重庆现行房产税之初解读

2017年1月14日，依据《重庆市人民政府令第 311 号》对重庆市政府对《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下简称“暂行办法”）和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（以下简称“细则”）进行了修改。
具体修改的条款并不多，仅仅是将关于“征收对象”和“税率”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。网上有评论说这一修改表达了重庆市政府对外地的炒房者满满的恶意，本人并不认同这种观点。对一部税法的解读不能仅凭几个字就下定论，还是需要结合其他条文分析才能做准确的判断。本文先对重庆房产税政策做简要解读。

一、纳税义务人

纳税义务人为应税住房的产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。
产权出典的，由承典人纳税。
产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。
应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

二、征税范围与对象

试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。
1．个人拥有的独栋商品住宅。主要是指的市场上的独栋别墅。
2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。重庆市国土房管局2017年最新发布的统计数据：

重庆市主城九区2015年新建商品住房建筑面积均价为6825元/平方米，2016年为7116元/平方米。

由此可知，商品住房的建筑面积交易单价超过13941元的应当认定为高档住房。

高档住房

3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。

三、税率

（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。
（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

房屋价值	税率（年）	适用情况
建面单价13941元至20911.5元	0.5%	独栋商品住宅和高档住房
建面单价20911.5元至27882元	1%	独栋商品住宅和高档住房
建面单价超过27882元	1.2%	独栋商品住宅和高档住房
统一适用	0.5%	在重庆的三无人员新购普通住房

看到这里先举例假设下，
重庆某市民新购住房单价一万元，面积100平米，总价就在一百万元，那么计算下每年应交的房产税在100万*0.5%=5000元。

单从数字上看，拥有百万房产的人对于每年5000元的税收一般不会太敏感。所以房产税不算太重，况且还有很好的免税面积规定。

四、计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。
属于本办法规定的应税住房用于出租的，按本办法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。
（一）个人住房房产税应纳税额的计算。
应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率
应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。
（二）免税面积的计算。
扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。
免税面积的规定很好的将中低收入人群排除在房产税外，使得大多数只有自住房产的市民不必纳税。

再举例假设下，重庆某市民新购住房单价一万元，面积150平米，总价就在一百五十万元，那么计算下每年应交的房产税在50万*0.5%=2500元。

可见即使自有住房超出了免税面积，所要缴纳的房产税也不算多。
因为规定老重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

举例假设下，三无人员新购住房单价一万元，面积150平米，总价就在一百五十万元，那么计算下每年应交的房产税在150万*0.5%=7500元。

为了节省每年多5000元的房产税，而户口迁到重庆、经营重庆企业或是在重庆找工作是否划算，这就因人而异了。

五、税收优惠

（一）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。
（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。
（三）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

六、税收征管

（一）个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。
（二）个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
（三）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。
（四）个人住房房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

各种征收对象

最后在此解答一个常见的问题，三无人员购房后再转让给本地人的房产税如何征收。根据《暂行办法》第七条第二项可知，房屋产权人由三无人员变更为非三无人员时，“从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款”。转卖给重庆户籍人时该房屋可能已经属于，房产税的应税建筑面积一般都会减少，相应要交的税也会减少甚至免除。不会按原有房主的标准计征房产税。如果转卖后认定的应税建筑面积相同，只有一种罕见的情况： 重庆买家已经有多套新购应税住房且建筑面积超出免税面积。