二手房买卖流程和注意事项

正在换一套房子，一套买一套卖，几乎是在同时办理，其实买卖方没有那么复杂，但是有很多的注意事项，对于第一次购房的人来说，确实是比较不清楚，但是房屋买卖已经不是买个电脑啥的，而是一个合同，一个过程。

找房，看好，价格谈完之后：

0. 价格

有一个五年和唯一的问题，从上次买进到现在超5年以上的房子不用交营业税，如果是卖房人的唯一一套房子，那么不需要交所得税，具体比例可以查。这些都是卖方的，但是有些人想把这些税让买房人出。（这一点肯定会在谈价格的时候说清楚。）买的人会要交契税，这个是免不了的。

1. 定金合同

确定房子的价格和大致的付款流程，如果有中介，还会涉及到中介的费用等，中介一定要卡死，不到房产证收件收据办出来和交房，可以给一部分，但是坚决不能付清，免得他们到时候撒手不管了。

这还不是正式合同，通常是给大家一个基本约束，定金不宜过多也不宜过少，一般都是2-5万。注意在定金合同之前，一定要确认看到几个东西：
a. 确认房子的地址和房产证上的都是相同的。（当然一定要见到产证）
b. 最好去房地产交易中心查询房产证的情况是否有抵押。
c. 确认房产的性质是否是使用权，土地形式是划拨还是转让。（这些自己查吧）
d. 对买家来说，了解清楚房产证上是谁以及他们的家庭情况，是否家里都同意卖。（这是一个比较微妙的过程，房地产交易中心一般是不需要房产证上的人的婚姻状况信息的，但是贷款的时候可能会需要）另外还有一个户口的问题，要确认让人把户口都迁走，很多的纠纷都是因为户口的问题。
e. 对于卖方来说，要了解买方是否被限购等情况，如果被限购导致不能买的情况，一定要在合同中注明赔偿条款。

2. 交易合同。

所有的合同都是要在交易中心网上备案的，中介可以连接直接出合同，交易中心也可以打印这个合同，只要双方去填写一种单子就可以了，所以这个过程其实无论中介或者是交易中心都是一样的。

交易中心的合同是格式合同，框架是不会改变的，重点只在几个地方：
a. 交房时间。
b. 付款时间。
c. 过户时间。
d. 合同金额。
e. 违约条款。
如果有其他需要注明的就在上面写明。

卖家可能有些事情是中介来代办的，但是这个时候一定要买家和卖家见面，并且身份证，房产证，都要看到。

具体的付费等情况，房地产交易中心不会介入，所有的付款过程不可能有一个像支付宝一样的担保情况，所以每次支付的时候，对于买家来说，一定要卖家出个收条，或者是保留好付款凭证，以备后续查看之用。一般签订合同的时候需要有一笔首付款，无论是现金或者是贷款，因为需要有个申税（同时查询买家是否可以购房）的过程花一些时间，所以肯定不会当天签合同，当天交易。一般过户发生是在绝大部分钱都到位的那天进行，另会留有几万在交房那天。

这还只是买卖合同，如果是贷款的话，那就更加复杂了，不过也基本上按照他们的指示来做吧。

3. 缴税过户

这部分我还没走到呢，还有后面的交房的过程，下次再来说吧。

基本的体会就是中介不可信，还要时刻防着中介搞些东西，涉及到这种大件，还是找个信得过的亲戚或者挚友吧。