截止北京市棚户区改造户数、投资、涉及人口均提前超额完成全年任务，涉及人口约23.5万人。这是我们从北京市重大工程项目建设指挥办公室获悉的。不少棚户主找到我们希望可以了解一些关于棚户改造的相关信息，在收集大量的棚户主的咨询后北京栩锐律师事务（免费咨询：010-61057080）所总结了一些棚户改造的问题并为您做出了详细的解答：
一、棚户区改造的主要流程有哪些呢？
(一)城市总体规划的制订
根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，涉及城市总体布局和发展规划的重大事项，需由国家权力机关即人大及人大常委会审批通过，方可具体实施。
(二)土地使用权的转移
棚户区的土地使用权主体多样、权属性质复杂，既有通过划拨方式取得土地使用权的情形，又有通过出让、转让方式取得土地使用权的情形。根据国家土地管理法规，除划拨取得土地使用权外，其他国有土地使用权的取得应采取招标、拍卖、挂牌的方式;集体土地使用权必须在国家实施征收、征用后，方能转为可以改造实施的用地。
(三)拆迁补偿合同的签订
拆迁补偿合同涉及到主体的确定、拆迁时间、补偿标准、价款支付、回迁条款、异议处理和争议解决等。所以，拆迁补偿合同的谈判与签订是棚户区改造中一个既无法回避又必须认真对待的问题。
(四)行政机关行政许可和行政裁决权的行使
根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定，城市房屋拆迁中的拆迁人应在取得房屋拆迁许可证后方能实施拆迁。对拆迁双方当事人达不成补偿协议的，应由行政机关进行裁决。由此，在拆迁中引发的许可证是否合法，补偿标准的确定是否正当合理，应否举行听证，都成为争议的焦点。所以，行政机关在棚户区改造中的行政行为是否合法，权力行使是否符合法定程序，对改造的实施显得尤为重要。
(五)建设施工合同的签订与监督管理
在拆迁基础工作完成后，实施改造重建任务的开发商或建设单位，需要选择具有资质和实力的施工单位，以保证质量、进度及成本的控制，这自然会涉及到总包合同、分包合同的签订、物质材料的采购、勘验设计合同的签订及工程咨询服务合同的确定等。所有这些与工程相关的事项，均对改造工作能否达到要求、能否如期完成，对拆迁户居住环境的好坏和法律权益能否得到保护起着决定性的作用。
(六)招投标程序的进行
根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关规定，棚户区改造项目的土地取得、设计和施工均需采取法定的招投标程序进行，即委托人采取招标公告的方式，遴选项目设计单位、施工单位和管理单位等进行工程建设，由此来保障整个改造工程在最大限度的公开、公平、公正原则下来运行，从而保障效率的最大化。委托人包括：政府主管部门、开发商、建设单位及其他管理部门等。招投标程序除了招投标合同的签订外，其外延还涉及到招标文件的组织与设计、投标文件的准备、保证单位及银行保函的确定、共同账户的开立等一系列涉法问题。
(七)其他相关法律问题
1、在政府作为直接开发主体的情况下，采用“工程代建”方式所产生的委托人和受托人之间，受托人和施工单位之间的因代建衍生的法律关系。
2、在改造区居民具备相应条件时，采取集资合作方式改造棚户区，涉及到居民之间合作协议的签订，出资人与开发商的委托协议、开发商与施工单位的建设合同的准备等。
3、棚户区改造完成后，管理与服务应是巩固改造成果的必要工作之一，这涉及到物业管理单位的选择，服务合同的签订和履行，公用事业合同的确定以及后续保障服务合同等。
二、棚户区改造所涉主要当事人及法律关系有哪些？
(一)棚户区改造所涉法律关系的主体
根据棚户区改造的实际情况，其中所涉主体主要有被迁人、开发商及政府。另外还有实施拆迁的拆迁执行人、政府具体负责的主管部门、社会中介机构等。被迁人主要是指居住在城市规划区内属棚户区的居民、房屋承租人、企事业单位以及属“城中村”情况的农民。此种主体不可谓不多，也不可谓不复杂。开发商是指具有房地产开发资格和资质，具备开发能力，能够提供回迁住房，并在拆迁地址上进行工程重建的开发单位。它的存在形式主要是房地产开发公司，也包括具有建筑资质的其他工程建设单位。政府在棚户区改造中的特殊地位和作用决定了其在改造中的特定职责和身份属性。除了在宏观方面的法规政策制定及资源配置外，整个棚户区改造能否得以顺利实施，政府在微观方面的指导与协调功能也不容忽视。
由于棚户区改造涉及的主体较多，因此法律关系相对复杂。这其中包括：政府基于法律法规的规定行使的行政指导与行政强制法律关系，开发商与政府的土地使用权划拨、出让法律关系，开发商与拆迁人的拆迁补偿法律关系，开发商与实施拆迁人的委托法律关系等。在所有的这些棚户区改造所涉及的法律关系中，起主导或决定性作用的，应该是土地使用权出让、转让法律关系和拆迁补偿法律关系。
(二)棚户区改造所涉法律关系
1、土地使用权出让、转让法律关系
由于确定为棚户区的地块多为经济发展相对落后的区域，加之历史原因，情况较为复杂。按照现行的土地管理法律制度，棚户区改造所涉及到的土地一般都由政府土地收储中心收回，然后或划拨或公开拍卖。而棚户区的土地使用权状况是：有土地使用证的土地使用权、无土地使用证但能证明其来源合法的土地使用权、无任何正规手续的土地使用权、因旧城改造而变为城市居民的农民的原集体土地使用权等。因此涉及到的土地使用权关系非常复杂，理顺其中的各种关系是保证棚户区改造正常进行的基本保证。但一个总的前提是，必须通过法定程序将该土地使用权合法化或者市场化，方能使之进入棚户区改造的范围中。
2、拆迁补偿法律关系
城市改造的拆迁工作一直以来就是城市化进程的一大障碍。因为一方面是社会经济发展和公共利益维护的需要，另一方面是居民的基本生活需求和保障。很多棚户区改造项目难以顺利进行，中途搁浅，很大程度上都是由于拆迁工作未能达到预期目的造成的。由于法律的不完善或执法、守法标准不高，在拆迁中双方有法不依，野蛮拆迁、暴力抗法现象时有发生;在实行货币补偿、产权调换等拆迁方式时，双方对合同中的约定条款达不成一致或理解不同导致的纠纷层出不穷，这对城市整体规划的实施以及社会的安定和经济的发展都造成了很大的破坏和阻滞。
三、棚户区改造的主要法律、政策依据有哪些？
(一)宪法
我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
(二)物权法
我国《物权法》自2007年10月1日起施行，这部调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律的颁布施行，对于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，将发挥重要作用。《物权法》是棚户区改造过程中涉及的土地和房屋等有关权属问题及其变化的主要法律依据，其它法律、法规、政策等均应依据物权法制定和实施。《物权法》第七十六条规定：“‘下列事项由业主共同决定：……(六)改建、重建建筑物及其附属设施;应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”而对于“公共利益”，法律没有明确的规定，造成实践中难以把握。
(三)行政管理性法律
有关棚户区改造的行政管理性法律主要有：《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》等。
(四)行政法规、规章
有关棚户区改造的行政法规、规章主要有：《城市房屋拆迁管理条例》(拟修改)、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)住房城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》等。
(五)地方法规、规章、规范性文件
有关棚户区改造的地方法规、规章、规范性文件主要有：山西省人民政府《关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》(晋政发[2006]8号)、山西省人民政府《关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(试行)山西省建设厅《关于严格控制棚户区改造住宅户型建设标准的通知》(晋建房字[2006]434号)、太原市人民政府《关于城市居民棚户区改造的实施意见》(并政发〔2007〕23号)、太原市规划局编制《太原市城市居民棚户区改造专项规划》等。
四、律师告诉您如何争取到满意的补偿
一、改造过程中自身因注意的事项：
(一)妥善处理好府间关系
实践中被拆迁人对政府的拆迁工程不理解，认为政府是为开发商服务的，开发商拿政府的“民心工程”做“挡箭牌”。对于被拆迁人的这种不理解情绪,律师建议：在棚户区改造阶段的前期要积极的准好准备工作包括向政府反映相关问题，积极选出拆迁代表人，积极的参加政府的听证会。因为只有这样我们才能最大程度的保障自己的知情权，监督政府在这个过程中“阳光行政”，认真办事。
(二)要积极的学习法律知识，增强法律意识。
涉及到征地拆迁，往往也就意味着各方力量的角逐。但这些角逐都必须是在法律的规范内进行了的，因此作为棚户主，我们一定要了解相关的法律法规，当自己的合法权益被侵害时我们能及时的纠正政府的行为，维护自己的合法权益。必要时一定要咨询相关的专业律师。
(三)搽亮双眼，明辨法律责任主体。
政府和开发商关系“混同”，拆迁人和开发商是两个法律主体。可实践中，政府和开发商关系往往模糊不清，造成被拆迁人误解。因此这就需要我们擦亮自己的眼睛，在权益收到侵害时，明确清楚责任主体，让真正承担责任的人承担其责任。
(四)认识棚户区改造的复杂性。
棚户区改造中涉及的被拆迁人情况复杂多样，有集体的、个人的、建筑有违章的、临建的等等，这就直接决定了在改造过程中适用的赔偿补偿标准不一等关乎棚户主切身利益的问题。棚户主应对自己的棚户有清晰的认识并提供合法的证明材料。对于一些有争议的问题积极请律师介入，避免私力救济，发生冲突。
二、积极寻求律师介入：
北京栩锐律师事务所（免费咨询：010-61057080）发现政府在棚户区改造的全过程中，棚户主们要不就是显得非常被动趋于弱势，要么就是胡乱维权引祸上身。无疑这俩种方式都是吃亏的。律师的介入能代表棚户主们发出最掷地有声的诉求，合理合法的表达棚户主们的心声，避免了政府和棚户主们直接冲突。其次，律师依托专业的知识和丰富的办案经验可以直接与政府进行沟通，这实际上也是对公权力监督的一种方式，让政府在行使权力的过程中依法行政。最后，律师在参与的过程中也相对应的普及了法律知识，让百姓群众能够真正的感受的法律的公平正义。以上这些因素不仅仅是律师参与棚户区改造工作的重要意义，更重要的是律师的积极介入能够为广大的棚户主们在法律规定的范围内争取到最大权益。联系我们，选择我们，相信我们。