房地产有大年小年，但每天站在岔路口的房企老板们，做选择题可不分大年小年。凡民营房企，难免会因老板判断的迥异，走出振幅更大的发展路径。
作为这个舞台上的另类玩家，朗诗一直以其「绿色」打法独步江湖。随影而行的是个性强烈的老板田明，无论是高呼楼市风险、反对「唯规模论」还是近来的反腐宣言，田明总难免被贴上特立独行的标签。
从老板看企业亦是好的观察角度。比如从田明看朗诗，2018年会有更多的发现。
远观田明的言行，朗诗在2018年更频繁地与其一同出现在新闻里，而不是之前乐乐脑海里的「中欧商学院」或者「中城联盟」。
3月26日，朗诗改名了，「朗诗绿色集团有限公司」取代沿用多年的「朗诗绿色地产有限公司」。5月18日，田明携一众高管在朗诗改名后第一次集体亮相。
在商务合作交流大会上，面对191家各类合作伙伴，田明对朗诗成形的五大业务板块侃侃而谈：中国大陆房地产、美国房地产、长租公寓朗诗寓、常青藤养老、地产金融青衫资本。
永远不会让记者失望的田老板，不会放过表达观点的机会。住宅、长租公寓、养老、物业，他都给出自己的判断。结合这些判断来重新审视田明的新朗诗，不啻为一块来得正好的他山之石。
新旧朗诗的转型路田明的新朗诗，已然成形。这是乐乐参会后的最重要观感。
仔细分析一路走来的朗诗，你会发现这样的成形并不容易。如果说铁血如恒大、碧桂园，可以在一夜之间转型，性格谨慎的田明赋予朗诗的转型时间则要长许多。
朗诗最早于2001年在南京面世，3年后就提出聚焦绿色地产的差异化竞争。十多年来，绿色地产这条赛道上人迹罕至，有的选手来了又走，像朗诗这样一条道走到黑的寥寥。时至今日，朗诗在规模化的道路上被甩下，但却依然能在赛道上奔跑，本身就说明这不是错误的路线。
2012年，朗诗首次提出系统性的发展方向：绿色开发、绿建服务、绿建养老、绿色金融。随之逐步走出大本营南京，推进全国化布局。
绿色建筑的基因，决定了朗诗的房子不可能比周边的毛坯房便宜，朗诗的全国化布局也因此只选择一二线大城市。
2013年朗诗拉开大框架：借壳到港交所上市，进军美国房地产，成立地产金融平台青衫资本。
谁也没想到，拉开框架后的朗诗随即开启长达四五年的转型。回顾朗诗转型的核心诉求，那就是：变轻。
一方面，传统的住宅开发，从原先占据一个项目100%的股权，逐步降低到70%，再到2017年的29%，此为小股操盘。「这个比例不会再降了。」田明说，他认为占20%-30%的幅度是资产轻型化的合理区间。
朗诗还有委托开发的模式，即并不占股，主要输出绿色代建和品牌，这样的模式则明显更轻盈。
另一方面，朗诗在传统的国内住宅开发之外，开始布局美国的「北上广深」。目前在美国的洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿总共有十来个项目。
「今年如果完成业绩的话，朗诗估计会进入美国的第35名。」田明对此颇为自豪。
在围观群众看来，朗诗因此错失了2016—2017中国大陆房地产的主升浪，并彻底远离规模房企的行列。但将一部分地产业务转移到美国，无疑可以对冲中国楼市的风险，这完全符合田明谨慎的性格。
现在讨论朗诗把鸡蛋放进美国篮子的得与失，还为时过早。
2017年，轻资产化的商业模式已然成熟，长租公寓和养老的两大事业部在这一年里高调出现，终于丰富了朗诗的版图。
对长租公寓的三个判断让我感兴趣的是，朗诗做长租公寓和养老，似乎是2017年突然冒出来的。但根据田明的阐述，你会发现他对这两块业务的重视程度，已经充分放到战略的高度上。
对长租公寓，田明说出这样三个判断：
1、越来越多的大城市人会通过租房来解决居住问题。2、大城市的租房价格会逐步上涨。3、长租公寓行业，今天正是风口，明天血流成河，后天收获果实。第一个判断，来自于城市化进程的推进和房价的高企。「这是个大的趋势。」田明说，因此长租公寓的业务，长远看一定有大发展的空间。
第二个判断与住房的投资回报有关。国际上常常有租金回报比来衡量住房的投资价值，这个参数在中国大城市完全失灵——在可以参照的一线和强二线城市，有的住房价格按照租金回报，可能需要近百年。
在田明看来，这不合理：「从长远看也会逐步解决，我相信更多的解决方式不是通过房价大跌来找租金价格，而是通过租金价格上升来找房价，建立房价和租金价格的关系。」
第三个判断与长租公寓行业的现状有关。说长租公寓是风口确实不错，龙湖、保利、旭辉、碧桂园等先行企业，已经通过与金融机构的合作，通过资产证券化的方式，加大长租公寓的跑马圈地。
但长租公寓的行业困境显而易见。大量资本的跑马圈地，抬高了获取房源的成本，短期看盈利方式只有租金差，然而这个钱并非人人能赚到。
「老实孩子」朗诗在年报里揭示了真相：2017年，朗诗的长租公寓全年实现收入828.2万元，净利润亏损4417万元。
暂时还没有看到其他房企公布长租公寓的底裤。但是，在疯狂扩张的初始时期，房企涉足长租公寓赚钱几乎没有可能。
「一旦资本涌入的动作停下，长租公寓就要开始裸泳。」一位在这行打拼多年的总经理告诉乐乐，所谓「血流成河」的预测并不夸张，现在的长租公寓领域集中了房企、中介、运营商、散户等多种玩家，这对一个入口比较浅的微利行业来说，玩家数量显然太多了。
或许洗牌就在两三年后。谁会最终出局，依然难以预判。
田明一定不认为朗诗会出局，相反，他对「朗诗寓」寄予厚望。
田明表示，与万科、龙湖相比，朗诗寓起步的时间很晚，直到2017年2月才开始出击，但是效率很高。
目前朗诗寓已经进入12个核心城市，有近80个项目，房间量达到了2万多间，排在行业的前5。「我们动作非常快，而且质量非常高，不管是房源的质量还是运营质量，都非常好，是我们优质的业务。我们的计划是2018年年底的时候我们要达到5万间，2019年年底的时候我们要达到10万间。」
没有在住宅上上追求规模的田明，决意要在朗诗寓上追求规模，成为未来的整合者。
养老产业的5年摸索与长租公寓的极速狂飙相反，朗诗在养老板块的布局，足足花了5年时间。
虽然心里知道养老是个好方向，但田明谨慎的性格在养老板块的发展上展露无遗：「我们的常青藤养老做得挺有耐性，到目前为止已经研究了5年，开始是规模很小，一点一点地去测试老年客户，测试这项业务怎么开展。国际国内所有的养老的模式，我们都会考察过。」
2017年初，朗诗与日本住友商事、日本SHIP公司签订战略合作意向，向国际领先的养老机构拜师学艺。这之后，朗诗才把思路理清楚。
对养老产业合适的商业模式，田明给出的判断是：就近养老。
常青藤事业部总经理朱贤坤解读为：不做老年集中营，也绝不会拔掉老树的根。「在城市的生活区，选择经济规模适度的物业，改造为养老机构，条件不一定非常好，规模也不是最大，但是要成为老人舒适的家。」
不同于部分房企的「养老地产」概念，田明最终选择了去地产化的纯养老产业方向，将养老机构布局在城市的毛细血管，既让老人没有脱离熟悉的环境，也方便了家人的探视。
田明表示，常青藤养老今年要求达到6500床，到目前为止已经超过了2500床。2019年在全国的重点城市布局，将要达到2万床，2020年达到5万床。
朗诗善于嫁接合作伙伴的特点，再次在养老板块展现。
5月18日下午，在田明的注视下，太平养老产业管理有限公司与朗诗常青藤签署战略合作协议。
我了解到，太平养老是业内第二家养老产业投资管理平台公司，在养老养生、保险金融客户资源方面，显然有领先的优势。朗诗与太平养老的嫁接，势必会给拓展和运营插上翅膀。
【最后的彩蛋】田明说，除了已经成形的五大板块，下一步朗诗还将针对最后的一公里物业公司，来打造核心业务，可能会把朗诗的差异化的产品带入到每家每户存量房改造的业务中。
无论如何，几年的调整结束，田明的新朗诗已经出发。
但无论是老朗诗还是新朗诗，田明没有变。他没忘记给大家带来彩蛋。
「好多人表扬我说田总很有情怀，亏本在做绿色。我说错了！如果是亏本的话，就不可持续，就不绿色的，做绿色必须要盈利，你才能继续做下去。」
田明笑称，朗诗对市场的价值不在于技术上的创新整合运用，最重要的是朗诗在市场上通过自己商业的方式，能够把绿色环保的建筑做好，而且在市场上能够赚到钱。
看得出来，田明对长租公寓和养老，也是奔着赚钱的目的去的——这的确是其他中小房企值得借鉴的对象。
对了，就在上个月，田老板掏225.6万港币，增持了朗诗股票。他以前也增持过，但这是第一次高调公告宣传。
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