城镇家庭刚需住房需求明显下降
中国家庭自有住房率已经很高，达到了90.8%，远比美国英国等发达国家要高，而且还在迅速上升。
同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%。与2011年相比增长了15.9%。
2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21%。
高企的自有住房拥有率、空置率、多套房拥有率、全国住房贷款余额中的空置住房占比，都反映购房主力里面投资需求太大。还有就是刚需并没有如相关方面所说的那么强大。
该中心的数据显示自2011年8月到2014年第一个季度，城镇家庭刚需住房需求明显下降，从28.2%跌至22.2%，跌幅6%。
那么这些刚性需求中有多少需求能够实现呢？
该中心在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行评估后发现，全中国家庭中只有7%的家庭，其刚性住房需求以及改善性住房需求有能力得到满足。
其中城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善性的住房需求为3.9%。
刚需的主力是中低收入家庭
那么不少专家说中国楼市的刚需是长期巨大的，这种判断要么是把良知作贱价卖了，要么是和现实脱节。
中国房地产的火爆根本和刚需关系不大，拿刚需来造势，那都是套路。
除此之外，中心的数据还显示中高收入家庭的未被满足需求已经很低。
未被满足需求主要集中在中低收入家庭，这意味着刚需的主力是中低收入家庭，而这大部分人承受不了目前的房价。
中国房地产去库存的压力那么大，如果刚需无法承担起重任，那么由谁来承担呢？
刚需不接盘，那就只有投机者来接盘，比如全国眼下最火的是楼市深圳就是一个例子。
目前深圳楼市火爆的销售数据有一个重大特征，就是大户型异常火爆，推高了深圳整体楼市的行情，比如2016年年初，鸿荣源壹方中心推出370套约148-376平米的4到5房单位最低售价为7.3万元/平米，最高售价为17.5万元/平米，开盘两小时便基本售罄。
恒裕滨城二期推出480套约170-270平米产品，均价约为11万/平方米，开盘当天销售八成，12月1日加推172套170-230平米大平层产品，也取得了不错的销售业绩。
华润悦府推出290套单位户型面积为250平米至360平米的3到4房，备案价为10.18至20万元/平米，其中以12至16万元/平米为主力价格区间，顶层复式产品为20万元/平米，这些动辄以千万计的豪宅真的是刚需买的吗？
其实深圳的很多房子被打包进了p2p金融、互联网金融、信托、理财产品里面去，也就是充当了其债务融资的抵押品，还有就是纯粹作为投机投资或者作为地下钱庄的洗钱工具。
具体来说，影子银行的资金不少投入了以房地产为抵押物的高利贷里，有的干脆直接进入了楼市。
另外，香港是中国大陆的非法现金流洗钱中心，每年数千亿美元之巨。
深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着。
由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，这就使得黑钱可以流出境外。
深圳在p2p金融、互联网金融、信托、理财产品、地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳的楼市特别是大户型楼市的火爆与之密不可分。
在推广至整个一线城市，房地产均通过影子银行放大了杠杆。一线城市楼市的坚挺很大一部分来源于影子银行的杠杆支撑。
房地产最大的风险不是供求，而是金融杠杆
房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。
房地产不是用来住的，而是用来抵押融资撬动杠杆的。任志强们看到的是需求，我看到的是抵押融资杠杆，对房地产的认识不提高，到这个高度就无法看清房地产的超级拐点，也无法理解相关的一些经济现象，比如地王现象。
2016年是地王成交最密集的一年，全年产生了超过340宗地王。拿地王总金额过百亿的房企有26家，总拿地金额4469.24亿。
地王交易这么猛是为什么？
要看清这个问题，首先得清楚认识房地产在中国的金融本质，房地产不是用来住的，而是用来抵押融资的，这个论断是通过数据分析得出。
根据惠誉2015年的研报，中国的银行及房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。
中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期住宅房贷总额增长超过了三倍，而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎五倍。
在2011年期贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款以及房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。
房地产和土地作为抵押品在房地产信托等等影子银行信托中的权重可能更大，危害也就更大。根据麦肯锡去年的债务研报，中国有一半的债务都与房地产有关。明白了这一点，我们就能破解地王疯狂的真相。
我一直讲房地产最大的风险不是供求，而是金融杠杆。
很多读者反对我的看法，说中国的金融市场和美国比起来金融杠杆很低，因为中国的首付很高，而且不少人是全款买房。
持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质，这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的，美国是私人购房者，而中国是地方政府、企业、银行等国家队，个人购房者都是搭便车打酱油的。
地方政府、企业、银行才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比例很高或者全款买房的个人都是搭便车和打酱油的。运气好一点，主力吃肉，个人喝汤；运气差一点，主力解套自保，打便车的个人割肉或套牢。
投资股市要读懂主力，投资楼市当然也要读懂主力。
让我们从解剖主力中的主力-地方政府开始。
首先了解一下地方政府的配置规模有多大。
根据穆迪的最新数据显示，中国地方政府目前的债务总金额约为17万亿元，这些债务的融资抵押物相当大，一部分是土地及相关不动产，例如高速公路、桥梁等等。
比如在地方政府债务中有通过地方政府融资平台发放的5万亿城投债，地方政府将土地及相关不动产转移给地方政府融资平台做融资抵押物。
数据显示，2015年全年全国各省共发行了38万亿的债券，其中的84%用于再融资旧的债务，也就是新债滚旧债。可以看出，地方政府现在滚旧债的程度相当大，已经到了庞氏融资的范畴。
所以地方政府很有必要做高企融资抵押物-土地的价格，因为如果土地价格表现不好，17万亿融资的抵押物盘子一旦崩盘起来，后果将不堪设想。
地方政府的配资方都是谁
再让我们来看看地方政府的配资方都是谁吧。以城投债为例，根据中国中央国债登记结算有限公司最新数据，城投债的31%由商业银行持有。
24.8%为基金公司持有，21.4%为保险公司持有。商业银行、基金公司和保险公司中国家资本的比重非常大，也就是国家队。
所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府、商业银行、基金公司、保险，还有央企国企等以及相关特权民企手里。这里需要指出的是，央企国企以及相关特权民企的主要融资抵押物也是土地及其相关不动产厂房、办公大楼等等。
总而言之，地方政府和央企国企以及相关特权民企是融资方。商业银行、基金公司、保险公司是配资方。土地以及相关不动产是配资抵押物，他们才是做高中国房地产金融杠杆的主力。
土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府、央企国企以及相关特权民企、商业银行、基金公司、保险公司等国家队。因此，在中国债务杠杆逼近超级拐点的裆口，央企国企、特权民企才会疯狂的制造地王。地方政府、商业银行、基金公司、保险公司则全力配合。
在当前中央严控地方债务的背景下，央企以其独特的国有资本担保抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。
2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等国企地产企业均位列前列，资金成本控制在了极低的水平。如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%。更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东的资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。
相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本。如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金，融资成本普遍在6%以上。
此外，中央房企在发行公司债企业债等低成本融资过程审批流程较民营房企更快捷、更容易。
地王汹涌和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵物的行情。
通过测算，中国的债务扩张主要是由房地产推动的，那么房地产周期就是债务周期。
为了保住房地产，M2就必须保持高速增长。由于中国社会融资总量的大概一半用来支付利息支出，中国的宏观融资已经旁是融资化。
因此M2必须保持指数级的增长，才能满足宏观庞氏融资对货币供应的需求，而目前M2要保持指数十的增长，同比增速就必须达到18%左右，远远高于目前10%左右的水平。
即便是这样，目前中国的M2同比增速在世界主要经济大国里都是最高的一个。目前亚洲除日本和中国以外的所有国家地区宏观杠杆水平为190%，中国为280%。
为了成全这一轮长达20年的房地产超级牛市，我们用超高的M2同比增速把国家推到了债务扩张的极限。
没有了房地产繁荣对宏观流动性的巨大需求，中国的M2同比增速远远不需要现在这么高。虽然那个时候我M2同比增速比现在显著下降，但更多的生产要素会流向实体经济。
中国的最根本的腾笼换鸟之策就是终结房地产的繁荣。中国想要成功去杠杆，M2同比增速就必须降下来。
而且参照其他亚洲模式国家或地区的相似间的发展经验，中国M2同比增速的下行空间巨大，底部必然会是个个位数，考虑到中国房地产发展的代价就是M2同比增速保持双位数的高增长，而目前中国经济已经无法承受M2同比增速保持双位数的高增长所带来的极高宏观杠杆，中国经济想要突围，则M2同比增速的下行空间巨大。
因此，中国房地产必然要向下大幅调整。
中国经济未来是新常态
总之，房地产继续超级牛市繁荣已经和中国新常态完全不兼容。
是的，曾几何时，房地产繁荣等于中国繁荣，但今非昔比。中国目前的宏观杠杆已经到了触发金融危机的风险的地步，房地产繁荣依赖的高杠杆已经到了刀口舔血的收尾阶段。
杠杆从从高收入家庭加到了中低收入家庭，所以再拿过去的经验来看房地产和中国的经济关系，就会犯下致命的错误。
再回到原来刚开始那个问题为什么任志强总是对的，这就好比主人每次来喂鸡的时候都会先摇铃鸡听到铃声就会出窝等主人喂食。
每次这么做主人都会喂它，但最后一次主人没有喂，他是把鸡抓走去宰了，任志强就这是这只总是对的鸡。
中央文件精神，指出中国经济未来是新常态。新经济意思是房地产经济旧了，得换马了。
比如新能源汽车产业链带动25个产业增长，再造2-3个新能源产业链，既可代替房地产。
新常态新经济的提出，实际上已经给房地产盖上了超级政策大顶，大局已经至此。许多人仍执迷不悟，直到最后套牢在山岗上。