用】，期末余额。
开发间接费用—甲开发现场
开发间接费用—乙开发现场
4.3 土地开发成本
在【开发成本—土地开发】中核算，该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到【开发产品】、【投资性房地产】等账户的土地开发成本。明细账（三级账）各账户内要按照不同的成本项目设置： 例如：
开发成本—土地开发—土地征用及拆迁补偿费
开发成本—土地开发—前期工程费
开发成本—土地开发—基础设施费
开发成本—土地开发—公共配套设施费
开发成本—土地开发—开发间接费用
4.4 房屋开发成本
开发成本—房屋开发—土地征用及拆迁补偿费
开发成本—房屋开发—前期工程费
开发成本—房屋开发—基础设施费
开发成本—房屋开发—建筑安装工程费
开发成本—房屋开发—公共配套设施费
开发成本—房屋开发—开发间接费用
5. 房地产企业主要关注指标
5.1 营运能力指标
1）销售去化率=当年签约销售面积/本年度可供出售面积
2）销售回款率=销售商品、提供劳务收到的现金*房地产销售营收占比/签约销售金额
5.2 财务杠杆指标
1）由于预售带来的预收款是不需要房地产企业支付的，等项目竣工交付后会结转到主营业务收入，所以在衡量房企的杠杆水平时，用剔除预售后的资产负债率。同时，因为很多房企会发行永续债降低负债率，因此还需要再加入永续债。
资产负债率=（负债总额+永续债-预收账款）/（资产总额-预收账款）
净负债率=（有息负债+永续债-货币资金）/（净资产-永续债）
5.3 偿债能力指标
速动比率=（流动资产-存货）/（流动负债-预收账款）
可变现核心资产债务保障倍数=（现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款）/（全部债务-预收账款）
5.4 其他指标
土地储备倍数=年末土地储备建筑面积/当年签约销售面积