导图解房（04）验房流程总结

本章主要是对模型 流程的使用，雷老板也说过：99%的问题实际上都有明确的解决方案和流程，只要问一问就好了，验房这件事而也是如此。

1 验三书一表一证

验房第一步并不是直接看房，而是看三书一表一证，先确保房屋是合法检验过的。三书一表一证具体分别如下：

• 《住宅质量保证书》：房地产商对房子质量和保修期限及范围的承诺。是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书》一般一户一份，可直接带走。
• 《建筑工程质量认定书》：房子通过相关部门质量验收的依据。由质检部门出具，《城市房地产开发管理暂行办法》规定房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：规划要求是否落实、配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕、单项工程质量验收手续是否完备、拆迁补偿款安置方案是否落实、物业管理是否落实。
• 《住宅使用说明书》：针对房子的设计、施工以及验收的每项具体技术指标，比如墙体结构类型、抗震指标等有关说明。说明书中还应包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。如果没有相关电话及单位的信息，等于拿了一张没有用的白纸，日后维权无迹可寻。
• 《竣工验收备案表》：楼盘向上级部门上报验收备案的详细资料，是房地产商必须对楼盘负责的标记文件。只要送交主管部门备案后，房地产商就必须对楼盘终生负责。此表对房地产商有严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须有相关管部门备案，缺少任何一项，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
• 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》：房地产项目经过相关部门的综合验收依据。房地产开发建设项目竣工综合验收合格证由“施工单位出具的竣工验收报告和消防队出具消防竣工验收报告组成，只有具备了这两个条件，相关部门才能出具房屋竣工验收合格证，所以购房者一定要看房屋竣工验收合格证，而不是竣工验收报告。

这些证书的目的在于说明，政府和法律上认可该建筑。材料中部分文件各楼盘情况不同，有的是公示，有的是可以直接看，需要协商。

2 综合验收

需要提前购买：2包面巾纸(做小纸团)、1个打火机、空鼓槌等工具。这里要注意：即便是自己不亲自检查，而是雇佣别人检查，也要直到所有流程，不要考验人性。业主对新房做综合验收，即重要的验房环节，具体如下：

• 验门：锁具是否好用，划痕有没有，密封性好不好。A4纸一张 查密封性，五金件。
• 验窗：3c认证、密封性，五金件。裂痕，划痕有没有。
• 验空鼓：空鼓锤 验证墙面 空鼓、蓬顶 空鼓、渗水问题。
• 验电：检测所有插座是否可用。强弱电 1m距离。
• 验水：是否存在管道漏水、下水管道拥堵情况（水 纸团 看是否漏水）。检修口是否拧紧。水管是否有阻火圈。
• 验墙面平整度：靠尺验证。
• 验止回阀：烟道/卫生间止回阀，烟道 裂缝 看是否排烟通畅。厨房和卫生间，使用打火机和纸验证。
• 地暖检查：分水器是否牢固，漏水漏气问题查询，需要进行打压测试。
• 闭水试验：24小时查看楼下是否有漏水情况。
• 验层高和面积误差：层高距离不超2cm，房屋对角线 差距 5cm以内。
• 水表 电表 燃气表，查看好用，以及对当前数据进行拍照，避免后期麻烦事儿电源。

相关问题解决方案：业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。一般能在15日内解决的，双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

3 验收付款

验收完付款流程：

1. 开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。还需交付物业费、水费、电费。
2. 业主领取钥匙，业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。
3. 与物业公司的物业关系，与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要或盖章确认的收据。