房产为啥是最佳投资品，用世界第一的经济运行框架告诉你

魔都房产从2000年开始到现在已经暴涨16倍（引用自水库论坛），当之无愧的是中国最佳投资品。不仅是过去，而且在未来10年以内，小魔也仍然认为它仍然是最佳投资品之一。解释房产价格暴涨原因的文章有很多，今天我们换个角度，借着世界第一对冲基金经理雷蒙德.达里奥（raymond dalio）的经济运行框架来分析一下为啥魔都房产这么棒。

首先有请今日的大神达里奥。

（作为一名与新中国同龄的投资界老司机，颜值相当不错）

达里奥，世界上最大的对冲基金桥水基金的管理者。他不像索罗斯般张扬，也没有巴菲特那么被媒体推崇，但他真的很牛逼，是美国（当然也是世界）管理资产规模排名第一的对冲基金经理。自1975年成立以来，达里奥操盘的Pure Alpha基金（桥水基金旗舰）已经累计赚得450亿美元，远超索罗斯量子基金的428亿美元收益。目前桥水基金管理资产约1670亿美元。小魔算了下大概有11150亿人民币（我的神呐），相当于1个建设银行，10个伊利。而且人民币一直在贬值，丫的资产按人民币计算还在不断扩大。

达里奥在2014年的一次采访中透露了他对资产运行的理解思路，不同于其他经济学家的复杂公式，达里奥的框架简单明了。

他认为，经济是大量交易的总和，而每个交易都很简单。交易包括买方和卖方，买方支付货币（加上信贷）给卖方以换取商品、服务或者金融资产。大量的买方和卖方交换同一种商品，这就构成了市场。对于一个市场（或者对于经济），如果你知道了支出货币以及信贷的总额、所卖商品的数量，你就是知道了理解经济的所有的事情。比方说，既然任何商品、服务以及金融资产的价格等于所有买方花费的支出（total $）除以卖出的总产量（Q）,因此如果要了解或者预测商品的价格，你只需要预测出总支出（$）以及总产量（Q）。

简单地说，一个资产的涨不涨就看投入的资金除以可提供的货物量。由于优质资产的供给总是相对有限的，所以基本上资金的投入决定了资产的价格。哪个资产能吸引更多的资金，就决定它上涨更快。关键的来了，在上图中，资金的投入除了现金（money）部分外，很大一部分来自贷款（credit）。那也就说哪个资产能够拿到更多、更久、更便宜的贷款，就决定了它的资产价格更高。更棒的贷款意味着更好的流动性，更快的上涨。参考魔都财观文章《地王时代我们该做什么保护自己》（点击文末阅读原文）。 

下面我们来看下普通民众能接触到的主流的三种资产的贷款情况，高下立见，住宅完爆商业地产（商铺和写字楼）和股票。

从贷款比例上来看，住宅的杠杆最高，100万元资金可以拉起233万元贷款，而商业地产和股票只能拉起100万元（其中住宅是按首套房30%的比例计算）。

 从贷款利率上，住房贷款简直是完美，超低利率比部分银行的理财产品都便宜，变相地银行在送你钱。其中，住宅按揭利率是按首套9折利率计算（怎么弄首套？你懂得）。

贷款年限上，住宅贷款更是一骑绝尘，最长30年长期贷款让你安排的妥妥的，更低的月供让你不用手忙脚乱。     

从前面这些图来看，很显然住宅按揭无论在贷款比例、利率还是期限上都是最优的。可以说，房价的大幅上涨很大一部分要归功于出色的贷款条件。便利的贷款条件，帮助了更多的人参与到了这个市场中，无形之中做大了需求，刺激了交易。

小魔想说，这么多好的贷款条件都出现在住房贷款上，这不是巧合。

因为房产是所有投资品中唯一具有民生属性的商品，的确是实实在在地解决了人的基本生活需求。它兼具了金融属性和居民消费品属性，一头捆绑着国民经济，另一头关系社会民生，所以不管承不承认，房地产一直是国家的支柱产业，国家也是鼓励居民购买房产（首套房）的，自然在贷款条件上给与了很大的优惠。这给到了有远见的投资者一个很好的低成本的入场机会。从普通民众的角度来说，住宅按揭是最好的借款工具。做大人民币债务，这在人民币贬值大环境下意味着什么，都懂了吧。