【产业地产】#801—从北京地产新政看行业发展方向（2/2）

本文力图通过北京地产新政策分析产业地产未来发展趋势，共分为两部分，此为第二部分，约1800字，阅读时间6分钟。

政策与行业发展趋势简析

产业地产，顾名思义主要包含着两个方面的内容，即产业和地产，而这两个方面都特别容易受到国家政策的影响，因此，国家政策的变化会给产业地产造成巨大的影响。政治环境、产业政策风险、土地政策、税收政策、金融政策、环保政策等综合的政策会对行业产生非常重大的影响，从北京市2018年出台的两个政策，我们可以分析出政府对于行业的指导和引导方向、管理和管控方向。以下是笔者针对北京地产新政和行业发展方向的分析与理解，供参考：

方向一：区域化、差异化

根据北京城市规划的分区情况，对不同区域的土地用途、产业发展做出了不同的选择，对高精尖行业划定范围并明确鼓励。这也是产业地产发展的进入新阶段的表现，多年前全国各地的工业园区的千园一面，不加产业选择的招商的情况将渐渐减少。而是行业的区域化、差异化特征更加明显，充分认识到本区域的产业优势，结合本地的自然资源、产业资源、人力资源等优势资源进行产业地产开发，努力使当地资源最优化利用。精心谋划产业规划，吸引优势企业进驻，促进产业聚集，形成产业集群，将是为了行业发展的主要方向之一。

方向二：去房地产化

《意见》指出：除北京市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租，对擅自改变土地用途、变相进行房地产开发等的企业，由所在区政府、北京经济技术开发区管委会组织相关部门按照相关法律法规和履约监管协议书进行处置。情节严重的，收回建设用地使用权或承租土地。对涉嫌构成闲置土地的产业项目，按照国家关于闲置土地处置的相关规定执行。曾经在各地产业地产发展过程中的房地产开发或变相房地产开发倾向明显，而从北京的新政要求看来，禁止房地产开发和变相开发，去房地产化的趋势明显。

方向三：高效集约化

《意见》要求推行入园企业投资项目承诺制。入园企业按照准入条件作出书面承诺、与入园企业签订履约监管协议书，作为用地合同的附件。履约监管协议书包括约定退出条款，明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施，以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。同时推出的土地租金实行年租制、租用土地和出让土地的年限明显缩短的要求。其本意在于引导产业向园区集中，改革园区产业用地利用和开发建设方式，加强精细化管理，缩短盘活周期，提高土地利用效率，产业园区发展更加高效、更加集约。

方向四：资金密集化与运营专业化

新政将去房地产开发作为主要目标之一，禁止园区载体销售，要求全部自持，这将对建设运营的现金流提出了更高要求，考验运营商的资金实力，依靠租金实现现金流平衡、实现收益基本无望，建设资金密集化，资金实力雄厚，融资渠道畅通高效将是投资产业的基本条件。而根据目前行业开发商情况看来，有钱的运营能力差，运营能力强的没钱，新政必将促使二者加速分立，资金实力雄厚者投资建设，运营能力强者运营服务，总体呈现资金密集化、运营专业化趋势。

方向五：国进民退（待观察）

政府和市场始终是经济运行的核心主题，在计划经济时代，政府即是裁判员，也做运动员，但是结果是短期有效、长期无效。这是已经获得经验和教训。改革开放，其本质就是政府不能做运动员，回到做裁判员的位置上，释放市场主体运动活力的过程。但是上述分析显而易见，政府和国有资本携政策、融资之利可能要再一次高歌猛进，而民营企业只能从全面投资建设运营主体走向运营服务的外包方。此判断是否准确仍有待观察，希望不要发生，否则对于行业而言可能无益。

综上分析，产业地产行业依靠低价取得工业用地，打擦边球盖住宅写字楼获利的好日子，可能很快就要说再见了。而北京的新政如果全面推广至全国，对于各个园区各个产业地产项目真正开始考验全方位能力及核心竞争力（主要是融资能力、经营能力）。产业地产——产业归产业，地产归地产，这其实本质上也是一种回归，在此过程中，无论是政府、国企、私企和从业人员理应共同奋斗推进行业发展，为优秀产业提供更加宽广的平台。因而未雨绸缪、找准自己的定位显得异常关键……