房地产专辑（一）为什么说我国的房价没有泡沫？

从本篇开始，我们一起用几篇文章分析一下我国的房地产问题，相信很多人心中都会有这些疑问，包括我国的房地产是否真的有泡沫，为什么二十年多来我国的房价一直在上涨，生育率下降好人口老龄化是否会影响房价趋势，租房是否比买房更划算，买房应该躲过哪些坑，首次买房应该注意哪些原则，房产税会不会颁布以及交易税对房价的影响等问题。

（一）我国的房价有没有泡沫

我们先讲一下我国的房价到底有没有泡沫，大多数人都说中国目前的房价已经很贵了，觉得我国的房价和人均收入水平差异严重过大，甚至认为现在的中国就是1990年之前的日本。而且认为政府调控房价是为了让房价下跌，以及认为政府限购限售政策是防止房产流通过快导致房价快速崩盘。

首先我们很难拿北京的房价和东京的房价直接比较，因为时代不同，东京人口和北京人口不同，参考北京大学徐远教授的比较方式，以美国的房价作为参照，因为美国这些年来一直是全球最大的经济体，房价相对也比较稳定，1990年的时候，东京的好一点的住宅价格是8万一平米，而当时的纽约是不到1万一平米，也就是说但是的东京是当时纽约的8倍左右。而2018年的时候，纽约的房价均价在2万多美金多一点，北京的均价在1万多美金多一点，纽约的房价是北京的两倍。也就是说2018年的北京的房价只和1990年东京的房价相差了16倍，所以北京的房价远不可能是当时的东京。

其次，北京和纽约相比，北京的房价只是纽约的一半，但是我们来对比一下纽约和北京的城市地位，北京作为中国的首都，是中国政治、经济、金融、文化中心，集中了中国最好的教育、医疗和娱乐资源，而纽约只是美国的金融中心，政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿，所以纽约在美国的城市地位远不及北京在中国的城市地位。而且中国有14亿人口，而美国只有3.26亿，北京人口2000万，纽约人口只有850万，从供给方面，据统计，曼哈顿作为美国纽约市5个行政区之中人口最稠密的一个，也是最小的一个行政区，每平米的土地上修了11平米的房子，而平均下来北京二环以内每平米只建了1平米的房子，这样来看，北京的房屋面积也远小于纽约。所以从供需关系来看，北京的房屋需求是比纽约要大很多的。

此外，我国的经济一直在高速增长，而且在可预见的未来，我们会迈入高收入国家的行列，甚至在十年左右我国会发展成为世界第一大经济体，所以北京的房价超过纽约指日可待。

通过本文的分析，我们可以得出结论，北京的房价远远没有到达有泡沫的水平，甚至长期来看一定还有很大的增长空间，但是咱们只分析了北京的房子，并没有分析环京及各种新区的房子，北京的房价没有泡沫不代表中国所有城市的房子都有投资价值。

（二）我国房价上涨的原因

关于我国房价几十年来上涨的原因，估计不同的人有不同的见解，有人说是房价是被炒房客炒高的，有人说是因为中国的老丈母娘们的要求，还有人说是因为中国的投资环境不好，大家没有合适的投资渠道，只能买房保值。各种观点众说纷纭，到底是怎么回事，接下来本文会带你一起分析一下我国这些年来房价上涨的原因。

首先我们要看，到底近些年的房价上涨是不是中国的特有现象，根据国际清算银行数据显示，2000年以来，美国、日本、德国、俄罗斯等十多个国家的房价都在增长，只有日本的房价没有上涨，而中国的房价增速低于俄罗斯、澳大利亚、瑞典、印度等，是上涨速度中等的，并不是最快的或者也不是最慢的。

所以说房价上涨绝不是中国特有现象，而是全球多国共有现象，只是中国的老百姓没去国外买房子，我们感觉不到而已。其实发达国家的城市化水平在二战前就很高，但是所有发达国家中，从第二次世界大战结束到现在的70多年里，美国、英国、日本等14各发达国家的房价年均上涨6.6%左右，直接导致房价涨了90多倍，如果扣除掉物价上涨上涨幅度还有4倍多。发达国家的房价上涨并没有很多城市化的影响，更多的是经济增长和通货膨胀，而我国过去的二十年里，不仅有快速的经济增长，通货膨胀，而且有大规模的城市化，所以这么来看，我国的房价增速并不快。再看发展中国家的房价，韩国、马来西亚、巴西等国，随着战后经济的复苏和快速增长，房价也在飞速增长，幅度不比我们小，速度比我们还快，所以我国的房价上涨在全球来看并不是特例。

而且既然房价上涨是全球现象，不是短期现象，不能归罪于资本炒作，因为炒作的房价是撑不住的，是短期现象，就像前些年的温州和鄂尔多斯，后来出现了暴跌。而我国大多数城市的房价都是非常稳固的，不存在炒作上涨的嫌疑。

再看俄罗斯的房价，增速比中国快了一倍，到底是什么原因呢？其实俄罗斯2000年之后那几年的经济增长非常快，石油价格涨了很多，所以才会有很多俄罗斯富豪买球队，俄罗斯的房价上涨很正常，但是2008年金融危机之后，俄罗斯经济也陷入危机，卢布大幅贬值，但是2011年俄罗斯的房价只下跌了20%，而2012年又涨了回去，其实我国香港1999年房地产泡沫破灭的时候，房价整体也没有跌多少，跌的多的是各种高溢价的CEO盘豪宅等。还有就是很多人都知道美国2007年爆发了次贷危机，房价大幅下跌5年，但是没有人告诉你，经过2012年-2015年3年的上涨就回到2007年的高点，现在的价格早就超过了2007年。

所以我们可以得出结论，我国的房价上涨的原因为经济增长和通货膨胀，而且我们大可不必担心我国房价会出现房价暴跌，就算出现金融危机也不会出现房价大幅下跌，就算出现略微下跌几年之后很快也会涨回来。

文：楚天阔 侠之大者，为国为民

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