对地产行业研究方法的思考

因为实习比较乱，不具有什么参考价值，所以想与大家分享下我对地产行业研究方法的思考，有什么说的不对的地方还希望大家提出意见~~
地产长期作为中国经济的主要推手，目前仍是支柱产业，向上会影响钢铁、建材向下会影响家电乃至消费，是一个对于理解宏观经济非常重要的行业，分成几个方面来讲：

1. 首先是需要了解的基本知识，房地产行业有几大细分子行业，包括土地开发（比如像华夏幸福这样的产业新城开发，首开、金茂做部分一级开发）、商业地产（比如王首富的万达做商业、金融街、陆家嘴做办公等）、住宅地产（大部分都是做这个的如碧恒万融）、产业地产（包括工业园区、旅游地产、养老地产，比如浦东金桥、张江高科、市北高新）以及地产服务（做房地产咨询、物业以及那种专门做别人外包出来的营销代理的，做的比较好的比如世联行），最近随着reits等的兴起，又出来一个房地产金融的细分市场，比如光大嘉宝），粗粗一看觉得细分行业还蛮多，但是其实研究地产只需要抓住主要矛盾也就是看住宅就好，其他的再目前阶段无论是开发模式还是盈利模式与其他国家相比都还处于较初级的阶段。那从主要矛盾上看房地产行业其实是一个非常简单的生意，就是拿地-规划-项目报建-开工-开盘预售-竣工-物业管理，然后就进入存量市场进行二手房交易。特殊的点在于1）开发周期长（1-2年），造成财务上无法及时确认收入造成销售与结算不匹配，所以利润表基本可以不看，财务指标上也无法用传统的财务指标来衡量地产公司的盈利、负债以及周转；另一个是2）整个开发过程中政府高度管控，04年831大限之后政府通过控制招拍挂控制了土地供给，通过四证（土地、规划、施工以及预售）的发放控制了开发和入市进度，通过限价限售等控制需求，通过货币政策的松紧控制资金，所以本质上这是一门政府的生意，所以多年以来地产的投资逻辑都是政策博弈（任大炮的夜壶论= =），政府也在发展地产的过程中谋取了巨大的福利，房地产行业的税负在所有行业中是最高的（土增税、城镇土地占用税、契税、印花税、所得税乱七八糟10个税种，以而且税费不明重复课征），土地出让金至今是地方财政的重要源泉（分税制改革之后土地财政的兴起）。其实需要了解的基本知识还是很少的，本来建房子就是一个很白的事情~~
2. 其次是行业的分析，对于地产来说，长期以来beta的影响都是远高于alpha的，也就是说即使优秀的公司往往也无法抵抗整个行业的大势，所以对于行业的分析非常重要，任大佬的框架是长期看人口，中期看土地，短期看金融，个人觉得其实无论长短周期，核心都是看供求（很多周期品的供给相对刚性，主要看需求，而房地产市场供给和需求都需要分析，一方是政府一方是居民），在看数据的时候，有个比较坑的地方在于指标非常多而且比较混乱，单单量价指标，就有统计局、房管局、wind、中指院、克尔瑞等多家，推盘、成交面积、库存、去化周期、批售比、百城房价等等口径不一的数据(区别有是否有保障房、城市范围怎么界定、期房现房怎么界定)，然后投资指标有按照类型按照地区按照城市的房地产开发投资、固定资产投资、土地购置费、土地成交价款，面积上还有施工面积、新开工面积、竣工面积等。。（手动呵呵，看地产大概最让人崩溃的就是数据库了，公司部分也是一样，永远不知道指标可不可比）；吐槽完这个，来讲怎么分析周期，其实需求比供给好分析，因为投资性需求占比其实不大（除了部分像海南这种很妖的地方），所以分析周期里的需求主要就是短期看市场情绪和刚需人口（适龄人口首置+部分二置），中长期看城镇化刚需（人口流动）+自发改善（存量置换）+拆迁改善（被迫流动）顶多加一个二胎带来的改善，但是相应的，供给由于是政策影响的，反而比较难去分析，过去这么多年地产的3年小周期其实也都是在政策影响下的供需错配造成的，政策宽松成交就上行库存降低推动价格上涨于是房地产商补库存需求强烈，开始吭哧吭哧造房子，但是政府一看价格上行市场热度升高马上抑制房价，成交下行，但是地都已经买了又不能囤地所以新增的供给叠加成交下降推动库存迅速上升价格下跌，政府为保经济又宽松政策。。。循环往复，本质都是因为需求打压是立竿见影的，但是供给由于时间滞后所以调整相对刚性（这也是为什么杀出血路的民企走的都是高周转的路子，因为调整起来快，市场好的时候前进的快，调控的时候撤退的也快啊，天下武功唯快不破），从08年到现在已经经历了3轮，现在算是小周期尾部了（悲伤脸，不过我想即使是顶部，可能也找不到工作吧），那么供给咋分析呢，可以看土地出让、库存和投资，土地出让中指每个月都会有出让金、楼面价、批售比的统计，但是是历史数据了，库存是当下数据，但是按照开发阶段的不同，可以粗粗的用累计出让-累计销售算的广义库存，也可以用累计新开工-累计销售的中期库存，最细致的是用在建未售+预售没竣工+竣工未售-停复工；投资是超前的指标，包括建安的投资（76%）和土地购置（24%），建安投资主要是施工面积的预测，单位面积投资的增速看造价指标的变动就行，施工面积的话要用去年施工-去年竣工+新开工+停复工，而土地购置的投资是土地出让金额乘以土地投资的贡献率一般是70%。
3. 最后是公司分析（是不是太啰嗦了。。我简单点），1）基本面：销售+土地+资金，销售额和去化能力反应的是公司当下的运营能力，牵涉到推盘力、产品溢价和市占率，土地反应的是未来公司的发展，关注土地的规模布局可以反应公司未来的增长，资金则是企业的生命线，现金的充裕程度和杠杆的空间反映了公司的安全边际和增长动能大小 2）估值：传统方法用的nav（基于清算），但是从去年开始实现了从nav到pe（基于过去）的转换，港股的话现在一般用cashe，因为龙头的制造业属性变强，周期波动性变弱，而PE里面的E表征的是当期的结算口径数据，换算为销售PE会更加准确；