中国房地产改革漫谈

中国房地产改革漫谈

以下纯属个人意见，没有足够的证据，本文也不是这方面的专业人士。这篇文章仅供参考。

　　如今的房地产价格如同火箭，上升的速度，超过了任何理论预测。比较各地市政府公布的平均工资和商品房平均价格，几乎不用思考也知道拿平均工资的人是买不起房子的。考虑到超过一半的人工资不比平均工资多多少，可以推出结论：超过一半的老百姓是买不起房子的。

　　关于房地产是否存在泡沫的争论，从很早就开始。房地产商拼命宣传形式一片大好，价格节节高。各地政府则摆出捍卫购房者的利益的姿态，摆明了房地产价格许涨不许跌。我所崇拜的几个国内经济学家则在比较早的时候写文章提醒房地产泡沫，更多的经济学家则为房地产商摇旗呐喊。媒体方面，包括搜狐和新浪，一贯大量刊登房地产商巨头们的访谈，对我等普通外行百姓进行洗脑。我则是在房地产刚开始商品化的阶段，就认为房地产的价格存在泡沫。相比之下，我是属于少数派了。

　　房地产商宣传房地产形式看好，是利益驱动。如果他们说明天房子就要降下来，谁愿意现在买他们的房子？等待他们的只有倒闭一条路了。房地产商对于宣传一道，向来擅长。找一批记者，找一批网络写客，写几篇不痛不痒的文章，灌灌水，说某某花园/公寓设计新颖，看着养眼，住着顺心，爽呀爽，等等，对于房地产商来说，这简直是小菜一叠。这些宣传对于购房者多少有些影响。说他不合法么？也说不过去。
　　经济学家们向来没有统一的论调。社会科学不同于自然科学，往往几种互相矛盾的离论同时并存，而且看上去也都有理。就如股市，就如足球，再好的专家也有很多看走眼的时候。经济学家们对于房地产，有的看涨，有的看跌，毫不奇怪。外行人看这个也有道理，看那个也有道理。
　　各地政府说房地产价格许涨不许跌也不难理解。如今的当官的，要比政绩，要比 GDP。房地产在 GDP 中分量不轻。如果房地产价格跌下来，政绩可不好看。按理说，市场竞争下面政府不应该过多插手商业行为，但是迫于政绩压力，各地政府不得不对房地产进行“管制管制”。

　　问题在于，如果拿平均工资的人买不起房子，那怎么办？房子价格一向攀升，有的房地产商甚至房子造好了，不卖了，因为等两年可以卖更多的钱。不就是等等吗，谁不会等？这种躺着睡觉也能挣钱的行为也出来了，这让人羡慕。百姓们买不起房子，会不会造成社会问题？没有人担心。不管怎样，现阶段大家都没有流落街头，买房的，租房的，借房的，在亲戚朋友家厚着脸皮呆着的，都算是“有房住”，对不对？但是，换个角度看，社会主义的目标是什么？共产主义。共产主义的社会是什么样子的？我不太清楚，应该是人人吃得饱，穿的暖，住得好，玩得好吧。如果大家都买不起房子，算是住得好么？又怎么会过得开心？

　　房子价格真的只能涨不能跌么？

　　依我看，中国的房地产陷入目前的困局，需要进行多方面的改革。

　　房地产商过度宣传，房地产纠纷越来越多，需要尽快立法来处理。中国的法律很温柔，有很多提倡、禁止、严禁等条款，然而一旦有人触犯了，要么没有规定怎么惩罚，要么没有惩罚太轻。我觉得对于虚假宣传，应该按照假一罚十来处罚，或者进行什么质量三包之类的。目前的法律，对于房地产商的欺骗性宣传，基本上没有什么处罚，让房地产商觉得，不骗白不骗，反正我又不吃亏，结果就是，普通老百姓老是上当受骗，房地产纠纷越来越多。

　　很多行业都因为市场竞争得到兴旺，比如家电业的自由竞争让老百姓都能买的起以前昂贵的家电。目前的房地产业如同啤酒业，受到的地方保护太多。当外地的房地产公司与本地房地产公司竞争的时候，地方政府都会从各个方面偏向本地房地产公司，这违背了商业社会的公平原则。这个问题比较难解决，地方保护在中国是一个惯例了。受到保护的本地房地产公司没有足够的竞争压力，自然不会主动降价来争取市场上的优势。中国很多行业都有这种地方保护。解决方法也有。地方保护一般通过地方法规的形式进行，比如以前的上海和武汉的汽车行业的地方保护，就是由地方出台土政策。如果国家制定国家级的法律，有意让这些地方法律如果国家级的法律冲突，按照法律原则，地方法律自动失效。由于地方新法规推出远较中央为快，这要求国家有很高效的法律制定程序，说白了，要求有一帮人每天专门从事国家法律的制定，这在目前有相当的难度。
　　地方政府官员政绩(GDP)当前，为房地产托市，不考虑市民满意度，也是一个难题。除非政府官员的升迁与 GDP 无关。这涉及到政治改革，不谈。

　　这里尝试批驳房地产商的常见谬论，以供参考。

　　第一，土地属于稀有资源，市区土地有限，用一点少一点。购买需求每年都有，因此供需会逐渐失衡，价格只会越来越高。
　　这无疑是错误的。国外的城市，如日本东京，人口密度比中国绝大多数城市都高，历年来房价还不是有涨有跌？还有香港，中国有几个城市的土地比香港更稀缺？香港的房价还不是有涨有跌？更何况，随着城市化的进程，市区面积都在扩大，可供使用的商品房土地也在增多。十年前的北京四环是什么样子？十年前的上海浦东是什么样子？我们又如何能想象，十年后的市区面积有多大？十年后的市中心在哪里？城市面积的增大，中小城市的增多，足以平衡这方面的需求。这方面的话扯远了，就涉及到中国的户口改革，农村人口转为城市人口了，由于目前政府没有出台明确的时间表，不多谈。不过从世界范围来看，城市化过程中房价只涨不跌，可以说是极少。从国外的历史来看，简单的方法是不做户口控制，人口自然流动，城市自然形成，市场自然会给出房地产的价格，政府只要旁观就可以了。

　　第二，政府会保护投资者的利益，不会让房价跌下来。
　　这也是错误的。现成反面例子并没有过去多久。海南的房地产泡沫过程中，谁都知道如果泡沫捅破，海南经济将会衰退。海南地方政府也想避免这种事情发生，然而结果怎样？泡沫就是泡沫，挡也挡不住的。至于保护投资者的利益，那也是少数人的利益。如果现在房价降到一百块钱可以买三套一百平方米的大房子，并进行调查，我相信超过一半的人会说，“万岁！”。保护投资者的利益就需要由政府出面硬扛房价么？没有理由。手机价格年年降，政府不管，没有人说政府作得不对；电脑价格年年降，政府不管，没有人说政府作得不对；电视机价格年年降，政府不管，没有人说政府作得不对。为什么房地产价格就特殊了，非要政府来管呢？其实地方政府可以不管房地产价格，爱跌跌去呗。政府官员预测房地产价格是自己给自己设套，万一预测不对，岂不是很丢面子？还不如抛出官话：我们不预测房地产价格，这是市场自己决定的。在很多人都买不起房子的情况下面，说房价一直“稳步上涨”无疑是很伤人心的。

　　第三，房地产不是暴利行业，降价没有空间。
　　这更是一个笑话。如果房地产不是暴利行业，就不会有那么多的富翁。如果房地产不是暴利行业，象联想、TCL等等公司也不会争先恐后地跑去搞自己外行的房地产。其他行业每年都有破产倒闭的，房地产公司倒闭的则极少。

　　目前房地产存在的最大法律问题是土地所有权问题，这个问题越早解决越好。按照目前的法律，土地归国家所有，商品房的土地使用权只有几十年。问题在于，使用权过期了怎么办？国家将房子收回拍卖，把原居民赶出来？国家将房子推倒，土地进行重新拍卖？好像都不好。钢精水泥之前的房子还有百年老屋的，几十年后使用权过期商品房不会都不能使用，将房子推倒建新房子无疑是资源的浪费。另外国家强行收回商品房会不会招致老百姓的反对？会不会造成大规模的无家可归者？从国际上来说，由国家出面强行进行大规模的收缴老百姓的住房并不多见。我个人认为是不妥当的。至于怎么改则需要法律专家们尽快讨论。我怀疑以后会改成土地私有制。