2022-02-28

中国开征房地产税的目的：金融风险控制，财富分配公平。

第一，房地产税是一种长期宏观调控手段，是房地产“长效机制”的一个组成部分；

第二，房地产税主要从调节分配，控制公共风险，而不是从增加财政收入的角度出发考虑的。

一来，大城市高房价已经开始对产业有挤出效应，导致产业外移或者服务供给稀缺、昂贵；二来，高房价给大城市造成了过高的进入壁垒，年轻人没法安居乐业，造成社会摩擦；三是高房价使得贫富差距拉大。

现在居民部门财富累积的最主要手段就是城市房地产，房地产金融化、资本化的趋势加深。而资本是天然有马太效应的要素，这也会加大城乡的，以及城市内部的财富水平分化。

所以，从2016年开始，中国房地产就变成了国家宏观调控的主要对象，并设立了三个目标：

第一，在宏观层面控制金融风险——要安全；

第二，在中观层面协调资源配置——要均衡；

第三，在微观层面调节分配方式——要公平。

可以说，过去几年的房地产政策，严控杠杆也好、限购也好，不管最后实际效果如何，但从初心来讲，都是以这几个目标为出发点的。

但是，这些政策大多是短期政策，监管层更希望有一个“长效机制”能完成这些任务，因此“房地产税”作为重头戏，一直在被关注和讨论。

就像第一讲说的，2021年是我们从经济转型到社会转型的开始，共同富裕、民生为先、稳定规范，成为强诉求，房地产税也借此往前推进了实质性的一步。

房地产税征收的潜在成本：小税种，大问题

所以，房地产税试点的扩大推出，仍然是为了金融安全和分配公平，不是真正意义上的“增收手段”。

从长期来看，房价和房产税的关系就要回到“买房子买的到底是什么”这个问题了。其实，砖瓦水泥一点都不值钱，值钱的是房子所代表的“城市价值”，这个价值包括城市公共服务（医疗、教育、交通便利、多元文化）和城市增长前景（职业财富上升通道）。

所以买房，其实你买的是城市的增长和公共服务。因此，当你问某某城的房子还能不能买的时候，就应该直截了当地问自己，你认为这个城市的增长前景，公共服务有潜力吗？如果有就行。这个和我之前讲过的房价逻辑一样。

这是一个普适逻辑，不随什么其他而变。

接下来看短期。短期，房地产税要干什么？要干“分配公平”的事情。

由于很多历史原因，目前中国房产的分布确实是存在一些不均衡的状态，一方面很多年轻人买不起房，另一方面有些人手里又持有很多套房。所以，房地产推出的目的就是要让后面这部分人的持房成本变高，尤其是大面积的豪宅的持有成本，持有越多现金流压力越大，所以一定会出现抛盘的情况。

因此，在试点城市，房地产税出台（出台预期）会让二手房的供给增加，供给增加，买房的人开始变得犹豫，短期需求下行，双管齐下，对二手房市场形成价格下行压力。具体压力的大小，城市和城市会非常不同。

之前那些现金流不充裕但拥有多套房的群体越大，新供给就越多，新进入的人口就越少，新刚需也就越少，这些地方，二手房市场的冲击会更大，消化时间会更长，而且还可能传染到新房市场。反之冲击越小，冲击的时间越短。

换句话说，在房地产税的影响下，房产价值的逻辑跟去年和前年课程里讲过的一样，而且大城市的胜利只会更加凸显。

但是，这里又要注意了，那房地产税试点的推进对房产的价值会有改变吗？有，因为房子的资产属性。

房地产稅是一个去房产资产属性的方法，政府希望通过这个税收抑制“房产资本增值过快”的趋势，换句话说，之前20年我们将房地产作为最大、最优的资产配置的模式会被改变，想通过“我躺着多买房”就完成资产保值增值的路径会被卡得更死。所以，未来在大类资产配置上，可能会有更多的人转向金融资产。

好，本篇涉及了宏观、税收和城市化等各种重大问题。我已经尽量加快语速以便容纳更多信息，但10多分钟仍然只能给你讲个大概框架和结论。今天我在自己公号放了三篇相关课外阅读，都是我读了很多遍然后深入思考过的宏文。