赵晓:某些城市房地产泡沫高达90% 狂欢即将结束
2009-10-31 17:53:58 来源: 网易房产 跟贴 3 条 手机看新闻
经济学家、北京科技大学经济管理学院的教授赵晓先生
10月31日，2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛在深圳开幕。网易房产作为战略合作门户，全程视频直播了论坛盛况。
主持人：今天的高峰论坛为我们压轴的是经济学家、北京科技大学经济管理学院的教授赵晓先生。
赵晓：非常感谢被邀请参加这么一个盛会，这个会虽然是第一届，但是我感觉非常高级，从我们穿的衣服都可以看出来，我和董藩都参加过多次的博鳌房地产论坛，也经常会发一件衣服给我们穿，但是我们从来没有穿过这么高级的衣服。我们的房价也到了新的高点，大家的热情也是一浪高过一浪所以我们真的是一个很高级的会议。同时我们又到了一个很特别的时期。我们知道最近的中央领导人都到各个地方进行调查。
领导人到各个地方调查通常都是政策变动的信号。我们知道，去年也有过这么一回，现在好象又到了这样一个时刻。我们知道，过不久要开中央经济工作会议，所以我们都非常关心接下来会有什么政策变化，过去的变化大家都是没有预料到的。同样在深圳去年也开过类似的房地产业界的会议，我当时也问过施总，以您的经验，包括经历过香港的地产的盛衰，您估计大陆房地产市场恢复需要多长时间？当时施总告诉我他估计是一年到一年半。今年我们是从三月份就开始恢复了，到6月份基本上达到了高峰，到8、9月份又出现了新的变化，“金九银十”又出现了一些新的变化。这些变化大家没有估计到也很正常。因为有一只手是躲在背后的。这只手什么时候伸出来，力量有多大，是很难估计的。永远没有人知道政府手里会出什么牌？力量有多大？对市场的确切的走势判断难免会出现一些偏差。
我对宏观经济是比较关注的，对房地产也比较关注，我以前也提到房地产的问题1/3是房地产自身的问题，另外1/3是宏观经济的问题，另1/3是金融的问题。我们仔细看一下就发现房地产和货币政策的变化有关系。现在出现了一些比较有意思的观点，比如郎咸平提到为什么房价高呢？是因为贪官污吏多，他们不敢拿钱出来花，只好买房洗钱。但是我们看到这个解释是没有办法解释2008年的变化，2008年深圳的房价突然跌了很多，难道说中国的贪官污吏一下子都跑到别的地方去了。还有冯仑曾经说，房地产价格高是因为大龄女青年导致的结果，还有刚才说的“丈母娘”需求，等等这些观点都是很有意思的。但是更重要的影响我们还是要从宏观经济特别是货币的政策变化方面考虑。
我想简单地讲几点：第一个观点就是扩大内需取得了明显的效应，同时也带来了今年房地产业的“狂欢”。去年我们扩大内需的很重要的政策就是房地产的政策，但是政策的用意是希望通过房地产的稳定来稳定中国的经济。换句话说，政策的初衷是稳定就够了。但是其实所有的人都没有想到房地产市场出现的是“狂欢”，应该说超出了当初的所思所想。最主要的背景就是金融海啸，这个金融海啸来势汹汹，使得2008年的经济出现了不亚于“5.12地震”的经济地震。直到今年的1-2月份，我们看到中国的经济景气度还处在历史的低点，所以我们正在面临一个前所未有的困难和挑战。正是在这样的判断下，所以政府非常果断地出台了许多的政策，可以说是不遗余力。从去年11月5号宣布了扩大内需的方案，09年又进一步明确政府的工作的第一原则就是扩大内需、保增长。房地产在扩大内需、特别是民需这一块是非常重要的。我非常赞同董藩讲的“只有中国能够救世界经济，只有房地产能够救中国经济。”
我们看到总共做了四件事，我们归结起来就是财政政策扩张的力度史无前例。（PPT）98年财政赤字占经济的比重大约是1%。但是09年我们扩大内需，财政赤字占GDP的比重是接近3%。换句话说，我们这个力度是第一次扩大内需的3倍，在财政上刺激的力度是第一次扩大内需的3倍。98年第一次开始扩大内需，然后力度是逐渐加大。但是我们这次是一次加个够，出手很快、出拳很重。另外一个方面，就是货币政策。从这个图上可以看出，货币供应，无论是M2还是M1在08年是直线下降，而且M1比M2的下降还要快和深。但是从08年12月份开始，我们看到似乎有一种强大的力量把这两根线往上拉，几乎是陡直的上升。这就是政府的政策的原因。包括降低利率，公开市场的操作，把大量的票据回笼等等。到了09年的M2（广义的货币）供应量增长了28.53%。比上年末高10.71个百分点。比上月末高0.09个百分点。狭义的货币供应量M1余额为20.04万亿元，再次出现了储蓄搬家的现象。
到了九月末，金融机构人民币的各项贷款余额39.04万亿元，同比增长34.16%，增幅比上年末高15.43百分点，比上月末高0.05个百分点。前三季度人民币贷款增加8.67万亿元，同比多增5.19万余元。从分部门情况看：居民户贷款增加1.84万亿元，其中短期贷款增加6672亿元，中长期贷款增加1.17万亿元。
另外政府还推出了一些杠杆性的政策。包括首付门槛的下降和月供的下降。扩张的货币政策带来了一个最明显的效应，在中国第一时间斩断了金融危机引发经济危机的可能性。金融危机之后，资金会收紧，所以实体经济会受到伤害，但是我们国家是反其道而行之。所以我们金融危机引发经济危机的可能性在中国第一时间被砍断。
还有一个重要的方面就是股市。股市从1664点上到接近3500点，相当于流通市值增加了4万亿。这4万亿非常重要，一点不亚于政府投资的4万亿。但是股市4万亿的恢复和老百姓都有关系。而且我们知道，股市和房地产之间的周期是有密切关系的。大家在股市上赚到钱，感觉到自己有钱了，那么这些钱花到什么地方去了呢？很大程度上到了房地产市场上。所以说股票市场起来5个月之对内房地产市场有影响。所以房地产市场一头联系这股市，另一头联系着经济。房地产市场起来之后，又会间接地拉动钢铁、水泥的发展。房地产市场的变成很大程度上也预示着经济将来要发展变化。
除了前面讲的财政、货币政策和股市的政策之外，地方政府也借着扩大内需的机会出台了很多地方性的政策，而且有一些政策的力度是非常大的，比如加大城市的拆迁力度。我们知道房地产市场其实不是一个刚性的市场，它是一个可以被制造出来的市场。地方政府可以通过拆迁的手段增加刚性需求。大家知道，一平方米的拆迁差不多可以引起一到两个平方米的刚性需求，因为你把别人的房子拆了，他肯定要买房，而且甚至可能要买更大的房子。这也是地方政府加大刚性需求的办法。我们说财政烧钱的力度相当于扩大内需的三倍。
由于投资的这台发动机的恢复，以及他迅猛的奔跑，我们看到整个中国的经济被拉动，我们已经进入到了反弹，甚至是复苏的通道，这张图上可以很清楚地看到，中国经济进入了一个V型的复苏。如果从环比看，去年第四季度是最困难的时期，今年第四季度的环比已经在恢复，变成正的，一个季度比一个季度恢复快。这是我们看到的情况。
我们可以从很多的方面看复苏，其中一个就是房地产，房地产一到八月份全国商品房的销售面积增长了42.9%。其中商品住宅销售面积增长44.5%。办公楼销售面积增长18.5%。商业营业用房销售面积增长29.4%。1—8月份，商品房销售额增长了70%。其中，商品住宅销售额增长74.6%。办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%和43.5%。
从房地产开发的景气指数来看也是一个V型复苏的轨迹。房地产开发商基本上只是受到到一场惊吓。短短几个月，房地产从08年末的成本上升、房价下降的销售迟缓、资金告急，突然转变为房屋热销、房价稳中有升，资金链宽裕和土地市场火热的繁荣景象，关键在于烧钱效应。
我们可以进一步从这个图上看出。现在大家的日子这么好，关键是因为资金来源增长。前三季度开发商资金来源增长38.8%。我们看一下接近40%的资金来源的增长主要是来自于什么地方？首先是自筹资金只增长了14.5%；外资下降了26.2%；最主要的是个人按揭贷款增长了107.7%，这是前三季度的。为什么个人贷款增长这么快呢？就是因为适度宽松的货币政策，就是因为前面说的天量的贷款的发放。再一个就是开发贷款增长了47.2%。还有就是定金和预收款增长了52%，这些完全是因为市场信心的改变。我们按照过去30年的经验，我们基本上把中国的经济照着11%的方向推的，如果正常年份，这样的力度下去中国今年的增长应该是11%。但是今年我们受到了国际经济的影响，特别是外贸把中国的经济下拉了2个百分点。所以中国的经济达不11%，但是百分之八点几是没有问题的，所以今年保八是没有问题的。
但是从CPI的衡量看还是比较稳定的，CPI到年底预测值会是0.5—1%之间。经济增长可以保持8%以上。同时物价还是在相当平稳的水平，所以说2007年我们的宏观调控做得非常好。基本上交出了一份满意的答卷。
但是我们现在有一些隐忧——外贸，前三季度我们的外贸下降了21%，其中出口下降了21.3%，进口下降20.4%，累计贸易顺差减少26%。再一个，民间的投资没有向国有的投资那么增长，我们记得今年1—2月份，房地产的投资只有1—2%。到了8月份房地产投资增长了14.7%，前三季度是17.7%的增长，这和全社会的固定投资33.4%相差很大。所以民间投资要慢一拍。还有外资的投资也是负增长，刚刚变成正数。
目前收入增长缓慢，最近有一个调查，70%的人收入没有增长，有些人的收入还下降了，主要是因为失业问题没有得到很好的改善，因为中小企业的状况没有得到改善，而中小企业占到就业的70%以上。所以经济的复苏很关键的是要看就业复苏。我们看美国的经济，有人说已经复苏了，但是有人说要再看一下美国的就业情况。所以说就业是美国经济复苏的非常重要的标志。这个指标显然没有经济增长那么乐观。
很多人谈到复苏，主要还是政府驱动和资金驱动的结果。而不是经济周期自身的复苏。从未来的经济前景看，中国经济有三种可能性，其一是持续复苏，这是最好的。我们现在看到，假如去年的第四季度所有的指标都是坏的。但是现在一季度有一些指标开始改善，到三季度有越来越多的指标变好。这就进入到持续复苏的前景。就好象这副图（PPT），当红灯亮的时候所有的车就会停下来，变绿灯的时候是不是所有的车都会开动起来呢？不会。经济的复苏也是这样的，首先是一部分指标改善。有一些指标还会滞后，这也是正常现象。这种可能性也不是不存在。
第二种可能性是最坏的可能性，就是扩大内需，我们的目标是把经济烧起来，但是我们看烧得最快的不是经济，这些钱没有进入到实体经济。可能从实体经济又进入到资产的领域。前几年我到上海，上海的绝大多数的房价都涨了50%以上，个别楼盘甚至涨了1倍以上。我们还记得上海还有一个全国最贵的楼，汤臣一品，04年—08年只卖出了3套房，但是09年到现在为止，已经卖出了30多套了。所以我们希望房地产市场的稳定来稳定中国经济，但是一不小心，我们已经把这个市场搞成了“狂欢”。现在城市的泡沫可能已经高达90%。大家知道，如果你吃得太多，撑得太难受，你一定要拉肚子，拉掉一点才会舒服。房地产市场这样一个“狂欢”，你会很快发现没有东西可吃。北京一月份是非常寒冷的，二月份的时候，开发商有一些开始降价了。比如有一家开发商推出的房子是想作为豪宅卖的，后来发现势头不对，就改成了面对首次置业的人群销售，价格降低到了11000，基本上接近成本价。这个价格推出刺激了首次置业的人群，积攒了人气。然后北京的市场开始松动。但是进入到7、8月份之后，北京的房价飙升，首次置业人群基本上被赶出五环以外。我们看到最近北京的楼价最近一周的均价都是3万以上。很多人买不起了。现在市场上活跃的是投机性的购买和投资性的资产，这部分人很有钱。还有一部分是“搏傻”的资金，所以当存款开始搬家的时候，最后一个“搏傻”的人已经出来了。所以国内的热钱大概有18万亿。这块钱来得快、来得凶猛，垮得也快。国际的热钱也在进入，前两个季度，平均每个季度流入1千亿美元。但是这些资金都是来得凶、垮得也快，所以我认为这块市场是处在“高处不胜寒”的地步。
没有一个国家大量发行货币之后，在价格上没有反应出来的。只是中国的价格是通过“阴险”的方式在反应。所以奥地利学派认为：货币蓄水池的水不是均匀流入经济体当中，社会的可供投资的真实储蓄是有限的（即“稀缺性”）。
所以说烧钱的时候也许经济没有烧起来，但是市场的膨胀却烧起来了。
第三种情形是：“W”型调整。中国不是美国，美国大多数人都有房子，有房子的人都有泡沫。但是中国不一样，中国有拥有住房的人，也有没有住房的人，所以当房价上升的时候，有房人可能很高兴，但是那些穷人会发出激烈的抗议。他们真的希望动一动这个泡沫。所以中国政府容忍泡沫的程度比美国人要小，美国人很喜欢泡沫，所以美国人一次一次主动地制造泡沫，互联网是第一个，互联网之后美国经济本来崩溃，但是格林斯潘介入，才没有崩溃。所以美国人采取美元放水的方法，我想将来可能会有一个很大的美元泡沫。美元将来会贬值多少现在没有人知道。有人说美元可能会贬值90%以上，在座的可能没有人会相信。就好象前两年有人说花旗银行会贬值90%以上，你也不会相信一样。事实证明，花旗银行后来贬值了98%。所以我们现在以维持“W”型的复苏，接下来会有二次探底，这种可能性已经越来越大了。温家宝总理前几天刚刚讲，他说宏观调控第一要保持经济平稳快速增长，第二要注意经济结构的调整，第三要防范通胀预期。口风已经开始变化了，接下来政府也会发生变化。我想接下来会有第一次升息，而利率的上调意味着整个政策的变化。一个大的取向的变化。而利率的上调也会刺穿在2005年以来迅速上扬的泡沫。现在很多人问我买不买房，我说，你可以看房，不要买房。这个情景在今年8月份的时候已经出现了，8月份，除了天津之外，其他城市的住宅平均都是环比下跌的。苏州环比由增长20.9%转为下降28%。同时库存也在发生变化。这段时间库存消化速度减慢。8个关注城市有4个城市的出清周期与上月持平，分别为北京、深圳、上海和杭州。出清周期最少的是上海和杭州。而出清周期最长的是武汉和北京，出清周期分别为12个月和8个月。可销售面积分别为1276.66平方米和1466.44平方米。
我的时间已经到了，接下来有一些特别想和朋友们说的话，我们下回再做分晓。谢谢！