【115】一次投资踩盘记录（上）

      投资不是小事，房地产投资更是需要慎之又慎。书里都说要做基础调查，要尽量多的了解各方面的情况，下面说一则实例来说明一下要买商业，最基础的几个内容要怎么搞清楚。

      一个朋友跟我谈及刚入手的铺面，花了五十多万，她并不了解商业地产，也是朋友们一窝蜂去抢，售价1万多，5米多的层高，开发商跟她说隔壁的铁皮临时铺面的月租都高达每平米200元，因为对面就是省级重点大学的新校区，已经投入使用几年了，而周边的商业面积目前还很少。

      那么首先我们来算回报，即多久可以收回本金，一般商业都按照15年回收本金来计算。按照朋友的数据，意味着6年时间即可收回本金，那就很可观了！

      接下来，补充一下商业产品的基础资料。产权问题，这是个三产用地的小产权商铺，由于集体土地是不能买卖的，所以不能签署商品房买卖合同，一般签署的是租赁合同。这个地块是由属地村委会租给开发商的，租期45年。一般业主的租赁合同是三方合同，也就是说需要取得村委会签章认可。

      三产用地的房产，一般的付款方式是按照工程进度分期付清，也可以接受信用贷款，以业主个人的情况由银行评估贷款额。这个项目是只能贷款40%。那么三产项目最需要考虑的问题就在于能不能完工，由于不受房产局监管，是否能顺利交付使用就看开发商了。那如何降低风险？只有足够熟悉开发商内情才能知道，所以建议一般群众不要轻易下手未建成的三产项目。