投资人在美国的租房收益怎么交税?

在最近几年，相当多的中国公民利用美国金融危机期间房产价格较低的机会，购入美国房产进行租赁和投资。随着而来的在美国纳税的问题让很多人头疼，北京侨外专家为您解读投资人在美国的租房收益如何交税：

美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民：

1、绿卡检定法则

持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外，只要您拥有绿卡，都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意，不在美国居住、工作，收入来源亦并非来自美国，仍须向美国如实报税。

2、居留时间法则

与移民法不同，若报税年度在美国停留不到31天，税法上认定为非居民；若报税年度在美国停留超过31天，以“居留日”为准，居留日超过183天，在税法上认定为居民。居留日计算公式：居留日=（当年停留日数*100%）+（去年停留日数*1/3）+（前年停留日数*1/6）。

美国居民和非居民对来自美国租金收入如何纳美国税？

美国居民一般都是全球收入征税，和美国公民一样。他们需要每年申报一次，并申报租金收入。租金费用可抵租金收入，而租金净收入则按累计税率纳税。

非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是对此，承租人或房地产管理公司（如果有涉及）的负有扣缴义务，即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主。非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。

申报1040NR时，什么类型的房地产相关费用可以扣除？

以下费用可以作为相关费用在税前扣除：

前期租金支出

折旧

修理

改进

旅行费用

清洗和保养

保险

纳税申报费

申报1040NR还是预扣30%好？

针对非美国税务居民的房产租赁和投资利得，美国国税局有详细的说明，并给予非税务居民在税务处理方面的不同选择。不过，如果拥有的房产有租金收益，或者最终售出的房产有产生资本利得，房屋的拥有者进行正常的报个人所得税申报（1040NR）通常比较有利（即税负比较低），而且会缴纳正常反映收益和资本利得的税款。

非美国居民个人所得税的截止日期是什么时候？

非美国居民，如果选择根据美国税法第871(d)条例申报，报税用的表格是1040 NR, 报税的时间是四月十五日。申报上一年度一月至十二月的个人美国所得。

如果选择申报1040NR, 还有什么需要考虑的？

除了获得ITIN和提交正式IRC871（d)文件，你还需要提供你的租户或物业经理完整并签署好的W8 ECI表格。W8ECI表格可以解除你的租户或物业管理者从租金收入预扣30%的义务。

如果在截止日期没有报税会有什么后果？

如果纳税人欠美国政府税款，又没有在纳税截止日期内交款，他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是，如果美国税迟报，而且拖欠美国国税局的税款，那么会出现三种罚款，一种是未及时申报罚款（Failure to File），一种是未及时缴税罚款（Failure to Pay）,以及滞纳金（Interests on the Delinquent Amount Due）. 因故此，及时报税和交税非常重要。

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