第一，买房前的思想准备
第二，买房前的资金准备
第三，看房遇到的问题
第四，签合同的坑
第五，银行信贷政策调整
第六，房东的态度
第七，出现问题的沟通
第八，法院起诉后的应对
第九，找律师出庭
第十，找垫资过桥
第十一，和解协议
第十二，房产局解押，做抵押
我去年买了一套房，今年为了投资买了一套房，这套房可把我折腾够呛。有了第一套的买房经验，很多东西都懂了一点，什么高评高贷，什么地段，价格啊。投资方向基本确定。
但是实际操作中还是碰到了不少的麻烦，第一，业务不熟练；第二，驾驭能力不足；第三，出现了新情况。
下面我就把整个过程再梳理一下。
第一，买房前的思想准备
我买的第一套房子算是成功的投资，在房价上升期买入，算不上是抄底，但也不是顶部。欧神说过第一套房子挣钱很关键，第一套房子挣钱了，信心就会大涨。
也就是第一套房子账面上涨了几十万之后，我就开始了第二套房子的投资。现在回想起来，只是有一些投资的想法，长期看好房地产的上涨趋势。俗话说的好，房子不能涨到天上去，又涨就有跌，不管是国家层面，地方政府，还是地方政府都会出台各种政策限制房地产的快速上涨。
我第二次买房就是在大规模新政策要出来的情况下买的，很多事情都是始料不及，搞得自己很被动。
我是2016年5月份买的第一套房子，中间办贷款，交房，跌跌撞撞10月份才拿到房。买家电，装修到2017年2月份才住进去。这段时间看了不少关于房产投资的资料，自己也比较中意大面积，低单价的流派。这个思想限制了我买房的选择。
最近接触了一个买房的思路，如果是大规模建仓的话，非常适合，那就是舰队理论。何为舰队理论，就是采用航空母舰的编制，中间是核心资产，旁边是护卫舰。核心资产体量大，变现难，只有在房产大涨后才能变现。护卫舰是小面积，学区房，很容易出手，买入价也高。
活学活用，不能太死板。
买房前的思路很重要，做好战略规划才能带兵打仗。
第二，买房前的资金准备
买第一套房子，基本 就把我掏空了。中间的几个月也没有赚多少钱。买第二套房子的资金来源，跟亲戚借了一部分。
很多年前，那时候刚大学比较，跟亲戚借过钱，碰一鼻子灰。后来就没跟什么人借过钱了。包括后来自己做礼品生意也都是刷信用卡的钱，
个人感觉借钱这个事，你要看自己的信用值够不够，如果你信用值不够，那不是去借钱，那是去找侮辱了。让人家看不起你。
我买第一套房子的时候，我老婆跟他弟弟拿了一部分钱，后来我们多给他们一部分，算是利息吧。
当然我们再一次买房子，也得到他们的支持了。
我是长期看好房产上涨的趋势的，这时我把第一套房子做了二押。拿到的钱就够第二套房子做首付了。
这就是为什么买第一套房子一定要赚钱的道理了。
不管你是买第几套房子，打滚，借贷，信用卡，房押都是必须的。
第三，看房遇到的问题
2017年7月份我去上海参加了房产全流程班的学习，学习的内容主要是：房产买卖的规划、看盘、信用贷款、房贷的精算，学完这些东西才能算是房产投资的入门。
应该讲从2017年过完年我就开始看房，基本上在南京的时间都用来看房子了，我平时都是在外地工作的。政策人都是根据自己的首付来看房子的，哪个阶段我也是正常人。也是按照这个思路来的。
市区就不用看了，有房有贷首付八成；然后就是去六合，有房有贷，首付五成；看了一下价格基本上也没戏了。
最后选择去溧水，四成收入，做个高平高贷，可以做到三成。
区域选完了，真正的开始看房了，当然也不是看房，还是看小区，选了几个交易量大的小区。被自己的大面积，低单价限制了，始终找不到合适的。而且跨地区买卖房产确实不方便。
溧水虽然是归南京管，但是跟三四线城市差不多，次新房可能还有一些市场，老房子跟本就没有什么交易量。
我当时看了不少的次新房就是刚交付的大部分都是在两年左右的房子。
2017年四月份的时候，大环境来说房价还在上涨的趋势，尤其是溧水这样的地区上涨的趋势比较明显。
政府对新房有限价政策，造成了新房价格低，然后就有很多人去排好买新房。
我当时也没有想去买新房，看了不少二手房。二手房当时很抢手，基本上看好的当时不顶，下午后者明天就有人订了。
搞得我有些恐慌，着急忙慌的订了一个房子，面积很大，单价也不高。
现在回想起来，自己对房产投资有很多不懂的，看房也就是匆匆的走了个过场。
第四，签合同的坑
前一段时间看了一本《千万别说你懂买房》，是一个律师写的一本关于房产买卖纠纷的书籍。
房产买卖的过程中很容易产生纠纷，这里面有很多原因，如果不懂法律，合同本身就是产生问题的根源。
我在这次买房的过程中，犯了好几处错误。
做为初次买房的人，就是刚需，一般都没有时间去研究买房的事，简单看一下，觉得自己喜欢就定了。现在大城市根本不可能采用手拉手的方式交易，都是通过房产中介，看房，签合同，交房都是由中介出面的。
房产中介充其量也就是起到撮合买房双方见面交易的过程，至于买卖双方出现问题，交易不下去，大型的房产中介也许还能想想办法，小型的房产中介根本没有办法。
房产买卖的过程不但涉及到买方，卖方，中介，而且还有银行，房产局，税务局，还有贷款中介。
我先说一下，签合同碰到的第一个问题，就是我急于想买房，答应了房主的要求。第一次签合同就要求我如果预审批不过，订金不退。我当时急于订下来也就答应了，其实这是很错误的决定。
表现为房东的强势和我的急于达成交易。
这算是种下了祸根。
四月份签的合同，四月份底银行要求提供担保人，我自认为懂一些贷款的门路，自己换了银行。
5月10号的时候卖家提出签补充协议，要7月1号前付清全款。这个过程回想起来，我是一次一次的陷于被动局面。
因为我要急于成交，答应了定金不退的要求，因为我不想损失定金答应了卖家7月1号前付清全款。
5月31号房东又要求提前过户，具体原因我过户前也不是很清楚。我咨询了两个好朋友要不要跟她过户，大家一直认可提前过户。
6月份3号完成了过户，签了第二份补充协议，约定了7月1号前付清全款。
现在回想起来我完全由主动变成了被动，如果我不过户，最多损失三万块钱，过了户，我要承担损失10万块钱的责任。
过了户，房主聊天透露了她的真实的想法，就是要开购房证明，她名下有两套房子，如果不过户她就买不了另外一套房子。
作为一个职业房产投资者，不管是买还是卖都是要为对方解决问题。这样谈判自己才能占优势。
如果你是买家，如果你不买，卖家就变不了现。你是在帮卖家解决问题。
如果你是卖家，如果你不卖，卖家就没有房子住，更谈不上投资了。房子是有地段的，好地段的房子本来就不多。
签合同，签补充协议，如果没有把握好谈判技巧这些都是造成自己被动的原因。
第五，银行信贷政策调整
从2015年年中之后一直到今年5月份，大半个中国的房地产走了一波大牛市。
政府和银行使用了所有的手段围堵房价的快速上涨。
限制购买，本地人只能买两套，外地人只能买一套；外地人要在本地交社保两年才能买房。
名下有房有贷，二套房首付要八成；有房没贷首付五成。三套房停止贷款。
甚至北京，上海外地单身的不能买房，外地人要在本地交社保五年才能买房。
这些种种要求都不能把房子涨价的因素控制住，很多地方出台了限卖政策。比如限制新房两年内不能交易，南京市拿到房产证三年内不能买卖。
我第二套房子也是在这种种政策出来前买的，被政策伤害很大。
溧水这种小地方，金融不发达，中国银行给我批贷款还要找担保人。我自觉还算懂金融，就换了一个银行，工商银行三次没批下来。耽误了大部分时间。
我本身信用有一些小问题，这时候变成了严重问题了。银行也是吹毛求疵，国家在控制，也是没有办法的事。
当然自己的资金准备不足，动用了微粒贷和兴业的消费金融，征信一动又要重新来过。
第六，房东的态度
这两次买房都是跟女房东打交道，女人做事，小心谨慎，一点都不能吃亏。
我没做过房东，没卖过房子，当然如果是我也肯定是卖的价格越高越好。
如果你是买家，琢么一下卖家的心理，也是很有意思的。
作为普通人来讲房产买卖是一件大事，一生中都不一定能碰到几次。能碰到专业的炒家机会不多。
普通人卖房子有可能是置换，小房子换大房子；投资获利变现；换工作了，处理房子。
如果是在弱市行情下，这房子还真不好卖，尤其是大户型，顶楼，一楼，就不要说是有缺陷的户型了。
仔细研究房东的态度，我们是帮他来解决问题的，抱着这个太快，肯定能在谈判的过程中占主导地位。
第七，出现问题的沟通
房产买卖这么大的 事，不出问题才是奇怪。上次跟一个朋友聊天，人家才是买卖房产的高手，几千块钱都能跟房东谈一下午。相对来说我们处理问题就有些大大咧咧了。细节处理的不够好。
房产买卖的关键环节就是谈判，中介报出来的价格也不是最终成交价，这就要大家去谈价格。
几百万的房子，谈个三五万下来不是很正常的事吗？
我第二次买房，出现问题的地方在房贷和付款方式。
如果我找一个人帮我担保，后面不会出现这些问题了。
房东还是很强势的，在房贷出现问题的时候，我应该适时止损，大不了三万块钱不要了。如果房东要继续交易要同意我们的要求，要拿去银行做抵押。
后期不能付款的时候，我已经不能正面面对房东了，房东太强势了。
这次算是能力的一个提高吧！如果能预见问题解决问题就更完美了。就算不能预见问题，遇到问题，解决问题也是完美的。
沟通问题的方式，表达清楚，不管是自己主动还是被动正确面对都是很重要的。
第八，法院起诉后的应对
以前我也去过法院，以前去跟没事人一样。现在去法院心情可是不一样了，很沉重。
应对起诉我还是有所准备的，我事先就找好了律师，一切都是律师出面处理的。
还是自己不能面对现实吗？希望律师能协调好，避免更大的损失。
当我去溧水法院和解的时候，发现对方的律师和法官聊得开心的很，中国这个社会就是熟人社会，哪里都离不开一个熟人二字。
法律不外乎人情。
法官也是人，用陈兴泉的话讲法律的解释权在我这。
一个外地的律师到溧水肯定不占优势的。
另外不要把所有的事都推给律师，律师也不是当事人，帮你说不上什么话。也只能就是论事。
关键是我请的律师也很忙，后期我们去解除保全也是我们自己催促法官办的。
第九，找律师出庭
这次事情，所有的过程我都参加了，唯独出庭我没参加。
这是唯一的遗憾。
当我不准备付尾款的时候，我就咨询了律师，准备跟房主斗一下。
律师建议我们不要起诉，等房主起诉。现在回想我们起诉应该是对的，最起码我们是主动的。
作为当事人可以参考律师的建议，但是也仅仅是参考，自己还是要做好最坏的准备。
第十，找垫资过桥
最后的处理方式是我最不愿意接受的，本来一开始房产中介就提议，而且联系到了资方，房主还肯出一万块钱。
最后一审结果出来后，我不想拖时间了。匆忙之中联系了一个垫资的，不够这家还算专业。
联系了一个下家泛华，泛华确认能做，他们就同意做了。
当然本来谈好的千三一天变成了打包价，三万，最后谈下来两万六。
贷款，民间借贷是套路最多的。远离民间套路贷，珍爱人生。
第十一，和解协议
说实话 我是没有时间，主要是太耽误我的工作了。我要上诉估计能再拖一两个月，然后再拍卖还能再拖一两个月。
算一下能拖到2018年，但是我觉得还是尽快处理了吧。
整好也能找到靠谱的垫资的。
最后律师出面跟房主谈到5万块违约金，律师也算是尽力了。
能和解就和解吧，拖下去耽误我的工作也不是办法。
第十二，房产局解除保全，做抵押
泛华的部门总带我去做的手续，早上一大早就去了。结果保全还没有解除。
我去法院找法官，法官让我去执行局找人办理。
执行局的人下午三点多过来把保全解除了。这个过程也是提心吊胆啊，毕竟这用的是民间的资金，如果搞到下周去这就问题严重了。
解除保全做抵押就很快了。
所有都搞好打产调还是显示查封状态，等了半个多小时，终于显示正常了。
星期五的时候把过桥的钱结清，终于完成了一件大事。这套房买的真惊心动魄，险象环生，这两天一直在休息，调整自己的精神状态。
这套房多花了十几万，兴业银行的结清费用，诉讼费，垫资费，抵押的费用，提前还款的费用。
最近一段时间一直在看房产方面的书籍，有两点比较深刻，房产有四种价格：市场价，成交价，评估价，政府指导价，房地产的价格体系是很乱的没研究过还真搞不清这里面的关系。
现阶段房地产投资一定要做到这三点：负首付+正现金流+长期投资。
房地产投资才是大杀器。