新版《武汉市住宅专项维修资金管理办法》7月1日开始实施

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一、立法过程

《武汉市住宅专项维修资金管理办法》自2011年5月实施，对维护住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，改善住宅小区居住环境发挥了积极作用。但随着维修资金管理工作的深入开展，资金表决使用难等问题亟须解决。因此，武汉市决定对对原有管理办法进行修订。

为做好《办法》的修订工作，由市政府法制办牵头，会同市房管局成立了工作专班。在学习借鉴成都、广州等城市经验的基础上，结合武汉市维修资金管理中迫切需要解决的问题，起草了《关于修改<武汉市住宅专项维修资金管理办法>的决定》（以下简称《决定》）。

随后，工作专班书面征求了各区政府和市政府相关部门的意见，并于2017年10月11日通过武汉政府法制网公开征求社会公众的意见。

2017年11月23日工作专班召开立法听证会，对拟修订的主要内容予以了听证，共收集到意见68条。

2018年3月16日，汪祥旺副市长召开立法协调会，进一步统一各方面认识。针对各方面反馈的意见，工作专班认真研究，数易其稿，形成了目前的《决定》（草案）。

2018年5月2日武汉市人民政府第56次常务会议审议通过《市人民政府关于修改<武汉市住宅专项维修资金管理办法>的决定》，计划于7月1日起实施。

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二  主要修改内容

1. 简化流程

      a  缩短办事时限

    .....由区房管部门自受理之日起十个工作日进行审核缩短为三个工作日进行备案；

    b  简化审核和拨付程序。

      实行资金预拨付制度，取消了市局核定程序，由区房管局直接发出划转资金通知。减少申请人多头跑路，提高维修资金使用效率，实现便民利民的目的。

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二    增加了应急使用范围

      将应急维修范围由4项扩大到8项，即在原有消防功能障碍、电梯故障、屋面渗漏、外立面脱落等四种情形基础上

      新增加四项情形：

          ※    外墙严重渗漏、

          ※    二次供水设施设备故障、

          ※  因坍塌、堵塞、爆裂等造成共用排水设施设备功能障碍、

          ※    供配电系统设施设备故障等事项。

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三  创新管理模式

      在明确双三分之二表决方式的同时，鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下四种表决方式：

    1 委托表决

        业主将一定时期、一定额度内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

      2  集合表决

      业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

        3  默认表决

业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

      4  异议表决

        99在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。通过以上四种方式，进一步完善表决方式，提高了表决效率。

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四  进一步强化街道办事处、乡镇政府、业委会的管理责任

            ※    明确规定街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内住宅专项维修资金管理的相关工作；

            ※    业主大会决定对住宅专项维修资金自行管理的，业主委员会应当与开户银行、所在地的街道办事处、乡镇人民政府签订发生规定的紧急情况时，同意所在地街道办事处、乡镇人民政府组织代修并从维修工程涉及的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议；

        ※    发生紧急情况且危及公共安全的情形，物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织代修。

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五  明确开发建设单位交存维修资金的权利归属

      原《办法》对开发建设单位交存维修资金的归属没有规定，此次修订明确规定，开发建设单位、业主交存的维修资金属于业主所有。同时，在不损害业主合法权益的前提下，为尽可能提高维修资金的使用效率，规定开发建设单位交存的维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按幢设分账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，解决因部分业主未交齐维修资金而不能维修的难题。

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六  银行专户管理

      此次修订要求市房屋行政主管部门应当会同有关部门，按照公开、公平、公正的原则，根据商业银行的服务质量等因素，择优确定本市维修资金专户管理银行，并向社会公布。同时，增加规定了专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。市房屋行政主管部门应当与专户管理银行签订专户管理协议，就专户管理银行提供的上述服务事项及维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

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七  调整行政管理模式将审核制调整为备案制。

    根据国务院简政放权和取消“非行政许可审批”的改革要求，此次修订将维修资金的使用从“审核制”调整为“备案制”，规定维修资金使用方案表决通过后，业主委员会或者社区居民委员会持使用备案表、业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出备案申请；材料齐全的，自受理之日起3个工作日进行备案。这样修改充分体现了维修资金“所有权人决策”的使用原则，广泛调动业主参与的积极性。

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八  完善了房屋转让时维修资金的处理方式，结余资金随房屋所有所有权转移。

原《办法》规定房屋所有权转让时，需办理分账户更名手续。实践证明，办理分账户更名手续程序繁琐，增加了业主不合理负担，因此此次修订取消了更名手续，规定房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移；未按规定交存维修资金的，应当按照规定补交。

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