房地产税，再次走到舆论的风口浪尖，仿佛这一次是真的要来了，但总有人听惯了狼来了的故事，宁可相信房地产税距离我们仍然遥远。
这次很明确，立法先行，充分授权，分步推进，目前处于第一阶段，对于三四五线城市的伪中产来讲，房地产税必将影响深远，带来生活上诸多变化。
好在变化不会很大，因为税费改革的总目标是减税降费，纵向地看，历史上每一次盛世的到来都得益于降税降费，即便是光武中心也未能幸免，藏富于民才会有盛世；横向地看，川普大力减税，美国企业税负再次降低，试图带领美国重回世界制造中心。一句话，征收房地产税大势所趋，也是好事。
简单地说，实施房地产税有助于稳控房价，让房地产更安全的着陆，更稳健的挤泡沫，更符合市场的健康运行；有助于调节贫富差距，降低居民依赖房子实现财富增值幅度，保障多渠道供给的房地产政策有效实施；有助于在法理层面上保障居民的合法收入财产，促进实体经济的质量提升和内涵效益。
概括起来就是促使供需平衡，增加有效供给；推动职能转变，加强财源建设；调节收入分配，优化财产配置；提升直接税比重，减少税收痛苦。
因此，房地产税和增值税三档并两档（17%到11%）效果一样，都是改革给予企业和民众的大礼包，单就房地产税对普通民众而言，仍然是乘国运、谋安身，庸俗地讲，就是闷声发财。
一、房地产税的前世今生
房地产税，是一个综合性概念，在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
房地产税和房产税略有不同，国内的房地产税概念外延大于房产税外延，国外则惯用房产税。房产税作为国际通用税种，英国是世界上最早征收房地产税的国家之一，1601年的《贫困救济》法案中就有家庭税，对家庭的土地、房屋等按照评估价格进行征税。美国继承了英国征收财产税的传统，从建国之初就开始构建房产税体系。
改革开放后，我国决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年国庆起，各级税务部门开始依据《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税，但多年来一直是乱象丛生，严重时逃税漏税额度竟然占到总逃税额的半壁江山。
2011年，针对房产税征收过程中发生的众多问题和新形势的变化，国务院对此1986年的房产税暂行条例进行了修订，并加速开启房地产税改革进程。
然后开始试点，上海和重庆同时在2011年开始试点，上海试点的主要内容是对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为上海市居民二套房及非上海市居民新购房。面向非上海市居民新购房征收税主要是限制外地人入沪，解决城市承载力的问题。
重庆房地产税改革的侧重点跟上海略有不同，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房，税率为0.5%-1.2%。重庆在稳控房价的举措下实现了经济的高速增长，创造了区域经济发展的奇迹。
重庆南岸区学府大道周边的房价2011年大致是8000左右，2017年11月我再次到学府大道时房价才实现翻倍，而且翻倍是发生在近两年，限购政策在这一轮房价的猛涨中发挥了催化剂的作用。
2012年年底，财政部开始研究在全国范围内扩大房地产税改革试点，同时积极推进单位房产的房地产税改革，加快房地产税改革工作，如加快城镇个人住房信息系统建设、研究制定不动产登记条例、探索建立纳税信用评价规则、信用记录公开查询和社会共享制度等。
但是到了2013年，扩大房地产税改革试点工作的说法有所改变，在扩大试点范围前增加了“适时”两字，推广试点工作延缓，舆论当时分析杭州、深圳、广州上海有可能成为新一轮试点城市。但争论一直很激烈，对增量还是存量征税,一直是关于房产税争论的核心问题。
一些省市也上报了试点房地产税的方案，试点城市除了中东部经济发达区域的城市之外，也包括西部地区和民族地区的城市，现在回头看那场房地产试点扩容工作，仿佛是不了了之，没有了下文，说明上海重庆试点改革发现的问题很多。
但房地产税立法的问题和一些技术性、法理性的工作却未停步。
紧接着，2014年政府工作报告提出，推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。
时隔4年后，2018年政府报告指出，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”这是，房地产税第二次进入政府工作报告。
稳妥推进房地产税立法的表述字字珠玑，表明房地产税既要推进，又要稳妥，要立法先行。稳妥是前提，推进是必然，立法是保障，稳妥推进强调给房地产税的推出留足时间和空间，肯定会推出，但会综合考虑配套条件、购房者承受力等因素；立法是保障，没有法就缺乏依据，有了法税收法治保障才能真正发挥作用。
房地产税真的要来了。
二、征收房地产税不会降低房价
房地产税非常复杂，曾有教授发文说中国实施房地产税不可能，有许许多多越不过去的槛，作为普通民众，考虑房地产税必然挂一漏万，最关心的还是房价是否会因房地产税实施降价。
这就是价格、价值、供求的关系，房地产税的实施不会降低房价，但会影响房价，会遏制房地产市场过热。就三四线城市的普通民众而言，不能等着通过房地产税的实施降低房价后再买房，房地产市场有内在的供给规律，买房梦和房地产税之间绝对不是等号。
如果从住房的刚性需求或者说置业需求这个角度来讲，任何时候买房都不晚，特别是生活在三四线城市的工薪阶层，应该在27岁左右，最晚30岁左右购买首套住房。
只有这样，才能灵活掌控改善性需求买房的时间表，这个时间刻度表，也应该在45岁左右完成；如果是第二套房、第三套房的弹性需求，那另当别论，八仙过海各显神通，也无大碍。
这里我们展开说下推进房地产税为什么不会大幅度地降低房价。
第一，从税收的本质来讲，赋税是政府机关的经济基础，而不是其他任何东西。是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制取得财政收入所形成的一种特殊分配关系。首先是一种特定的分配关系，通过分配调节差距，打土豪分田地只是特定历史时期的特殊政策，劫富济贫不是税收的本质，也不是房地产税的改革目标。
第二，作为国民支柱产业的房地产产业，牵一发而动全身，甚至有时候捆绑了实体经济的健康运行，从国家到民间，都知道一些城市一些区域房地产市场泡沫巨大，但是做的大量的工作是防范化解重大风险，房地产领域的风险是防范金融风险的重要方面。面对房地产泡沫，不是去刺破泡沫，挤破他，也不是让泡沫继续撑大，最理想的就是稳着陆，通过经济的发展和居民财富的增长，慢慢地稀释掉房地产行业的泡沫，最终建立房地产市场健康运行的长效机制。
甘肃的房地产市场房价呈现梯队分布，兰州市第一梯队，2018年1月成交均价在12000左右；天水陇南（地级市都指行政中心所在区）第二梯队，成交均价在6000以上，天水的更高，但天水高质量的楼盘优于陇南；平凉、庆阳、酒泉、定西等地第三梯队，高原、少数民族区域、资源衰竭地区的临夏、甘南、金昌等地第四梯队。
武都稳居第三，大有超越天水之势头，当前的判断是武都的房价不会降，而且还会实现稳中缓慢上升，房地产市场的结构性特点越来越明显，同一城区，不同区域，不同楼盘的房价价格差将会更加明显，优质楼盘有望突破10000元大关。
环顾周边区域，比较下近两年广元和成都郫都区、金堂县、新津县、简阳市的房价就会发现，成都远郊区在限购令的影响下实现了翻倍；陕西的房价涨势缓慢，结构性行情突出，GDP占甘肃五分之一的陕西渭南市，有高铁、有高校、有三甲，唯一不足的是雾霾，目前龙头房企恒大和碧桂园已经入驻为难，而且还有6000元的房价，投资空间潜力巨大。
第三，房地产税设立的目标和效果都不是降房价，也不可能靠加税降房价，加税只会增加居民家庭负担和租房购房成本，税费最终都会转嫁落到议价能力弱的群体身上；房价的本质是供求关系，只有降低各环节税费，大力增加土地和住房供给，才能长期平抑房价，满足城市化需求。
具体到中国的各个城市又会有所不同。因为目前的局势一线有供需矛盾，二线参差不齐，三四线有去库存需求。
如果你还不信，再看，年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。
2018更好解决群众住房问题。落实地方主体责任，继续实行差别化调控。
2017因城施策去库存，加强房地产市场分类调控。
2016完善支持居民住房合理消费，因城施策化解房地产库存。
2015支持居民自住和改善性住房需求。
2014抑制投机投资性需求。
2013坚决抑制投机、投资性需求。
2012房地产市场调控处于关键阶段。
2011坚定不移地搞好房地产市场调控。
2010要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。
2009落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。
2008坚持加强对房地产市场的调控和监管，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
2007加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。
2006继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
2005重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。
三、房地产税立法程序（即第一阶段）什么时候完成？
按照通常立法程序所需时间来推测，由于房地产税立法工作尚在初审准备阶段，有些专家预计，房地产税立法完成可能要在2020年左右；也有部分财经评论员认为会更晚。
实际上，很多复杂性较高的立法工作耗时之久远超预期。譬如物权法，该部法律从1993年起开始起草后，先后经过7次审议，直到2007年才最终通过，这创下了我国立法史上的纪录。
由于中国房地产市场内在稳定性依然不足，同时中国还没有经历过哪怕一次较为完整的房地产市场波动周期，因此，这就使得预判房地产税这一新增变量，可能引出的连锁反应究竟如何，存在很大的不确定性。
但据可靠信息说，体制内早早就着手编写、修改过不知多少遍的草案文本，总会面对种种理由、顾虑而对其正式提交全国人大启动一审一拖再拖。但迟迟不作此举，草案一直秘而不宣，社会公众却对官方断断续续透露的一些相关信息和口风极为敏感，多次热议，舆论高潮频频出现，这次也不例外。
房地产税在税收法定路径上的立法工作已经开展了好几年，但一直难产，直观上是表现了立法机关实际的“不作为”，其后面却是与改革深水区“冲破利益固化藩篱”的极高难度相联的种种苦衷。
因此，房地产税的实施进程，重点还是要看立法的快慢，第一阶段可能要比我们想象的要快，十三五时期完成是大概率事件。
四、充分授权和分步推进有哪些细节？
《立法法》明确规定，税收基本制度只能制定法律，当制定法律的条件不成熟时可先行授权国务院制定行政法规，这就是所谓的“授权立法”，但这种授权仅限于国务院。十八届三中全会指出，直接面向基层、量大面广、由地方管理更方便有效的经济社会事项，一律下放地方和基层管理，房地产税就是这种经济社会事项。
但《立法法》仅限于授权国务院是不充分的，充分授权应当至少包括授权国务院制定行政法规和授权省人大常委会制定地方性行政法规两项基本授权，只有这样，才能加快房地产税立法且推进改革进程。
第一步，“十三五”末期应当完成房地产税基本制度事项的立法程序(2020年前)。立法程序一般包括列入立法规划、起草草案、公开征求修改意见并修订、提请审议(一般重大立法事项要经三审)、代表表决通过、主席签署发布施行令等基本立法程序。
第二步，二十大前完成试点并且做好全面施行前的准备工作(2022年前)。
第三步，“十四五”未期在试点和完善基础上，全面施行房地产税制(2024年)，同时深入进行土地制度的改革。
第四步，2025年启动房地产税与土地所有制度的联动改革，基本建立现代房地产税制度。
五、宽税基、低税率可能是基本特点
上海和重庆的试点存在一些制度缺陷，主要就是和宽税基、低税率的基本特点不相符合，但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。
房地产税税基评估的复杂性与难度问题，其实十余年前已启动的“物业税模拟空转”就是要解决这方面的技术性问题。现已明确，2015年3月1日实行全国不动产登记制度，到2018年，城、乡、海洋所有的数据信息将可以“一网打尽”。这些事一旦进入轨道以后，就是常规运行的问题了。
这次官方层面明确说明，会参考国际上共性的制度性安排的一些特点，当然也会从中国国情出发来合理设计房地产税制度，比如合并整合相关的一些税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。
也会有一系列见面政策，比如人均多少平方米免税，还是扣除第一套房，或是第二套房，甚至可以宽松到从第三套房才开始征收。
美国各州政府制定的各自的房产税减免政策。一是对孤寡老人、残障人士以及低收入家庭，可以采取各类减免措施。每个州的减免标准和条件都不一样。二是对公共土地和非盈利机构的土地不征房产税。比如，对各类科研机构、医院、学校、博物馆和教堂都不征。但是最近这几年争议也很大，比如麻州剑桥市所在的哈佛大学就不用交房产税，但剑桥市政府认为哈佛大学是私立学校，并且积累了巨大财富，应该缴纳房产税。因此，剑桥市每年还是会给这些单位发缴纳通知，希望能交一些财产税。
未来我们的房地产税也将会有很多大礼包。
六、人家（美国）的房产税（房地产税）是什么样的
第一，州政府和地方政府在房产税管理体系中有明确分工，州政府主要负责制定估价体系、税率制度和监督等工作；有些州政府会对房产税率进行限制，规定地方政府能够实施的“最高税率”。
第二，房产税的制度安排差异性非常大，在评估体系、税率制定、税收减免（豁免）等方面，各州都有自己的规定。
第三，房产税不是住房市场调控的主要工具。
第四，在对居民住房的税率制定上，都实施了单一税率，征收范围内的穷人富人都一样。
七、结语
现代房地产制度是现代房产税制和土地税制的高度融合，如何实行土地单一所有制即取消国有和集体所有二元制为单一社会所有制是现代土地制度改革的方向。目前国家正在进行的“土地确权”“同地同权”“宅基地流转”等一系列农村土地制度的深化改革，其性质是单一土地社会所有制改革的初始阶段即并轨阶段。单一土地社会所有制实现之时，才是真正现代房地产税建成之日。
房地产税不是压倒房企的最后一根稻草，靴子落地，反倒是好事，利好内房股。
参考文献：
邵挺：正确认识美国房地产税的作用和局限性
贾康：在“税收法定”轨道上推进房地产税改革