对房屋交付条件如何认定？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定:"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"

由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，一般把"交钥匙"这种方式视作对房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。

案例：王某夫妻通过中介购买李某夫妻的一套商品房，中介提供的买卖合同中约定房屋总价为300万，约定尾款7万于交房日交付，其中对交房日约定为“”“办理好房屋过户手续、土地使用证，取得房屋钥匙，并且完成水、电、气等过户手续”。后来，买卖双方在中介见证下又补充写了一份说明，内容为“”“房屋尾款7万于交房日交付房产证发放日交付尾款”。当年1月房产证办下来了，李某夫妻通知王某夫妻交付尾款，王某夫妻拒绝。后于3月取得房屋钥匙并办理好水电过户后方才交付了尾款。后李某夫妻起诉至法院要求支付违约金，法院判决认为“双方对房屋的交付在买卖合同中已有约定，后来的”说明“既说”房屋尾款于交房日交付，又说”房产证发放日交付尾款“明显是有冲突的无效的约定，所以视为对原合同没有变更，判决驳回原告的诉讼请求。”

律师观点：在本案中，双方争议的焦点有：第一、补充说明是否视为对原合同的变更？第二、房屋交付日为何时？对于第一个问题，房屋交付在买卖合同中已有约满足符合法律法规定当然有效，但是综合案情来看双方确实是有变更的意思表示，说明的前一句“房屋尾款7万于交房日交付”是对前合同的重述并无异议，后一句“房产证发放日交付尾款”应该理解为对前一句的补充解释，是将“房屋交付日“”进一步解释为“房产证发放之日”并不是相反解释，这样理解才更符合当事人的主观意图，否则重新谈判写下说明将是无意义之举。这样对于第二个问题就迎面而解了，补充说明有效即双方将合同关于房屋交付一项进行了变更，王某夫妻没有按期交付尾款即为违约。

在实践中，大多的房屋买卖合同都是开发商或者中介制作的格式合同，其中的格式条款往往不能满足当事人的需求甚至有时候起的作用是相反的，这就应当允许双方对合同条款适当变更，而且变更的认定不宜苛刻。这种变更可以是以《补充协议》的形式，或者是以《说明》、《补充说明》的形式，只要是不违反法律规定，应当综合整个购房过程判断双方对合同条款变更的意思表示达成一致即为有效。

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作者单位：江苏昆成律师事务所

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