一些重要的房产知识

 

容积率和建筑密度

 

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

 

一般而言，容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

 

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

 

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为

独立别墅为0.2~0.5

联排别墅为0.4~0.7

6层以下多层住宅为0.8(好) ~1.2(差)

11层小高层住宅为1.5~2.0

18层高层住宅为1.8~2.5

19层以上住宅为2.4~4.5

 

建筑密度是指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

 

低容积率≠低密度，“低密度会更舒适”，而对“容积率”应正确看待

 

绿化覆盖率和绿地率

 

很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。

 

绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。

 

可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了：既然“绿化覆盖率”是按树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，都纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在距建筑外墙1.5米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60%的“绿化覆盖率”也就不足为奇了!

 

因此，购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。

 

套内使用面积和得房率

 

商品房销售面积 ＝ 建筑面积 ＝ 套内建筑面积 ＋ 公摊面积

 

套内建筑面积 ＝ 套内使用面积（真正可使用的面积）＋ 套内墙体面积 ＋ 阳台建筑面积

 

得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

 

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在70％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多。

 

老公房的得房率比较高，一般能到85％

 

注意：套内使用面积＜套内建筑面积，套内建筑面积≠建筑面积≠商品房销售面积

 

公摊面积和分摊系数

 

公摊的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

 

分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 ÷ 各套内建筑面积之和

 

分摊系数一般为16%左右。

 

业内人士介绍，公摊率弹性数据其实是暗藏乾坤。有知情者告诉记者，开发商把公摊面积预留弹性空间，可以“留一手”牟利。公摊率多0.5%或1%，很多购房者并不在意。但是，众多购房者加起来，这笔购房款就不是小数目。这也是为何一些楼盘往往在交房时说，“计错”了公摊面积要购房者补交购房款的原因。 

 

此外，不确定的公摊率还是开发商调整营销策略的一个手段。比如，看到市场竞争激烈，开发商就多建些会所、绿化场地，以加强楼盘的居住舒适性，以吸引更多的客户；进入卖方市场时，就尽量减少公摊面积增加建筑面积，把两梯四户改成一梯四户等。 

 

实用率和使用率

 

实用率 ＝ 套内建筑面积 ÷ 建筑面积

 

使用率 ＝ 套内使用面积 ÷ 建筑面积

 

显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10%；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。

 

房屋套内净面积(即使用面积)和房屋建筑面积的比为使用率。—般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。

 

层高和净高

 

层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是楼层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

 

净高是地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。简单来说，就是住宅地面到天花板的高度。

 

牢记：净高是购房者买房应该关心的，它是实际能够得到的使用空间高度！